Одним из способов управления многоквартирным домом, определенных законодателем, в соответствии с п.п. 2 п. 2 ст. 161 ЖК РФ является создание товарищества собственников жилья.

В настоящий момент создание товарищества собственников жилья является одним из действенных механизмов процесса управления многоквартирным домом, поскольку опосредует согласование интересов собственников помещений многоквартирных домов и задач реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Концепция реформы ЖКХ предала этому способу управления легитимный характер и назвала его одним из самых перспективных в плане достижения намеченных результатов.

История зарождения данного способа управления насчитывает более десятка лет. Во многом создание товариществ собственников жилья было неумелым копированием французского опыта синдикатов. Но в целом, выделить альтернативу данному способу достаточно сложно. При том, что законодатель, приняв ныне действующий ЖК РФ, учел и исправил существовавшие пробелы, предопределив развитие образования товариществ собственников жилья на перспективу.

Рассмотрим элементы правового статуса товарищества собственников жилья.

собственников жилья – это некоммерческая организация, основанная на членстве, объединение собственников помещений в многоквартирном доме, не ставящее целью получение прибыли (ст. 135 ЖК РФ). вправе осуществлять хозяйственную деятельность в соответствии с действующим законодательством. Средства, полученные

81

товариществом в результате хозяйственной деятельности, не подлежат распределению между членами товарищества в виде дивидендов. Товарищество является добровольным объединением собственников помещений в многоквартирном доме, созданным в целях:

реализации собственникам помещений прав по владению; пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом;

строительства дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

сдачи в аренду, в наем либо продажи недвижимого имущества, ходящего в состав многоквартирного дома и преданного товариществу собственников жилья на праве собственности;

управления! объектами нежилого ' фонда, находящимися в муниципальной собственности;

сохранения и приращения- недвижимого имущества в многоквартирном. доме;

распределения между членами товарищества и собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющегося его членами, обязанностей по возмещению соответствующих издержек, связанных с содержанием; техническим оснащением и санитарным состоянием общего имущества;

обеспечения услугами собственников помещений в многоквартирном доме, а также нанимателей жилых помещений и арендаторов жилых и нежилых помещений;

обеспечения соблюдения членами товарищества* и членами их семей, а также нанимателями и арендаторами правил пользования жилыми и нежилыми помещениями, общим имуществом, включая придомовую территорию;

исполнения функций заказчика на работы по эксплуатации, ремонту, надстройке и реконструкции помещений, зданий и сооружений;

82

- заключения договоров и соглашений, с физическими и
юридическими лицами в соответствии с целями своей деятельности;

исполнения обязательств, принятых по договорам;

проведения мероприятий по благоустройству и озеленению придомовой территории;

осуществления хозяйственной деятельности в порядке, предусмотренном ст. 152 ЖК РФ;

защиты прав и представления интересов собственников помещений многоквартирного дома втосударственных органах власти и управления и^ органах местного самоуправления, в судах, а также в взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами;

защиты прав и интересов членов товарищества.

Создание и деятельность товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с ЖК РФ. Положения, касающиеся образования, эксплуатации, приращения и отчуждения имущества в многоквартирном, доме, его государственной регистрации и управления им, регулируются ГК РФ, иными федеральными законами, регулирующими гражданские правоотношения, а жилищные правоотношения - другими законодательными актами России и^ субъектов РФ в части не противоречащей федеральному

со

законодательству .

Далее предлагается обратиться к вопросу о порядке создания товарищества собственников жилья.

Инициатива образования товарищества собственников жилья может исходить как от местных органов власти, так и от самих жителей. Причем, инициатива, "сверху" обычно продиктована необходимостью обеспечения выполнения задач по реализации положений жилищно-коммунальной реформы о переводе жилищного фонда на бездотационное содержание.

Так, Г. Макаров усматривает в передаче муниципальных жилых домов в управление товариществам собственникам жилья, желание местной

58 См. п. «о» ст. 71 и пп. «к» п. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации.

83»

администрации; решить проблемы самофинансирования; эксплуатации* и, обслуживания жилых домов, принимая на себя лишь, обязанность по предоставлению: целевых жилищных субсидий; социально незащищённым

59

жителям ...

Однако, из практики жилищного самоуправления; известно, что; чем^ конкретнее и; последовательнее помощь властш прт организации*; товарищества» собственников»; жилья;, тем? активнее- деятельность, товарищества* по? эксплуатацииисохранениижилищного фонда;

Помощь и поддержка местной администрации* развитию: самоуправления; жителей многоквартирных домов может заключаться;в.следующем:

создание благоприятных условий для регистрации.товарищества;

разработке образцов учредительных*документов;:

перечисление товариществу установленных дотаций натехническое обслуживание жилья:и коммунальные услуги;

передаче товариществу прав; на нежилые: помещения: в жилом здании или перечисление товариществу части арендной* платы за нежилые помещения; принадлежащие муниципалитету;

передаче членам товарищества* прав на земельные участки под домом и придомовую территорию;

освобождении товарищества от уплатььместныхналогов;

информационном обеспечение товариществ и консультативная помощь в осуществлении самоуправления.

От решения перечисленных вопросов* будет зависеть характер взаимодействия между органами власти на? местах; и товарищества, и, как следствие, собственно деятельность товарищества. Однако если органы местного самоуправления обычно заинтересованы в передаче жилых домов на баланс товарищества» собственников жилья,. что значительно снижает издержки по его: содержанию, то для жилищно-коммунальной организации такое

59 Макаров. F. Проблемы, и перспективы развития товариществ собственников жилья 7/ Хозяйствои право. №7. 2001. С. 104-105.

