Образование и деятельность товарищества собственников жилья, как способа управления многоквартирным домом осуществляется в. рамках действующего жилищного законодательства, являющегося' несовершенным. Однако ряд вопросов, возникающих в процессе функционирования данной организационно-правовой формы и требующих скорейшего разрешения, остаются невыясненными и усложняют реализацию задачи реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

Обратим внимание на некоторые из таких вопросов. Так, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ, в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе: предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном, доме. Вопрос о конкретном имуществе и условиях его предоставления, а также о типах договорных отношений в рамках такого пользования является одним из малоизученных, специфичных и сложных для правоприменения, поскольку, определяя на перспективу ряд относительных параметров, должен необходимо укладываться в плоскость деятельности товарищества, собственников жилья, как особой формы управления многоквартирным домом, не являющегося, вместе с тем, собственником самого имущества.

В этой связи представляется^ целесообразным обратиться к перечню объектов, общедолевой собственности в рамках многоквартирного дома, уточнив его и выявив проблематику его вычленения.

Часть 1 ст. 36 ЖК РФ определяет общий состав общедолевого имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Этот перечень условно можно разбить на группы.

К первой группе можно отнести помещения общего пользования в

112

многоквартирном доме, не являющиеся частями квартири предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом многоквартирном доме, в том числе: межквартирные лестничные площадки; лестницы; лифты; лифтовые и иные шахты; коридоры; технические этажи; чердаки; подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование (технические подвалы).

Данный перечень является открытым, что по нашему мнению следует из содержания ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, и при использовании словосочетания «в* том числе...». В этой связи, представляется, что в состав общего имущества собственников помещений могут входить подвалы, свободные от размещения в них инженерных коммуникаций* и иного обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме оборудования, а также другие нежилые помещения в многоквартирных домах.

Для отнесения того или* иного помещения к общему имуществу (к помещениям общего1 пользования) важно учитывать установленные для таких помещений критерии:

они не должны являться частями квартир;

они должны предназначаться для обслуживания более одного помещения в доме.

Вторая группа таких объектов в соответствии со ст. 36 ЖК РФ состоит из земельного участка, на котором расположен жилой дом, крыш, ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома, технических этажей, чердаков, подвалов.

Возможность использования чердаков, подвалов, технических этажей и земельного участка предполагается для целей образования и деятельности товарищества собственников жилья, однако передача данных объектов в пользование третьих лиц вытекает из п. 4 ст. 36 ЖК РФ, для чего на общем собрании собственники помещений в многоквартирном доме принимают соответствующее решение. Пользование перечисленными объектами осуществляется в рамках гражданско-правовых договоров арендного типа,

113 заключаемого товариществом собственников жилья с субъектами пользования в силу предоставленных ему пп. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ полномочий.

Примеров применения иных форм также достаточно много. Так, товарищество собственников жилья «Аркада-хаус», образованный в доме №4 по улице Островитянова использует зеркальные покрытия в подъездах на безвозмездных началах, при условии сохранения логотипа фабрики-изготовителя.

Кроме того, крыша как самостоятельный элемент общего имущества является таковым и в том случае, если в состав многоквартирного дома входит пристроенное нежилое помещение, имеющее переменную этажность, (например, кафе, библиотека, магазин) и может быть использована товариществом собственником жилья для размещения рекламных баннеров при заключении договоров аренды, несмотря на то, что по этому поводу в специальной юридической литературе высказывалась иная точка зрения.

Признак отнесения конструкций дома к ограждающим конструкциям целесообразно понимать как выполнение этими конструкциями функций отделения помещения в доме от других помещений или улицы. Признак отнесения конструкций дома к несущим конструкциям надо понимать как несение этими конструкциями постоянных нагрузок от собственного веса несущих и ограждающих конструкций многоквартирного дома.

По мнению Д. Гордеева к ограждающим несущим конструкциям многоквартирного дома, следует относить балки, фермы, плиты, капитальные внешние и внутренние стены (в том числе стены лоджий), колонны, перекрытия под и над помещениями дома, балконные плиты.

