«Многоквартирный дом - имущественный комплекс, объединяющий два уровня отношений собственности. Первый уровень, определяет отношения, собственности, складывающиеся по поводу принадлежности жилых и нежилых помещений, конкретным субъектам. Второй — определяет отношения собственности по поводу объектов общего пользования. Особенностью правового режима общего имущества многоквартирного дома является момент возникновения, характеризующийся тем, что одновременно с приобретением права собственности на жилое или нежилое помещение в доме собственник обретает право-общей собственности на. общее имущество»' . В этой, связи, законодатель определяет необходимость обеспечения, благоприятных и безопасных условий проживания- граждан, содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом; а также предоставления* коммунальных услуг в качестве приоритетных задач управления (п.1 ст. 161 ЖК РФ), воздерживаясь при этом от определения вводимого им термина «управление». Подойдем к этому вопросу с практических позиций.

Управление есть определенная деятельность, направленная на достижение согласованных субъектами такой деятельности целей. При этом содержание деятельности по управлению многоквартирным домом составляют такие фактические и юридические действия, которые направлены на «создание и поддержание оптимального режима» пользования имуществом многоквартирного дома и (или) реализацию собственниками помещений в многоквартирном доме правомочия распоряжения правами на эти помещения и общее имущество.

35 Бобровская О.Н. Кондоминиум как объект гражданских прав (жилищно-правовой аспект).
Авто реф. дис. ...канд.гор.наук. М. 2004.

36 Белов В.А. Бушаенкова С.А. Гражданско-правовые формы отношений в сфере управления
многоквартирными домами. //Законодательство. №12. 2006. С.26.

54

В объективном смысле управление многоквартирным домом - это юридический институт, представляющий собой- систему правовых норм, регулирующих общественные отношения, складывающиеся в связи с осуществлением управляющим субъектом целенаправленного воздействия на поведение собственников помещений в многоквартирном доме и других лиц по поводу обслуживания общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг.

В субъективном смысле управление многоквартирным домом - это гражданско-правовая обязанность по осуществлению путем совершения комплекса фактических и юридических действий управляющим субъектом (товариществом, собственников> жилья, жилищным кооперативом, жилищно­строительным кооперативом, собственниками помещений в многоквартирном доме) воздействия на поведение собственников помещений в,многоквартирном доме и других лиц по поводу обслуживания общего имущества в многоквартирном доме и предоставления' коммунальных услуг, направленного на достижение установленных законом целей .

Согласно ЖК РФ, субъектами деятельности» по управлению многоквартирным домом являются:

собственники жилых помещений, поскольку согласно ст. 44 ЖК РФ органом управления^ многоквартирного дома является общее собрание собственников квартир в многоквартирном доме;

жилищные и жилищно-строительные кооперативы, поскольку управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме, согласно п. 1 ст. ПО ЖК РФ является одной из целей его деятельности;

товарищества собственников жилья и их объединения (ст. 142 ЖК РФ), как некоммерческие организации, создаваемые собственниками помещений в многоквартирном доме, согласно п.1 ст. 135 ЖК РФ для целей совместного управления комплексом недвижимого имущества в

Шахов.С. Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом. Автореф. дисс. ... канд.юр.наук. Москва. 2007.

55

многоквартирном доме; 4*. управляющие организации или индивидуальные предприниматели,

осуществляющие управление многоквартирным по договору с

собственниками помещений или товариществом собственников, жилья

(п.4 ст. 135, п.1 ст. 137, ст. 148, 161, 162 ЖК РФ).

Вместе с тем, следует присоединиться к мнению*о* неточной-трактовке законодателя в ст. 162 ЖК РФ о субъектном составе* участников договора5 управления; а именно, «органов управления» специализированной организации, поскольку такие органы, являясь,структурными элементами юридических лиц, могут действовать, только от их имени> и в их интересах и не ЯВЛЯЮТСЯ,! субъектами гражданских правоотношений:

В настоящее время, по всей' территории. России, построены многоквартирные дома, которые состоят из помещений-различных (смешанных) форм собственности. Такое объединение стало возможным в результате приватизации, получения жилых помещений в-дар; в порядке наследования и иных сделок, повлекших смену состава собственников; при одновременном сохранении муниципального жилищного фонда, передаваемого в социальный найм определенным категориям-лиц, в соответствии с ЖК РФ.

этом наниматели жилых помещений в многоквартирных домах, состоящих из помещений различных форм^ собственности,, являясь активными, пользователями* систем инженерной'инфраструктуры, не являются субъектами прав- по управлению- ими, но несут обязанности по содержанию общего имущества, возникающие из решений собственников, принятых на их общем собрании (подп.2 п.1 ст. 154, п.4 ст. 155 ЖК РФ). Так, в соответствии со ст. 155 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности несут расходы на содержание и ремонт общего имущества с учетом внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Если размер вносимой нанимателями таких жилых

56

помещений платы меньше, чем размер платы, установленной в договоре управления, оставшаяся часть платы вносится наимодателем указанных жилых помещений в согласованном с управляющей организацией порядке.