84

новшество малоинтересно. Дело в том; что при образовании, товарищества данная, организация лишается платы за жилье, вносимой жильцами; бюджетной дотации на содержание жилищного фонда, теряет арендную плату за нежилые помещения, которые передаются в собственность товариществу.

Инициатива создания товарищества, как уже указывалось выше, может исходить также от самих жителей многоквартирного дома. Она может выражаться в-проведении общего собрания физических или юридических лиц, обладающих правом собственности, либо имеющих на праве хозяйственного ведения* или оперативном- управлении* нежилые помещения. В соответствии с действующим законодательством решение собрания о создании товарищества считается5 принятым, если за него проголосовали хотя бы, два собственника, имеющие в своём распоряжении более 50% жилой и нежилой площади недвижимости. В" отдельных случаях товарищество могут организовать два субъекта, один из которых является собственником! квартиры в многоквартирном доме, а другой обладает остальными помещениями как представитель муниципалитета в лице жилищно-эксплуатационной организации. Однако самой удачной считается модель, когда товарищество образуется из массы самих жильцов. В последнем случае удаётся достичь более эффективной работы товарищества.

Товарищество собственников- жилья может создаваться, для управления как уже существующего многоквартирного дома, так и вновь создаваемого:

Если товарищество собственников, жилья создается в существующем многоквартирном доме, права собственности на-помещениям многоквартирном доме уже зарегистрированы и решение об этом принимается самими домовладельцами.

Если же товарищество собственников жилья создается* после возведения нового жилого дома, то решение об этом может быть принято уже домовладельцами.

Далее предлагается обратиться к вопросу о правоспособности товарищества собственниковжилья.

85

Товарищество собственников жилья - самостоятельная организационно-правовая форма юридических лиц. К этому выводу П.В. Крашенинников пришёл, осуществив тщательный анализ существующих форм потребительской кооперации. Так, им было отмечено, что, не смотря на то, что понятия жилищного (жилищно-строительного) кооператива и товарищества собственников жилья имеют много общих черт, а именно «'...как юридические лица они относятся к некоммерческим организациям» существуют критерии, служащие основанием для выявления различий между указанными организационно-правовыми формами. Эта позиция нашла как своих сторонников, в лице П.И. Седугина, И.Л. Корнеевой, так и противников, к коим следует отнести В.О. Мушинского. Известный теоретик гражданского права В.О. Мушинский причисляет товарищества собственников жилья к потребительским кооперативам61. Следует, однако, признать, что рассуждения П.В. Крашенинникова убедительно доказывают, что товарищества собственников жилья - новое явление в российской цивилистике, сфера организации и деятельности которого, ограничивается вопросами управления и эксплуатации комплекса недвижимого имущества, тогда как сфера организации и деятельности потребительских кооперативов направлена на удовлетворение различных потребностей граждан.

Рассуждая об отличительных признаках, П.В. Крашенинников указывает, что, являясь наиболее близким по цели деятельности с жилищным кооперативом, товарищество собственников жилья, между тем, не имеет паевых отношений. Члены товарищества являются собственниками жилых помещений, «'...то есть они оплатили или приобрели жилое помещение по иным основаниям до вступления в товарищество, либо до его образования» . Напротив, в кооперативах, по мнению Е.Н. Гендзехадзе, средства паевого фонда являются средствами юридического лица и «...имеют строго целевое

60 Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения, М.
2000. С.ПО.

61 Мушинский В.О. Основы гражданского права. М.: Международные отношения. 1995. С.40.

62 Крашенинников П.В. Указ. Соч. С. 111.

86

назначение: они предназначены исключительно для оплаты строительства или стоимости построенного дома» .

Следующим отличительным признаком является возможность потребительского кооператива распределять в соответствии с законом и уставом полученные доходы между его членами (п. 5 ст. 116 ГК РФ), тогда как товарищество собственников жильятакого права лишено.

Весьма существенное значение имеют «...различия, лежащие в«плоскости отношений собственности. По* общему правилу, товарищества не являются субъектом- права собственности« на помещения и на объекты общего пользования многоквартирного^ дома»64. Вместе с тем, жилые4 помещения и объекты общего* пользования в жилищно-строительных кооперативах являются собственностью кооператива. Исходя из указанных признаков, вывод П.В. Крашенинникова о том, что товарищества собственников жилья* являются самостоятельной организационно-правовой формой юридических лиц, следует признать правильным.

Правоспособность, товарищества? как юридического лица возникает в момент его создания, который совпадает с его государственной регистрацией^. 2 ст. 5 Г FK РФ) и прекращается в момент завершения» его ликвидации(п. 8 ст. 63 ГК РФ; п. 3 ст. 49 ГК РФ).

Товарищество- собственников* жилья» приобретает статус юридического лица с момента государственной* регистрации (ст. 135 ЖК РФ).* Являясь некоммерческой организацией, товарищество, по общему правилу обладает специальной правоспособностью, предусматривающей возможность осуществления тех видов деятельности, которые соответствуют её целям и задачам.

Обеспечение участия в гражданском обороте товарищества* собственников жилья от своего имени, обеспечивается его индивидуализацией (ст. 54 ГК) как

63 Крашенинников П.В. Указ. Соч. С. 111.

64 Крашенинников П.В. Указ. Соч. С.ПО.

65 Крашенинников П.В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на
жилые помещения /диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук в

87

юридического лица по:

месту нахождения;

наименованию.

Согласно п. 1 ст. 54 ГК, «юридическое лицо имеет свое наименование, содержащее указание на его организационно-правовую форму». Наименование товарищества собственников жилья как некоммерческой организации должно содержать указание на характер деятельности (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» ), определяемый целями деятельности юридического лица. Цели деятельности можно определить из приведенного выше определения товарищества собственников жилья:

совместное управление;

обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме;

осуществление правомочий владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом.