К ограждающим ненесущим конструкциям многоквартирного дома целесообразно, в частности, относить: окна и балконные двери (например, в помещениях общего пользования); ограждения кровли, балконов, лоджий и веранд; перегородки (стены), отделяющие жилое помещение от других

Д. Гордеев. Подходы к регулированию содержания общего имущества в многоквартирном доме. // Жилищное право. 2007. №4.

114

помещений и улицы (за исключением тех, которые относятся к ограждающим несущим конструкциям); наружные входные двери. К ограждающим несущим и ненесущим конструкциям необходимо относить именно те, которые обслуживают более одного помещения в многоквартирном доме.

Данная позиция соответствует действующей исходящей строительной документации, а потому не нуждается в особом подтверждении.

Далее, тот же автор указывает, что к механическому, электрическому, санитарно-техническому оборудованию отнесены: внутридомовые системы электро-, газоснабжения, отопления, холодного и горячего водоснабжения и водоотведения; оборудование мусоропроводов; лифтовое оборудование; системы вентиляции и кондиционирования; дымоходы и газоходы; печи и очаги в помещениях общего пользования; средства пожаротушения; пожарные лестницы; водосточные трубы, колена и воронки. Данные объекты предназначены для обслуживания интересов самих жителей дома, и, в принципе, не предполагают использование их в ином значении. Вместе с тем, их наличие является необходимым элементом в перечне объектов общедолевой собственности в многоквартирном доме, а собственники должны иметь представление о их наличии и возможность ознакомления с соответствующей документацией.

К внутридомовым инженерным системам холодного и горячего водоснабжения, целесообразно отнести: стояки; приборы учета; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное на этих сетях. Во внутридомовые системы электроснабжения входят: осветительные установки помещений общего пользования в многоквартирном доме; электрические установки систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей в подъезды многоквартирного дома; сети от ввода в многоквартирный дом до индивидуальных, общих приборов учета и другое электрическое оборудование на этих сетях.

115

Земельный участок, на котором находится многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке в соответствии- со ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в' случае, если в отношении этого участка проведен государственный кадастровый учет. До его проведения границы земельного участка считаются неустановленными. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, определяются в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности и земельного законодательства.

В соответствии со ст.4 Федерального закона №189-ФЗ в части не противоречащей ЖК РФ и Федеральному закону №189-ФЗ,- подлежит применению' Положение «Об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах», утвержденных постановлением

о 1

Правительства РФ от 26 сентября 1997г. №1223 .

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный*дом, может быть обременен правом ограниченного пользования в случае установления частного или публичного сервитута для обеспечения прохода и проезда через земельный участок, прокладки, эксплуатации и ремонта линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, проведения дренажных работ, а также других нужд собственников соседних земельных участков. Основанием для установления частного или публичного сервитута являются положения ст. 274 ГК РФ, ст. 23 Земельного кодекса РФ82 и ч. 5 ст. 36 ЖК РФ. Сведения о сервитутах должны содержаться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним {далее -ЕГРП).

Установление публичного сервитута в городе Москве регулируется

1 СЗ РФ. 1997. № 40. Сг. 4592.

2 СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

постановлением Правительства Москвы от 28.08.2007г. №753-1111 «Об обременениях земельных участков и ограничениях их использования в городе Москве»83.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме...., утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006г. №49184, в примерный перечень объектов, включаемых в состав общего имущества включены: объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, помещения общего пользования, крыши, ограждающие несущие конструкции, оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры), земельный участок под многоквартирным домом.

При этом, некоторые авторы отмечают, что включение в состав общего имущества многоквартирного дома таких объектов недвижимости как встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки, построенные за счет средств собственников помещений, упомянутые в пп. а п. 2 Правил, - является неоправданным ограничением права собственности граждан и противоречит ст. 55 Конституции РФ, устанавливающей ограничения прав только соответствующими федеральными

ос

законами . И с этим мнением можно было бы согласиться, если бы такие объекты подлежали выделу из объема самостоятельных помещений многоквартирного дома. Однако, все вышеперечисленные объекты не образуют самостоятельных помещений, а трансформируются в помещения специального

83 Вестник Мэра и Правительства Москвы. N 51. 2007.

