Изучение практики деятельности товариществ собственников жилья показывает распространенность нарушений органами, управления товариществ собственников жилья формальных требований к процедурам обсуждения' и принятия решений, установленных ЖК РФ, решениями общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, уставом товарищества собственников жилья.

Это создает предпосылки для нарушений прав собственников помещений в многоквартирных домах и последующих конфликтов.

Спокойное отношение органов государственной власти к складывающейся ситуации объясняется, внешне равнодушным поведением граждан и тем, что все это - внутреннее дело собственников помещений в многоквартирном доме.

По отношению к иным некоммерческим организациям контроль за их деятельностью осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в сфере регистрации некоммерческих организаций94 в соответствии со ст. 32 Федерального закона «О некоммерческих организациях».

В частности, согласно ч. 5 ст. 32 названого закона уполномоченный орган осуществляет контроль за соответствием деятельности некоммерческой организации целям, предусмотренным ее учредительными документами, и законодательству Российской Федерации.

В отношении некоммерческой организации уполномоченный орган

94 Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), согласно Указу Президента Российской Федерации от 13 октября 2004г. №1315.

129

вправе:

запрашивать у органов управления некоммерческой организации их распорядительные документы;

запрашивать и получать информацию о финансово-хозяйственной деятельности некоммерческих организаций у органов государственной статистики, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного по контролю и надзору в области налогов и сборов и иных органов государственного надзора и контроля, а также у кредитных и иных финансовых организаций;

направлять своих представителей для участия в проводимых некоммерческой организацией мероприятиях;

не чаще одного раза в год проводить проверки соответствия деятельности некоммерческой организации, в том числе по расходованию денежных средств и использованию иного имущества, целям, предусмотренным ее учредительными документами, в порядке, определяемом федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере юстиции;

в случае выявления нарушения законодательства Российской Федерации или совершения некоммерческой организацией действий, противоречащих целям, предусмотренным ее учредительными документами, вынести ей письменное предупреждение с указанием допущенного нарушения и срока его устранения, составляющего не менее месяца. Предупреждение, вынесенное некоммерческой организации, может быть обжаловано в вышестоящий орган или в суд. Необходимость контроля такого рода за деятельностью товариществ

собственников жилья и их органов управления обусловлена следующими факторами.

Значительную частоту имеют конфликты внутри товариществ собственников жилья, связанные с определением размера платы за содержание

130

и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, вопросами содержания такого имущества, предоставления части такого имущества в пользование.

Неблагоприятные последствия таких конфликтов, а это может быть снижение качества содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, предоставляемых коммунальных услуг, финансовые потери товариществ собственников жилья, затрагивают большое число граждан: собственников помещений в многоквартирном доме, нанимателей жилых помещений в таком доме, а также членов семей собственников и нанимателей жилых помещений «в многоквартирном доме.

Приведем пример конфликта, сложившегося между собственниками помещений многоквартирного дома и правлением товарищества собственников жилья, созданного в период застройки.

В еще недостроенном многоквартирном* доме 6 на ул. Островитянова, г. Москва, в феврале 2005 года (после 1 марта 2005, вступлением в^силу ЖК РФ это стало невозможным), застройщик учредил товарищество собственников жилья «Заповедный» и передал его в управление строительной компании, осуществляющей услуги по управлению- в «пакете». Состав данной организации образовали три человека - директор, его заместитель и бухгалтер.

И сразу начались проблемы, связанные с превышением должностных полномочий и нарушением требований жилищного законодательства.

Так, первоначально стала взиматься почасовая оплата за пользование лифтом. Плата составляла 1200 рублей в час, однако запрещалось перевозить любой груз, включая велосипеды. Затем, претензии коснулись легитимности деятельности работников, осуществляющих ремонтные работы в помещениях собственников по найму, была введена плата за подключение сантехники, за техобслуживание, включающее в себя даже обслуживание балконов (51 рубль с кв. метра) и за коммунальное обслуживание по завышенным против городских на 18-20 процентов ценам.