Товарищество собственников жилья имеет печать с полным наименованием данной * структуры на русском языке; вправе иметь штампы и бланки со своим наименованием, а также зарегистрированную в установленном порядке эмблему (п. 4 ст. 3 Федерального закона «О некоммерческих организациях»), имеет в собственности или оперативном управлении обособленное имущество, отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом или ответчиком в суде (ст. 3 Федерального закона «О некоммерческих организациях»; п. 6 ст. 135 ЖКРФ).

Товарищество имеет печать со своим наименованием, расчетный или

форме научного доклада, выполняющего функции автореферата. М. МГУ. 1997. С. 134. ббСЗРФ. 1996. N3. Ст. 145.

88

иные счета в банке; другие реквизиты (п. 5 ст. 135ЖК РФ).

Ликвидация товарищества* производится на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ст. 141 ЖК РФ).

Товарищество ликвидируется по общему правилу, в случаях:

физического уничтожения комплекса недвижимого имущества в і многоквартирном доме порешению общего собрания;

в связи с изменением способа управления многоквартирным домом по решению общего собрания;

в случае осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом без надлежащего разрешения;

в случае осуществления деятельности, запрещенной'законодательством; либо противоречащей уставным целям товарищества.

статус товарищества', определяется уставом, являющимся его учредительным документом. Устав принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов присутствующих на общем собрании или их представителей и оформляется протоколом (п. 2 ст. 135 ЖК РФ).

В содержании устава, кроме прочих условий, требуется отражать:

- Схему определения долей участия всех домовладельцев;

— Распределение долей участия всех домовладельцев^

Схема определения долей участия всех домовладельцев - это описание принципов и способа, позволяющее четко вычислить долю каждого домовладельца.

Распределение долей участия - цифровые значения долей, выраженные, как правило, в процентах и полученные в результате вычислений по схеме определения долей, указанной в уставе.

Федеральный закон «О некоммерческих организациях» в ст. 14 не предусматривает учредительный договор в качестве учредительного документа товарищества собственников жилья. Однако, учредительный договор между физическими и юридическими лицами, принимающими долевое участие в

89

строительстве жилого дома, может включать положения о создании товарищества собственников жилья, которое имеет обязательную силу для сторон договора. Он может содержать любые условия, согласованные сторонами, и не противоречащие уставу. Включение в устав товарищества собственников жилья или в учредительный документ положений противоречащих законодательству, не влечет недействительности всего документа.

В целях оказания методической помощи собственникам жилых помещений при создании товариществ и для обеспечения защиты прав собственников, объединяющихся в товарищества, в регионах принимаются примерные уставы товариществ собственников жилья в соответствии с нормами ЖК РФ67.

Согласно п. 1 ст. 53 ГК, "юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами". Согласно ст. 144 ЖК РФ, органами управления товариществом являются: общее собрание членов товарищества; правление товарищества (схема 1).

67 Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 13.02.2008 N 370 «О методической поддержке собственников помещений в многоквартирных домах при создании и организации деятельности товариществ собственников жилья» или Распоряжение Правительства Москвы Премьера от 05.01.1997 N 9-РП «Об утверждении Примерного устава товарищества собственников жилья для г. Москвы».

90

Схема 1.

Организационная структура товарищества собственников жилья

Общее собрание D утверждает изменение устава Путверждает бюджет

принимает внутренние правила

принимает решение о найме управляющего

Избирает

Избирает

Делегирует часть полномочий

Ревизионная

Правление

Комитеты

Комиссия

D определяет политику

П согласительный

U несёт ответственность

G по связям

D контрольные

D по содержанию и

функции

сохранности имущества D по социальным

программам □ по бюджету и финансам D по выборам

Примечание. Схема выполнена Фондом "Институт экономики города" (г. Москва).

Общее собрание членов товарищества является его высшим органом управления и созывается в порядке, установленном уставом товарищества, один раз в год.

К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относятся, в частности, такие вопросы:

- решение о реорганизации и ликвидации товарищества;

— принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или
передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или
третьим лицам, предоставление сервитутов или иных прав пользования
общим имуществом в многоквартирном доме;

91

принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты;

определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества.

Решения по указанным вопросам принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа членов товарищества.

По остальным вопросам решения принимаются большинством голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. При этом следует отметить особенность распределения и подсчета голосов на общем собрании товарищества собственников жилья. Каждый домовладелец на общем собраниш обладает количеством голосов пропорционально доле его участия (т.е. доле принадлежащих ему помещений в многоквартирном доме, измеренных в метрах квадратных площади).

По мнению P.P. Аллямова структура органов управления товарищества собственников жилья и жилищных кооперативов, их основные права и обязанности фактически идентичны .

Однако это утверждение не вполне точно. Несмотря на совпадение ряда полномочий управляющих органов, на законодательном уровне существуют определенные различия в регламентации их компетенции.

Так, согласно ст. 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Анализ данной» нормы позволяет сделать вывод: председатель правления товарищества собственников жилья не входит в состав органов управления товарищества собственников жилья. Однако если исходить из положений ст. 149 ЖК РФ, то по существу председатель правления товарищества выполняет функции единоличного исполнительного органа управления.

Данная коллизия могла бы быть устранена путем внесения

Аллямов P.P. Жилищные кооперативы и товарищества собственников жилья: особенности правового регулирования и основные отличия.//Жилищное право. 2007. №2. С.8.

92

соответствующих положений в устав товарищества. Так, целесообразно ограничить полномочия председателя правления по сделкам, которые могут совершаться только после одобрения правлением или общим собранием.