84 СЗ РФ.2006. №34.Ст. 3680.

85 Певницкий С.Г. Управление многоквартирными домами при помощи специализированных
юридических лиц.// Закон.2007. №6. С.39.

117

назначения- в рамках уже существующих объектов общей" долевой собственности! (на общем земельном» участке, в» нежилых помещениях дома), поэтому признать их объектами права частное собственности было бьь нелогично.

Другие авторы верно указывают также на тот факт, что вплоть до настоящего времени отсутствует городская (московская) программа* по формированию- земельного кадастра, что делает невозможным формирование единого комплекса недвижимости и многие образуемые товарищества принимают в управление' многоквартирный, дом совсем без земельного участка86.

Упомянутыш перечень объектов^ общей долевой^ собственности- в* рамках многоквартирного дома, являясь, наиболее полным по сравнениюs с иными, содержащимися в действующих и уже исчерпавших свое действие нормативно-правовых актах, так или иначе не может учесть все возможные вариации* возникающих в-> процессе строительства и реконструкции объектов) общей долевой собственности. В результате чего, на практике нередко, возникают споры по поводу отнесения к общей долевой, собственности' домовладельцев объектов, прямо не указанных в« законе, но используемых в общеполезных целях.

Приведем судебный пример дляиллюстрации.

Рассмотрев^ в открытом судебном заседании* кассационную жалобу товарищества собственников- жилья «Дворянское гнездо» на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2008г., с требованием его отмены- и оставления в силе решения суда первой инстанции, Федеральный.арбитражный суд Северо-Западного округа установил:

В исковом заявлении, в, арбитражный- суд, товарищество ■■ собственников жилья «Дворянское гнездо» требовало признания недействительным зарегистрированного за ответчиком ОАО «Нарьян-Марстрой» права

Н.Л. К вопросу об организации управления многоквартирными домамиУ/Конституционное и муниципальное право. 2007. №5. С.29.

118

собственности на автономную котельную, пристроенную к многоквартирному

дому, расположенному по адресу: Ненецкий автономный округ....... Решением,

18.12.2007 исковые требования удовлетворены. Постановлением от 29.02.2008 решение отменено, в иске отказано.

В жалобе указывалось, что спорная котельная предназначалась для обслуживания одного дома и является общей долевой собственностью жильцов. Ее строительства, как самостоятельного объекта* недвижимости, не производилось.

Как следует из материалов дела земельный участок был предоставлен ОАО «Нарьян-Марстрой» в аренду для организации строительства'жилого дома постановлением главы администрации- Нарьян-Мара Ненецкого автономного округа от,22.11.1995г. №800:

20.11.2000г. сданы в эксплуатацию два самостоятельных объекта: жилой многоквартирный дом w котельная, переданная в эксплуатацию и на баланс ОАО «Нарьян-Марстрой».

На основании постановления от 21.11.2000г. №182, акта приемки законченного строительством объекта от 20.11.2000г. и разрешения, на ввод объекта в эксплуатацию от 27.02.2007г. №12, выданного администрацией муниципального образования* «Городской округ» «Город Нарьян-Мар», ОАО зарегистрировало? право собственности на спорную котельную, что подтверждается? свидетельством о* государственной регистрации права от 20.03.2007г. №454174.

В целях управления общим имуществом собственниками квартир в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья. Считая котельную объектом общедолевой собственности, товарищество обратилось в суд с иском.

Суд первой инстанции, посчитав что пристроенная котельная является объектом общедолевой собственности, иск товарищества удовлетворил.

Апелляционный суд решение суда первой, инстанции отменил, посчитав притязания товарищества не имеющими правового основания.