Безусловная несправедливость отторжения огромной массы пользователей от вопросов управления многоквартирным домом, допущенная законодателем, при том, что муниципалитет как собственник квартир жилищного фонда социального использования не в состоянии обеспечить явку своего представителя на общих собраниях, приводит к тому, что наниматели не только не имеют влияния на принятие конкретного решения, но не в состоянии предотвратить и его негативных последствий, сколь бы обременительными они не были.

Кроме того, в домах со смешанной формой собственности, чаще всего, наличествует неоднородность социальной среды, различный уровень доходов, образования и потребностей. В этой связи согласование интересов представителей всех трех форм собственности, которые, практически, не только не совпадают, а различаются по принципиальным вопросам, является глобальной проблемой, приводящей спорящие стороны в зал суда.

Представляется, что именно появление многоквартирных домов со смешанной формой собственности во многом дезориентировало граждан в выборе способа управления. В этой связи отказ от выбора способа управления стоит рассматривать как проблему социального, а не правового порядка.

В то же время, окончание приватизационной программы к 1 января 2010 года, являясь вынужденной мерой, направлено на предотвращение появления смешанных форм собственности в пределах одного многоквартирного дома, в дальнейшем. Муниципалитет как публичный собственник, заинтересованный в сохранении социального жилья для малоимущих граждан, создаст оптимальный режим управления домами на условиях, рассчитанных именно на эту категорию потребителей.

Лица, приватизировавшие жилые помещения, ранее занимаемыми ими на условиях найма, и ставшие собственниками, желая сохранить недвижимость

57

для- потомков, определят способ управления сознательно, не допуская разрушения, уничтожения или значительной порчи имущества.

К сожалению, преимущества самостоятельного выбора способа управления мало освещены в специальной литературе. Но даже этот негативный факт является временным явлением переходного периода.

Возвращаясь непосредственно к аспектам управления многоквартирным домом, можно отметить, что ряд специалистов придерживаются той точки зрения, согласно которой: «понятие об управлении имуществом многоквартирного дома является видовым по отношению к понятию

op

«осуществление права собственности»» . Однако данное утверждение справедливо только с точкизрения позитивного права, присущего собственнику и выражающегося в совершении им правомерных действий, очевидно свидетельствующих о намерении создать, утратить или передать принадлежащий ему комплекс прав иным лицам, или же правомерно воздержаться от их осуществления.

Вместе с тем, управление многоквартирным домом производится в силу закона, и может осуществляется не только без волеизъявления собственника, но даже вопреки его воле. Правомерность управления как деятельности, направленной на сохранение и надлежащую эксплуатацию комплекса недвижимости презюмируется государством. Отказ собственника от выбора способа управления приведет к тому, что этот выбор будет сделан вместо него управомоченным органом, посредством особой процедуры, детально описанной в действующем жилищном законодательстве (п.4 ст. 161 ЖК РФ). При этом собственник, безусловно, связан бременем несения обязательных расходов на содержание своего имущества, что в целом приблизит понятие «осуществление права» и понятие «управление объектом прав» в его негативном (обременительном для собственника) значении.

Тот же автор, рассуждая о характере действий управляющего,

Шахов.С. Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом. Автореф. дисс. ...канд.юр.наук. Москва, 2007.

58

высказывает мнение об их вещно-правовом происхождении, аппелируя к тому, что« управляющий, осуществляя* такую деятельность, должен обладать» тем же объемом правомочий, каков присущ собственникам, помещений. в' многоквартирном доме, и только в этом случае он сможет отстаивать законные интересы собственников, отвечать за их соблюдение, а также защищать их от любых противоправных действий-других лиц.

Точка зрения, согласно которой гражданско-правовые отношениям сфере управления не идентичны гражданско-правовым отношениям, связанным с организацией управления, состоящим из собственно управленческих услуг, аргументирована- доводом^ о несовпадении деятельности управляющего, являющегося одним из собственников помещения в.многоквартирном доме и обладающим «ограниченным вещным правом на осуществление управления^ многоквартирным домом» , от деятельности любой организационной формьь такого управления.

Однако, если рассмотреть деятельность управляющего в.виде отдельных актов, носящих строго регламентированный характер и вытекающих из договора управления* общедолевым имуществом. собственников многоквартирного дома, нельзя не обратить внимания' на тот факт, что управляющий, получая определенные правомочия, не становится-обладателем никаких вещных прав на имущество* собственников. Так, жилые помещения. остаются в правообладании' последних даже в случае передачи многоквартирного дома в управление специализированной организации. Общедолевое имущество собственников, не имея самостоятельного значения, не подлежит отчуждению отдельно от главных вещей: жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Оно,, согласно закона, не образует и капитала юридического лица, осуществляющего управление. Поэтому любые сделки, в отношении объектов,общедолевой собственности возможны лишь при согласии собственников, а их результаты оформляются в виде отчетов и

Шахов.С. Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом. Автореф. дисс. ...канд.юр.наук. Москва, 2007.