Далее следует отметить, что в ст. 137 и 138 ЖК РФ устанавливаются права и обязанности членов товарищества собственников жилья. Глава 14 ЖК РФ детально регламентирует вопросы порядка организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, компетенцию органов управления товарищества собственников жилья.

При этом по отношению к жилищному кооперативу и жилищно­строительному кооперативу такая регламентация отсутствует. Из положений главы 11 ЖК РФ следует, что состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, определяются Уставом кооператива в соответствии с жилищным законодательством.

Отсутствие четкой регламентации можно рассматривать двояко:

с одной стороны учредители жилищного кооператива и жилищно­строительного кооператива наделены широкими полномочиями для самостоятельного определения прав и обязанностей и порядка принятия важных решений;

с другой стороны, не включение в устав товарищества собственников жилья обязанностей, предусмотренных ст. 138 ЖК РФ, не освобождает товарищество собственников жилья от их несения, так же как не включение в устав товарищества собственников жилья прав, предусмотренных ст. 137 ЖК РФ, не означает- невозможность или неправомерность их использования.

Также невозможно ограничить положениями устава круг вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, установленных ст. 145 ЖК РФ.

93

Не включение в устав обязанностей правления товарищества собственников жилья не позволит руководителям товарищества избежать ответственности за их неисполнение. При этом законом не запрещено закрепление в уставе товарищества иных дополнительных прав и обязанностей для органов управления товарищества собственников жилья.

Одним из самых важных отличий товарищества собственников жилья от жилищного кооператива и жилищно-строительного кооператива являются правила определения количества голосов, которыми обладает каждый гражданин при голосовании на общем собрании по вопросам выбора способа управления многоквартирным домом, а также при принятии решений в уже созданных кооперативах и товариществах собственников жилья. В соответствии со ст. 135, 136 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников жилья и о принятии устава товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ.

Согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, больший объем площади предоставляет больший объем прав собственнику. При этом, в домах с подавляющим большинством квартир, принадлежащих муниципалитету как собственнику, практически все решения будет принимать муниципалитет.

Решения общего собрания жилищного кооператива принимаются по принципу: один член кооператива обладает одним голосом. Исходя из положений ст. 117 ЖК РФ, общее собрание членов жилищного кооператива принимает свои решения открытым голосованием. Возможность проведения тайного или заочного голосования в жилищном кооперативе нормами ЖК РФ

94

не предусмотрена.

Общее собрание членов товарищества, исходя из смысла ст. 146 и 147 ЖК РФ может быть проведено в форме заочного голосования.

Руководство текущей деятельностью товарищества осуществляется его правлением, избранным общим собранием. Правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.

Правление товарищества избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года (п.2 ст. 147 ЖК РФ).

Правление избирает из своего состава председателя (п.З ст. 147 ЖК РФ). Председатель правления- избирается на срок, установленный уставом. Председатель обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания» и распоряжения всем должностным лицам товарищества, являющиеся для них обязательными. Председатель действует и подписывает от имени товарищества платежные документы и совершает сделки, осуществление которых в соответствии с уставом товарищества*, не требует обязательного одобрения правления или общего собрания: Разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка для обслуживающего персонала товарищества, положение об оплате их труда. Он может самостоятельно совершать некоторые сделки от имени товарищества и тем самым занимает обособленное положение по отношению к общему собранию членов товарищества и правлению товарищества, и, можно сказать, входит в иерархическую структуру органов общества: общее собрание — правление - председатель.

В соответствии со ст. 3 Закона «О некоммерческих организациях» некоммерческая организация, в том числе и товарищество собственников жилья, «...имеет в собственности или в оперативном управлении обособленное имущество...». Обособленное имущество товарищества не может находиться у

95

него на праве хозяйственного ведения, а также на праве оперативного управления, так. как, согласно ст. 296 ГК РФ, правом оперативного управления, на имущество некоммерческой организации может обладать только учреждение. Таким образом, имущество товарищества собственников жилья может находиться у него только на праве собственности.

Товарищество собственников жилья' вправе иметь в собственности помещения в многоквартирном доме. Однако наличие1 таких помещений зависит от решения собственников помещений, принятом на общем собрании о передаче какого-либо помещения на баланс товарищества.

При этом общее имущество передается собственниками- помещений в управление товарищества'собственниковіжилья, а не в собственность.

В юридической1 литературе высказывается мнение о том, что само жилое помещение является главной вещью, а имущество, находящееся на праве общей долевой собственности, является принадлежностью главной* вещи - жилого помещения. П.В.Крашенинников идет дальше и говорит о том, что общая долевая собственность на недвижимость общего пользования? в многоквартирных домах является видом" долевой собственности, обладающей характерными признаками69.

Во-первых, доля каждого собственника жилого помещения* в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права1 собственности на жилое помещение.

Во-вторых, следование осуществляется* в долях в праве общей собственности на принадлежность, поскольку принадлежность обслуживает сразу несколько главных вещей. Поэтому делается следующий вывод, который П.В. Крашенинников считает третьим признаком юридического лица: доля в общем имуществе не может существовать самостоятельно, так как она

9 Крашенинников П.В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения / Диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук в форме научного доклада, выполняющего функции автореферата. М. МГУ. 1997. С.18.; Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М. 2000. С.25; Абрамов Д.М., Бабицкий С.А., Гладкий А.А. Справочник юриста. Жилищное право. Серия «Справочник». Ростов-на-Дону: Феникс. 2000. С.206.

96

составная часть квартиры как, объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.