119

Так, судом было установлено, что строительство спорной котельной осуществлялось за счет средств ОАО «Нарьян-Марстрой», а товарищество собственников, жилья доказательств участия-в финансировании строительства не представило. Кроме того, оснований для признания недействительным постановления главы администрации о передаче объекта обществу не выявлено. Суд также признал оба объекта самостоятельными, поскольку на каждый из них получено? отдельное разрешение на строительство и акт приемки в эксплуатацию.

Кассационная инстанция, изучив' материалы дела и проверив правильность применения судами* норм материального и» процессуального права, не нашла оснований для отмены постановления.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, на которые ссылался податель жалобы, регулируются отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам- помещений в многоквартирном5 доме. Правилами установлены признаки отнесения имущества к общей долевой собственности, и круг лиц, полномочный определять его> состав. Такими лицами* названы: собственники помещений, органы государственной власти и органы местного самоуправления. В соответствии с п. 3 Правил при определении со става-общего имущества используются, содержащиеся в Едином государственном реестре прав'на недвижимое имущество и> сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости. В случае расхождения'сведений о составе общего имущества, содержащихся в реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (п.4 Правил). Как следует из п. 24 Правил, сведения о составе общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, включающей в себя документы технического учета жилищного фонда, документы (акты) о приемке результатов работ.

Суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу что

120

спорный объект недвижимости построен ОАО «Нарьян-Марстрой»для себя, за счет собственных средств, причем факт постройки котельной без привлечения-средств дольщиков товариществом не оспаривается, в силу чего на- основании* п. 1 ст. 218 и ст. 219f ГК РФ у общества правомерно возникло право собственности на спорный объект.

Из постановления о предоставлении земельного участка под застройку, разрешения на строительство, акта приемки законченного строительством объекта, постановления и разрешения на ввод объекта в .эксплуатацию следует, что строительство котельной осуществлялось обществом в рамках инвестиционной деятельности с целью* приобретения права собственности, эксплуатации и извлечения прибыли.

Указанные обстоятельства в сопоставлении с техническими характеристиками спорного объекта не позволяют отнести его к общему имуществу. В связи с тем, что создание новой вещи и регистрация права собственности на объект недвижимости осуществлена, с соблюдением законодательства, оснований для признания недействительным зарегистрированного за' обществом права собственности на этот объект не имеется.

Поскольку нормы материального права применены судом- апелляционной инстанции правильно, нарушений процессуального законодательства не допущено, постановление следует оставить без изменения .

Комментируя решение суда можно отметить: несмотря на то, что все юридические формальности соблюдены, владение объектом' осуществляется на законном основании, возникает вопрос: как воплотить задачу реформирования системы, управления жилищным фондом, если котельная, обслуживающая интересы собственников, помещений в доме и нуждаемость в которой сохраняется в соответствующих географических условиях как минимум восемь месяцев в году, находясь в руках частного лица, не только не признана объектом

Постановление арбитражного суда северо-западного округа от 23 июня 2008г. по делу №А05-8827/ 2007.

121

общедолевой собственности, но не может быть, использована товариществом собственников жилья по своему усмотрению в рамках возложенных на него полномочий? Вопрос этот отнюдь не риторический, а его постановка.выявляет необходимость коррекции действующего законодательства. Уместным, в этой связи будет возложение на регистрирующий орган обязанности обращаться* в целях недопущения включения объектов общего имущества в частный оборот с письменным запросом к любой из организационно-правовой форм, осуществляющих управление многоквартирным домом. Данная процедура может быть внесена в Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

88

ним» .

Другим примером может служить решение Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.05.2004г. № А78 - 6759/02-С22/206-Ф02-1602/04-С189. В данном случае речь пойдет об отчуждении конкретного-объекта общей долевой собственности в многоквартирном доме помимо решения собственниковпомещений.

Товарищество собственников жилья «Мой дом» обратилось в< Арбитражный суд Читинской области с иском о признании недействительным постановлением главы администрации города Читы от 03.06.2002г. №*937 о

90

распределении части помещения технического этажа жилого дома к ответчику ЗАО «Кварц».

Как было установлено материалами дела, строительство жилого дома осуществлялось за счет инвестиций физических и юридических лиц.