59

заслушиваются на общем собрании собственников, проводимом ежегодно, по правилам ст. 44-48 ЖК РФ: Избранная собственниками организационно-правовая форма осуществления деятельности по управлению, как юридическое лицо, вправе осуществлять любые представительстве полномочия ее участников, в том числе при заключении сделок с третьими лицами; выступать истцом и ответчиком в суде; производить сбор средств на проведение* капитального ремонта многоквартирного дома, и по письменному запросу собственников осуществлять иные работы и услуги на возмездных началах, по ставкам, утвержденным на общем собрании собственников. К тому же, в рамках договора управления возникает и обязанность надлежащего выполнения, возложенных на управляющего полномочий- и устанавливаются санкции за их ненадлежащее исполнение. Управляющий может быть подвергнут административному взысканию, и даже уголовной- ответственности, если, в его действиях будет обнаружен состав соответствующего преступления.

Таким образом представляется; что действия управляющего следует рассматривать в контексте обязательственного правоотношения, вытекающего из договора управления и связывающего его участников взаимными правами и обязанностями.

Договор управления заключается с каждым собственником помещений в многоквартирном доме после- определения на общем собрании одного^ из способов управления, предусмотренного (подп. 4 п. 2 ст. 44; подп.З п. 2 и п. 3 ст. 161 ЖК РФ), с избранной ими управляющей организацией.

Решение общего собрания считается обязательным для всех остальных собственников помещений многоквартирного дома, если за него проголосовало большинство от их числа. Общее собрание, вместе с тем, рассматривается законодателем как орган управления многоквартирным домом (п.1 ст. 44 ЖК РФ).

В юридической литературе встречается точка зрения, согласно которой в качестве управляющего может быть привлечен индивидуальный-предприниматель, поскольку согласно п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской

60

деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются, правила, регулирующие деятельность юридических лиц коммерческих организаций.

Однако, как нам представляется, для такой аналогии нет достаточных оснований. Если законодатель предусматривает осуществление какой-либо» деятельности, как юридическим лицом, так и гражданином-предпринимателем, используется понятие «лицо,1 осуществляющее предпринимательскую деятельность», (например, ст. 492'и 626 ГК РФ).

Таким образом, отсутствие четкой правовой регламентации статуса управляющей организации не означает возможности расширительного толкования положений ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ.

Далее предлагается обратиться к вопросу о выборе способа управления многоквартирном домом по конкурсу.

Поскольку выбор способа управления не только право, но и обязанность собственника, ее неисполнение заведомо' приводит к выбору способа управления по решению органа местного самоуправления.

Возникновение такой ситуации может быть обусловлено рядом причин:

1. Собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран
способ управления:

общее собрание по вопросу выбора способа управления не проводилось или решение о выборе способа не было принято;

по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений В' многоквартирном доме по< вопросу выбора! способа управления, повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления не было принято.

2. Принятое собственниками помещений решение о выборе способа
управления домом не реализовано:

- большинство собственников помещений в многоквартирном доме не
заключили договоры, необходимые при непосредственном управлении;

61

- собственники помещений в многоквартирном доме не направили в
уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы,
необходимые для государственной регистрации товарищества
собственников жилья либо иной специализированной организации;

— не заключены договоры управления многоквартирным домом,
предусмотренные ст. 162 ЖК РФ.

Представляется, что основанием для проведения конкурса являются также случаи, когда собственники выбрали управляющим управляющую организацию, но не определились какую именно. Открытый конкурс характерен также для выбора управляющей организации и в случаях, когда многоквартирный дом находится в государственной или муниципальной собственности (ст. 163 ЖК РФ). Причем в данной ситуации, выбор иного способа управления невозможен, существует лишь возможность выбора управляющей организации.

Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, в случаях, когда он должен быть проведен, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Порядок проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации установлен Постановлением Правительства РФ от 06 февраля 2006 г. №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления

40

многоквартирным домом» .

Если договор заключается по результатам конкурса по отбору управляющей организации, победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления, а также обеспечение исполнения обязательств. Непредставление проекта договора организатору конкурса рассматривается как уклонение от заключения договора.

40 Российская газета. № 37. от 22.02.2006.

62

Предоставление проекта договора управления многоквартирным домом организатору конкурса позволяет проконтролировать соблюдение победителем конкурса его условий.

Победитель конкурса также в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания указанных договоров в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ41.

Во избежании спорных ситуаций орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом (п.5 ст. 161 ЖК РФ).

В этой связи представляется, что претензии собственников по поводу условий договора должны предъявляться лицу, организовавшему конкурс и определившему соответствующие условия в конкурсной документации.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке установленном ст.445 ГК РФ.