Это положение закреплено- в ст. 135 ГК РФ, где указано, что "вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и.связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено-иное". П. 2 ст. 290 ГК РФ введены, ограничения этого положения: собственник сам не может отчуждать > свою- долю в общем имуществе. Однако п.1 ст. 246 ГК допускает распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, которое осуществляетсяшо соглашению всех ее участников. ЖК РФ в пп. 1,2 п. ст. 37 ставит точку в этом вопросе: «собственник помещения в многоквартирном, доме не вправе отчуждать свою долю в, праве общей собственности на общее имуществом многоквартирном: доме отдельно от права собственности на указанное помещение».

Согласно п.1 ст. 131 ГК, право собственности-и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в- Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Поскольку право домовладельца на долю в общем^ имуществе многоквартирного дома регистрации не подлежит, той передать, ее товариществу собственников!жилья у домовладельца нет возможности.

Исходя из всего сказанного выше, можно сделать вывод, что в товариществе имеетсятри правоотношения собственности:

право собственности на помещения в многоквартирном'доме;

право- общей» долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

право собственности товарищества на имущество товарищества (часть общего имущества, не входящего в общее имущество в многоквартирном доме).

В соответствии с п. 6 ст. ст. 135 ЖК РФ, товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но» не отвечает по

97

обязательствам своих членов. Вместе с тем, домовладельцы несут ответственность за своевременность платежей нанимателей либо арендаторов принадлежащих им помещений (ст. 138 ЖК РФ).

Согласно п. 1 ст. 26 Закона «О некоммерческих организациях», «источниками формирования имущества некоммерческой организации в денежной и иных формах являются: регулярные и единовременные поступления от учредителей (участников, членов); добровольные имущественные взносы и пожертвования; выручка от реализации товаров, работ, услуг; дивиденды (доходы, проценты), получаемые по акциям, облигациям, другим ценным бумагам и вкладам; доходы, получаемые от собственности некоммерческой организации; другие, не запрещенные законом поступления».

Таким образом, можно выделить несколько видов платежей, финансирующих деятельность товарищества:

а) Средства жителей по обязательным платежам:

коммунальные платежи по ставкам, установленным в пределах федеральных стандартов;

платежи за техническое обслуживание и эксплуатацию дома в соответствии со сметой, рассчитанной по общегородским нормативам и являющихся обязательными для применения города в пределах федеральных стандартов;

платежи за содержание имущества, находящегося в общей долевой собственности (чердака, крыши, мансард, лифтовых шахт и лифтов, лестничных клеток и лестниц, подвалов, автостоянок и гаражей, детских и спортивных площадок, нежилых помещений, придомовой территории и т.д.).

б) Средства жителей за оплату дополнительных сервисных услуг, в том
числе:

за ограждение территории;

за благоустройство (дворник, садовник);

98

за уборку подъезда;

за ремонт в квартирах в соответствии с действующими нормативами

за техническое обслуживание и монтаж сложного инженерного оборудования;

за наружную охрану придомовой территории;

за охрану подъезда, монтаж и эксплуатацию домофонов.

в) Дотации из бюджета- города, субъекта РФ на эксплуатацию квартир,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, на
капитальный ремонт фасада дома и всего дома.

г) Средства из городского бюджета на целевое финансирование деятельности-
товарищества в пределах федеральных стандартов.

д) Средства от дохода за коммерческое использование нежилых помещений,
находящихся в доверительном управлении или собственности товарищества (в
том числе - арендные платежи, премии за доверительное управление).

е) Средства от дохода за коммерческое использование земельного участка.

ж) Сервитутные платежи.

з) Страховые агентские платежи и платежи за предупредительные
противопожарные мероприятия70.

В соответствии с п. 1 ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

После организации товарищества собственников жилья все вопросы, касающиеся его деятельности и распоряжения общим имуществом, должно решать общее, собрание членов товарищества, компетенция которого определена ст. 145 ЖК РФ.

По предположению Д. Савельева, «...наряду с общим собранием членов

70 Бобровская О.Н. Кондоминиум как объект гражданских прав. Дисс. на соискание ученой степ. канд. юрид.наук. М.., 2004. С. 135.

99

товарищества, в. многоквартирном доме может функционировать и общее собрание остальных домовладельцев» . При этом, общее собрание членов товарищества, не смотря на то, что закон наделил его такой компетенцией, не вправе принимать решения, затрагивающие права и интересы остальных домовладельцев:

Фактически компетенция общего собрания членов товарищества* должна» «...ограничиваться, вопросами деятельности внутри товарищества (внесение изменений в устав, выборы органовуправления товариществом и т. д.). В* свою очередь, по этим вопросам не вправе принимать решение общее собрание^

72

остальных домовладельцев» .

Очевидно, что создание нескольких идейных групп в рамках одного* многоквартирного дома может спровоцировать раскол. Поэтому предложение Д. Савельева об одновременном функционировании с общим собранием домовладельцев некоего альтернативного4 собрания нам кажется нецелесообразным- уже постольку, поскольку принятые им- решения не порождают правовых последствий.

Отказ от членстване освобождает остальных домовладельцев і от участия^ в несении расходов; связанных с эксплуатацией комплекса недвижимости. В свою- очередь, товарищество собственников жилья* не вправе нарушать^ права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью- только для членов товарищества, либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению многоквартирного дома и его эксплуатации.

Членьь товарищества собственников жилья обязаны» соблюдать технические, противопожарные, экологические и санитарно-гигиенические правила содержания жилых домов, содержать находящееся в их собственности

71 Савельев Д. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист.

№3. 2002. С.58. 1" Савельев Д. Указ. Соч. С.60.