Право собственности домовладельцев на соответствующую часть помещений дома было подтверждено? свидетельством о государственной регистрации.

согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир- в

88 СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

СП

Н.В. «О способах управления многоквартирным домом». //Закон.№6. 2007. С.61-62. 90 СниП 2.08.01.89. технический этаж дома - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций.

122

многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами квартиры, обслуживающей более одной квартиры, суд признал, что Постановление №937 главы администрации г. Читы, которым часть общего помещения дома (технический этаж) перераспределена одному из инвесторов - юридическому лицу, затрагивает право общей долевой собственности домовладельцев и таким, образом, данное право подлежит защите по заявлению товарищества.

Доводы представителей администрации г. Читы в^защиту издаваемых ею актов были отвергнуты как несостоятельные, поскольку будучи ненормативными, такие правовые акты не могут нарушать прав и охраняемых интересов других лиц (ст. 13 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию1 всех ее участников. Издавая оспоренный по делу акт, администрация г. Читы, не являясь участником этой долевой собственности, самовольно распорядилась таким объектом.

В этой связи Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановил решение от 08.10.2003г. и постановление апелляционной инстанции от 03.02.2004г. Арбитражного суда Читинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На данном примере можно убедиться, что даже объекты, прямо отнесенные законодателем к общему долевому имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, отчуждаются несмотря на наличие регистрационной записи о принадлежности таких объектов к главным вещам -жилым и нежилым помещениям в доме и о правах на них сособственников данных помещений, объединенных в рамках товарищества собственников жилья.

Итогом вышесказанному является представление, что товарищество собственников жилья, как представитель интересов собственников помещений

123

в, многоквартирном доме, в настоящее время не столько осуществляет свою непосредственную деятельность, сколько отстаивает права на объекты общей долевой собственности в судебных инстанциях. Исков, подобных приведенным, - великое множество и все они: либо о превышении полномочий руководителей администрации, незаконно распорядившихся правами или объектами общей долевой собственности, либо об изъятии объектов общей долевой собственности из незаконного обладания третьих лиц.

Таким образом, прежде чем приступить к реализации^ возложенных на товарищества собственников жилья полномочий, а также к осуществлению предоставленных прав, целесообразно обратить внимание на формирование таких объектов на общих собраниях товарищества и их фиксации в соответствующих документах.

ЖК РФ прямо не устанавливает, кто именно вправе определять состав общего имущества. При этом анализ его положений позволяет заключить, что состав общего имущества должны определять в первую очередь сами собственники помещений в целях надлежащего выполнения своих обязанностей по его содержанию.

Так, в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан не только адрес многоквартирного дома, но и состав общего имущества в доме, в отношении которого будет осуществляться управление, а также перечень услуг и работ по содержанию и ремонту этого общего имущества (ч. 2 ст. 3 и ст. 162ЖКРФ).

Очевидно, что уполномоченные органы государственной власти при осуществлении государственного контроля за содержанием общего имущества в многоквартирном доме (п. 6 ст. 2, п. 17 ст. 12, ст. 20 ЖК РФ) будут вправе оценивать правильность определения состава общего имущества, сравнивая имеющиеся или полученные сведения об этом имуществе с составом общего имущества, которое содержится собственниками помещений надлежащим или ненадлежащим образом.

Выполняя полномочия, возложенные ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, органы местного

124

самоуправления? должны будут определять состав общего имущества собственников % помещений в многоквартирном-, доме в целях подготовки конкурсных условий* и оценки, предложений, претендентов* участвующих в? открытом конкурсе по отбору управляющей организации,, в, случаях определенных указаннойшормой;

Представляется; что органы местного самоуправлениями; их должностные лица в пределах своей; компетенции должны: оказывать, обратившимся* к ним; собственникам помещений в многоквартирных домах, необходимое содействие в определении* составам общего имущества1; путем предоставления: сведений,, имеющихся* у органа1 местного: самоуправления^ или; организаций! муниципальной формы собственности;