100

и (или) нежилые помещения в надлежащем состоянии и осуществлять их ремонт за свой счёт. К текущему ремонту жилых помещений и мест общего пользования относятся побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплётов с внутренней стороны, радиаторов, замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирной электропроводки и т.д. Капитальный ремонт здания предполагает выполнение ряда работ, направленных на замену конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшение эксплуатационных показателей. Поэтому, капитальный ремонт помещений многоквартирного дома осуществляется за счёт средств государственных и муниципальных дотаций, предназначенных на финансирование затрат по капитальному ремонту, а также платежей собственников помещений, их нанимателей и арендаторов.

Необходимо отметить, что из опыта по организации деятельности товариществ известно, что общие собрания домовладельцев не проводятся, все текущие вопросы решаются председателем и правлением товарищества, участвовать в избрании которых могут только члены товарищества. Это означает, что членство в товариществе служит своеобразным контрольно-пропускным пунктом для получения доступа к управлению многоквартирным домом.

В юридической литературе высказывается мнение о необоснованности существования самого института членства в товариществе. Так, И.А. Дроздов усматривает в этом возможность «...ограничения круга его участников и вероятность отказа в принятии новых членов...»73, хотя в ст. 10 Федерального закона «О некоммерческих организациях» указано, что наличие членства не является обязательным условием деятельности некоммерческой организации. Им также делается вывод, что поскольку Конституционный Суд РФ7 признал положения об автоматическом членстве в товариществе не соответствующими

73 Дроздов И.А. Кондоминиумы в современной России / Известия вузов. Правоведение. 1998.
№4. С. 146.

74 Постановление Конституционного Суда РФ от 03 апреля 1998 года № 10-П // Собрание
законодательства РФ. 1998. N 15. Ст. 1794.

101

Конституции РФ; - в- свете принятого решения- особое значение приобретают личные взаимоотношения? между собственниками помещений. При этом; в меньшей степени? учитывается специфика- объединения* жильцов, механизмом которого является^, прежде всего, сам многоквартирный дом, вследствие чего волеизъявление для такого объединения имеет меньшее значение. Не смотряна определённую логичность данного высказывания, мы;, однако; не можем оставить, без внимания? тот факт, что сама» сфера, управления недвижимым имуществом является совершенно новым, неосвоенным видом- деятельности для абсолютного большинства российских граждан.. Поэтому формирование доверительных отношений? между домовладельцами; конструирование групповых интересов» следует рассматривать, как, нам кажется^ с

ОПТИМИСТИЧеСКИХ ПОЗИЦИЙ;

Острыми также: можно? считать вопрос о порядке принятия решений общего?собрания домовладельцев;

Согласно» п. Г ст. 247 FK, владение и; пользование имуществом; находящимся; в долевой собственности; осуществляется^ по? соглашению' всех его участников; а при ■:отсутствии согласия - в судебном.порядке, что позволяет прийти к выводу о* необходимости, единогласного решения всех домовладельцев. Это же мнение высказано Конституционным Судом РФ вгп. 5 Постановления; от 03 апреля 1998 г., где указано: «Определение необходимых расходов,, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией-кондоминиума^ должно производиться в порядке достижения общего согласия-всех домовладельцев; а споры по данным вопросам - разрешаться; в. судебном порядке».

Между тем в п. 1 ст. 46*ЖК РФ предусмотрено, что решение принимается большинством голосов: присутствующих на общем собрании? собственников помещений: в многоквартирном: доме. При этом голоса участников общего собрания домовладельцев определяются в зависимости от «доли участия»; то есть доли в праве общей собственности на общее имущество в; многоквартирном доме (п. 3 ст. 48 ЖК РФ).

102

Говоря- о порядке принятия» решений на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном домах, необходимо отметить, что единогласное . решение, как следует из п. 1 ст. 247 ГК РФ, удобно при небольшом количестве участников общей собственности. В многоквартирных домах, как правило; количество собственников помещений, а% значит и участников общей долевой собственности довольно значительно. При большом количестве собственников сложнее добиться единогласного решения об определении* порядка использования общего имущества, да и обеспечить явку на общем собрании всех домовладельцев*, крайне затруднительно. Требование единогласного решения по/поводу эксплуатации многоквартирного дома может парализовать деятельность домовладельцев, не позволит оперативно решать текущие проблемы.

Таким образом, положения главы 16і ГК РФ» не учитывают^ специфику права собственности в многоквартирном доме. Специфика отношений в этом виде собственности, при значительном числе участников, делает необходимым дифференцирование порядка принятия* решений по управлению делами в многоквартирном^ доме, в зависимости от характера сделок, совершаемых на основании данных решений.

Поэтому можно предложить следующий порядок управления делами4 в многоквартирном доме7 :

1. В порядке достижения единогласия должньгрешаться' только те вопросы, которые наиболее существенно затрагивают интересы собственников помещений в многоквартирных домах. Это решения о совершении действий и сделок, влекущих изменения в составе общего недвижимого имущества в многоквартирном доме, которые должны приниматься всеми собственниками.

Савельев Д. Право домовладельца на управление кондоминиумом.// Российская юстиция. №2. 2006. С.23.

103

Решения о выборе способа управления^ кондоминиумом, о размере обязательных платежей на ремонт и содержание многоквартирного дома должны решаться большинством голосов домовладельцев.

Решения по вопросам хозяйственной деятельности, связанной с текущей эксплуатацией многоквартирного дома могут приниматься в ином составе.

Жилищная политика, проводимая городом Москвой, направлена на улучшение жилищных условий москвичей, что связано с реализацией положений Конституции РФ, гарантирующих права граждан на жилище. Несмотря на вступление' в силу нового жилищного законодательства, соответствующего реалиям настоящего времени, область управления жилищной сферой остается одной из самых сложных, трудно реализуемых задач реформы жилищно-коммунального хозяйства. Москва, как субъект Российской Федерации, создавая необходимые законодательные предпосылки, является одним из самых активных участников внедрения системы управления жилищным фондом путём создания объединений собственников помещений в многоквартирных домах. Эта задача стала одной из самых первостепенных в социально-экономической политике города, о чем свидетельствуют законы и другие нормативные акты, издаваемые законодательными и исполнительными органами Москвы по этому вопросу.

С момента принятия ЖК РФ прошло более четырех лет. За это время количество товариществ собственников жилья в Москве неуклонно росло. По данным ВЦИОМ76 РФ, к январю 2007 года зарегистрировано 1540 товариществ собственников жилья, и немногим более 40% из них собственники управляют самостоятельно, без привлечения профессиональных организаций. Правда, не все они развиваются одинаково успешно, однако есть и положительные примеры.

Лидирующее положение по созданию товариществ занимает Центральный административный округ. Это связано, во-первых, с наличием

76 Газета Квартирный ряд №21 (436) от 27 мая 2008г.

104

нежилых помещений, представляющих устойчивый коммерческий интерес. Высокие арендные платежи покрывают расходы на содержание дома в целом. Во-вторых, с проживанием в данном округе граждан, занимающих активную жизненную позицию, при высоких юридической грамотности и уровне правосознания. В центральном административном округе Москвы работают товарищества, которые нашли собственные механизмы устойчивого развития. Решив первоочередные проблемы, связанные с эффективным эксплуатационным обслуживанием своих домов, безопасностью дворов и благоустройством территорий, товарищества приходят к необходимости развития инфраструктуры микрорайонов: создают магазины, игровые клубы, центры досуга.

Однако, на данном этапе существует и положительный опыт и определённые трудности, которые можно проанализировать на примере работы товарищества собственников жилья «Покровка». На сегодняшний день, «Покровка» - одно из лучших товариществ Центрального округа, создавшее собственные образовательные базы, позволяющие передавать опыт организации и функционирования товариществ собственников жилья с учетом многолетней практики.

По мнению специалистов создание товарищества собственников жилья в многоквартирном доме, жителями которого являются социально слабые общественные слои (пенсионеры, студенты, семьи с детьми) не целесообразно. Выживают сегодня только те товарищества, жильцы которых имеют достаток выше среднего, где люди могут позволить тратить на эксплуатацию дома в 2-3 раза больше, чем в среднем по Москве.

В цифрах это выглядит так: для нормальной эксплуатации дома постройки восьмидесятых годов сегодня нужно платить больше десяти за квадратный метр, в современных домах - до 50 условных единиц в месяц. Эти денежные средства позволяют содержать правление, оснастить дом современной техникой, установить ограждение, отремонтировать подъезд. Кроме этого, товарищество призвано решать и социальные вопросы:

105

медицинского обслуживания, укрепления здоровья, развлекательного характера, что приводит к выводу о недоступности товариществ собственников жилья жителям с низким уровнем доходов.

Типичной проблемой председатель правления назвал проблему, связанную с нежилыми помещениями тех товариществ собственников-жилья, которые их не имеют в принципе, или же которые не могут обладать ими на правах долгосрочной и преимущественной аренды перед иными субъектами, выражающими желание принять участие в торгах.

Ранее действующий Закон города Москвы «О правах товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме» от 16.04.97 № 8-28; (в редакции Закона г. Москвы от 21.02.2001 №6) , устанавливал права» товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы в составе многоквартирного дома управляемого товариществом, и определил порядок и условия реализации этих прав:

В соответствии с данным законом товарищества, принявшие многоквартирные дома в управление, получили право:

выкупать свободные от обязательств нежилые помещения по льготным ценам;

получать свободные от обязательств нежилые помещения в аренду;

получать в управление нежилые помещения в многоквартирном доме, при этом самостоятельно выбирать * арендатора (по» свободным от обязательств помещениям) и быть стороной в договоре аренды.

Такие объекты переходили к товариществу на основании соответствующего Постановления Правительства Москвы от 13 января 1998 г. №26 (с изменениями от 08.02.2000г.) во исполнение постановления Московской городской думы от 16. 04.97г. №28 «О введении в действие Закона города Москвы от 16.04.97 № 8-28», разработан Порядок передачи и использования объектов нежилого фонда в многоквартирных домах с целью создания в городе

77 Законы города Москвы. М. 2001г.

106

условий* для* эффективного функционирования товариществ, собственников жилья и установления единого порядка передачи и использования ими объектов нежилого фонда, являющихся собственностью города, - по каждому дому в отдельности.

Закон предусматривал возможность для товарищества оставлять-в своем распоряжении и использовать на возмещение расходов, на техническое обслуживание жилого дома некоторую часть из суммы платежей, полученных от аренды нежилых помещений. Однако с принятием Бюджетного кодекса*РФ все средства, полученные от использования городской- собственности, должны направляться исключительно в бюджет города и, таким образом, товарищества утратили возможность пользоваться ими.

Нежилыми помещениями в Москве распоряжается' Департамент имущества. Как показывает практика, когда товарищество берет дом* в свое управление, выясняется, что нежилые помещения- в многоквартирном доме либо уже сданы в аренду под офисы, склады и представительства, либо проданы.

Председатель совета ассоциации товариществ собственников жилья «Центр» Л. Матеров, говорит: «...как только действующим арендаторам становится известно, что в жилом доме создается товарищество собственников жилья, они мгновенно выкупают занимаемые ими и пустующие нежилые помещения дома через Фонд имущества: Пока неискушенный в вопросах коммерции председатель товарищества выбивает, согласовывает и визирует горы документов, никаких нежилых объектов у дома уже нет. Но без них заработать необходимые средства на нужды многоквартирного дома невозможно»79.