Кроме этого, органы: местного- самоуправления вправе направлять запросы? в; орган; осуществляющий* государственную регистрацию? прав на недвижимое имуществоs И! сделок с ним; орган, осуществляющий: деятельность по* ведению государственного земельного5 кадастра;. организации*; (органы); по* государственному учету объектов недвижимого имущества и другие органы и организации;

В» соответствии с п.- 2 ст. 8 Федерального закона5 «О' государственной; регистрации прав на: недвижимое: имущество? и сделок с ним» орган, осуществляющий: государственную регистрацию прав на* недвижимое; имущество; должен бесплатно* предоставлять информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество: по запросам органов местного самоуправления:

Основой*для*определения;состава общего имущества;в многоквартирном доме должны* являться сведения? содержащиеся* в ЕЕРП; а также в государственном земельном; кадастре. Для* описаниям общего; имущества могут также использоваться сведения; государственного технического учета (см. п. 5 ст. 19 ЖК РФ).

При этом данные бухгалтерского -< учета муниципальных и государственных управляющих или иных организаций дляопределенияссостава

125

общего имущества могут использоваться только при условии, если организации-балансодержатели сняли со своего баланса жилые и нежилые помещения, которые в результате приватизации и гражданского оборота перестали находиться в государственной и муниципальной собственности. При наличии противоречий между сведениями о составе общего имущества в многоквартирном доме, определенными на основании сведений из ЕГРП, и данными бухгалтерского учета управляющих или иных организаций либо со сведениями, содержащимися в технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением многоквартирным домом документах, состав общего имущества в многоквартирном доме должен определяться в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРП.

Необходимо отметить, что в идеальном случае в ЕГРП должны содержаться сведения о составе общего имущества. Состав этих сведений указан в Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах91.

Инструкция регулирует вопросы, касающиеся проведения территориальными органами Федеральной регистрационной службы государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, входящие в состав многоквартирного дома как имущественного комплекса92, а также особенности предоставления информации об объектах недвижимого имущества, являющихся общим имуществом в многоквартирном доме и принадлежащих домовладельцам на праве общей долевой собственности.

Общий порядок предоставления такой информации установлен Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации зарегистрированных правах, утвержденных приказом Министерства юстиции

Приказ Минюста РФ от 27 июня 2003 года №152. Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах.// БНА.2003г. №46. СЗ РФ. 2002. №26. Ст. 2519.

126

Российской Федерации от 18 сентября 2003 года№22693.

Однако, если в* ЕГРП по какой-либо причине отсутствуют сведения, прямо описывающие состав общего имущества в объединенном разделе, то сведения из ЕГРП могут быть использованы для определения состава общего имущества «методом исключения». При этом помещения, названные в ст. 36* ЖК РФ, могут быть включены в состав общего имущества в многоквартирном доме только при отсутствии права собственности на такие помещения у отдельных конкретных лиц в соответствии с ГК РФ, ЖК РФ и федеральным законодательством регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с тем, что до 31 января 1998 года, то есть до вступления* в-силу Федерального закона от 21 июля* 1997г. №122-ФЗ регистрации прав на недвижимое имущество не проводилось, наличие прав собственности на помещения в многоквартирном доме может подтверждаться: актами органов государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции; договорами и другими сделками в отношении недвижимого имущества, совершенными в соответствии с действовавшим законодательством; актами (свидетельствами) о приватизации жилых помещений, совершенными- в соответствии с действовавшим законодательством; свидетельствами о праве на наследство; вступившими в законную силу судебными актами и иными документами, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение и переход прав.

Таким образом, можно заключить: вычленение объектов общедолевой собственности в многоквартирном доме для целей управления им товариществом собственников жилья, а также иной специализированной организацией, имеет определенные трудности законодательного и технического характера.

с тем такая необходимость усматривается для наиболее эффективного использования. таких объектов, что в целом позволяет

93 Российская газета. № 201. - 2003.

127

удовлетворить потребительский интерес собственников помещений многоквартирного дома.