Очевидно, что основные проблемы управления многоквартирными домами связаны с правом на землю, с перечнем общего имущества и управлением нежилыми помещениями. Это те потенциальные ресурсы, которые

78 СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3823.

79Матеров Л. Кондоминиум: очередная иллюзия или реальное благо.// Современный дом. -№3//2007. С.25.

107

как. раз m составляют основу экономической привлекательности управления домами для жилищных объединений. Распоряжение этими ресурсами должно? сосредотачиваться в руках собственников помещений в многоквартирных, домах. Однако до настоящего времени эти вопросы имеют недостатки правового регулирования, что негативно отражается на решение задач реформы жилищно-коммунального, хозяйства.

При тесном сотрудничестве с Фондом " Институт Экономики^ города", и с. учетом результатов проводимых ими исследований, были разработаны вопросы для проведения социологического опроса, о готовности участия жителей города Москвы в управлении многоквартирными домами, результаты которых нашли отражение в таблицах80.

Ответы респондентов на вопрос: «Произойдут ли* качественные изменения в вопросах содержания и эксплуатации многоквартирных домов, при организации товарищества собственников жилья?»; распределились следующим образом (таблица 1):

Таблица 1.

Да, способно

13,7 %

Скорее способно

13 Д %

Изменений не произойдёт

17,6.%

Скорее, не способно

3,0%,

Не способно-

17,2 %

Затрудняюсь ответить

35,4 %

Общая доля, положительных ответов (36,8%) превышает число скептических и пессимистических оценок вместе взятых (27,8%).

Однако- положительное отношение к идее организации товарищества собственников жилья в многоквартирном доме не означает готовности включения в работу таких объединений. Так, 43,4 % участников опроса не

80 Метод сбора информации — анкетирование по месту жительства. Объект исследования — жители города Москвы. Объем выборки- 198 человек, из них — 60,6% составляют женщины, 39,4% - мужчины.

108

согласились бы участвовать в работе товариществ, ещё 8,1 % ответили, что скорее не готовы, что в итоге составило более половины.

Жителей, готовых принять активное участие в работе товариществ оказалось 1,6 %. Чуть больше тех, кто ответил — возможно, да - 21,2%.

Многие респонденты концентрировали внимание на факторах, тормозящих развитие образования и деятельности товариществ собственников жилья (таблица 2):

Таблица 2.

Факторы, препятствующие работе товариществ

%

Неподготовленность городских жилищно-коммунальных служб к новым формам работы с населением

47

Отсутствие инициативы со стороны собственников жилья

28

Отсутствие правовой поддержки

25

По мнению жителей Москвы, для повышения эффективности деятельности товарищества необходимо учесть ряд условий (таблица 3): Таблица 3.

Условия успешной работы товарищества

%

Наличие профессиональных управляющих

36,9

Наличие среди собственников активных лидеров, компетентных в вопросах жилищно-коммунального обслуживания

33,3

Наличие положительного примера успешной деятельности товариществ в городе, возможность обмена опытом

29,8

Создание специальных консультационных служб, информирующих жильцов о правовых, финансовых, организационных механизмах работы товарищества собственников жилья Наличие достаточной нормативно-правовой базы

24,7

24,7

Наличие гражданской инициативы

21,3

109

Затрудняюсь ответить

29,8

В этих ответах проявляется действие системы патерналистских отношений: большинство опрошенных связывают успех деятельности товариществ с наличием компетентных, профессиональных специалистов, которые могут взять на себя ответственность за управление жильём. Возможность участия в работе товарищества самих жителей дома ставится под сомнение, при том, однако, что 21,3 % всё же признают значимость поддержки идеи товарищества со стороны населения. Так, достаточно весомым условием успеха жители считают наличие информации о положительном опыте реализации этой формы управления жильём, о механизмах работы товарищества.

Организация товарищества собственников жилья на сегодняшний день ведёт к увеличению расходов домовладельцев, связанных с управлением и эксплуатацией комплекса недвижимого имущества, что создаёт невозможность повсеместного распространения данного опыта. Кроме того, несмотря на ряд законодательных актов, регулирующих порядок создания и деятельности товариществ собственников жилья, практика по их реализации постоянно выявляет новые пробелы.

Подводя предварительные итоги нашего исследования, необходимо отметить, что товарищество собственников жилья, на сегодняшний день, является самостоятельной правовой формой участия собственников помещений в управлении многоквартирным домом. Имеющиеся недостатки в правовом регулировании можно в целом свести к отсутствию практических наработок в данной области общественных отношений.

В ходе исследования нами было установлено, что товарищество собственников жилья является организационно-правовой формой юридических лиц, обладающей определенной спецификой, отличной от иных организаций, осуществляющих аналогичные функции.

Организация товарищества собственников жилья позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме самостоятельно

110

определять параметры и условия осуществления процесса управления, ориентируясь на возможности и пожелания.

Рассмотрев порядок голосования, установленный в законодательстве, нами было установлено, что положения главы 16 ГК РФ не учитывают специфику права собственности в многоквартирном доме. В порядке достижения единогласия должны решаться только те вопросы, которые наиболее существенно затрагивают интересы домовладельцев. Так, решения о совершении действий и сделок, влекущих изменения в составе общего недвижимого имущества в многоквартирном доме и технического оборудования, должны приниматься всеми собственниками помещений. При этом решения о выборе способа управления многоквартирным домом, о размере обязательных платежей должны решаться большинством голосов домовладельцев. Иные вопросы допускают облегченные варианты участия собственников помещений.