Собственников жилых помещений ставили перед фактом — поскольку в

131

доме уже создано товарищество собственников > жилья, выдача ключей от помещений производится по факту оплаты коммунальных услуг и услуг по управлению на год вперед с момента сдачи дома в эксплуатацию. Граждане, не владеющие информацией и желающие быстрее закончить с ремонтом, подчинялись требованию председателя. Таким образом, за счет средств собственников застройщик устранял недоделки, не утруждая себя заботами о текущем содержании дома.

Выгода застройщика от создания таких товариществ собственников жилья очевидна - два года после приемки дом находится на гарантийном обслуживании. А после его окончания товарищество имеет множество долговых обязательств, которые оно само себе и создало. При этом до тех пор, пока свидетельства на право собственности не оформлены, члены товарищества фактически бесправны.

Позднее произвол членов правления стал глобальным: жильцам, отказавшимся оплатить коммунальные услуги вперед - отключили отопление, перекрыли паркинг. И понуждали подписать договор о частичной компенсации затрат на обслуживание дома с тарифом 51 рубль с кв. метра.

Отказ от такого договора привел и вовсе к чрезвычайным последствиям: при входе на территорию было размещено объявление о недопущении на территорию-многоквартирного дома лиц, не оплативших вышеперечисленные платежи. Однако собственники, полностью оплатившие свои помещения и имеющие акты-передачи и документы об отсутствии взаимных финансовых претензий от застройщика, понимая о чинимом беззаконии, растерянно терпели. И только когда охранники действительно перестали пускать людей, стало не до смеха. Обращение за помощью в префектуру ЮЗАО столкнулось с ответом застройщика: дом подлежит консервации.

Для того, чтобы обеспечить вход в собственные квартиры, жильцы даже организовали дежурство в подъездах, а после столкновений с охраной дважды вызывали милицию.

Далее идет хронометраж: принято решение о создании нового

132

товарищества собственников жилья по его фактическому месту нахождения, проведено заочное голосование. Поскольку председатель товарищества собственников жилья утратил в связи с перевыборами право подписи, материалы о злоупотреблении служебным положением направили в ОБЭП ЮЗАО. Произведена выемка документов.

По поводу завышенных тарифов на коммунальные услуги обратились в налоговую инспекцию, которая расценила действия управляющей компании по перепродаже энергии как незаконное предпринимательство. Товарищество понудили произвести жильцам перерасчет за год95.

Преодоление разногласий собственников помещений, членов товарищества собственников жилья, с одной стороны, и правления, председателя правления товарищества собственников жилья, с другой стороны, требует значительных усилий и затрат каждой из сторон.

Однако фактическое положение рядовых членов товарищества собственников жилья гораздо слабее, чем положение правления товарищества. Собственникам помещений в многоквартирном доме, желающим победить в конфликте с правлением товарищества собственников жилья, необходимо собрать сторонников, обеспечивающих большинство голосов на соответствующем собрании, организовать добровольный сбор средств за оплату услуг адвоката, найти необходимые документы, касающиеся деятельности товарищества собственников жилья и управления многоквартирным домом.

Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме не распоряжаются и средствами товарищества собственников жилья, используемыми другой стороной конфликта - правлением товарищества - для оплаты ведения спора с рядовыми членами товарищества собственников жилья в суде.

Для каждого отдельного собственника помещения в многоквартирном доме, управляемом товариществом собственников жилья, не имеющего,

Ломтев Г. Собственники квартир и их проблемы. По материалам газеты Московская среда.2006.февраль.

133

например, свободного времени на формирование группы сторонников и ведение конфликта, прямым способом выхода из конфликта является продажа помещения, что несет в себе существенные издержки.

Так как собственникам помещений в многоквартирном доме нередко проще подчиниться неправомерным или неправильным, по их мнению, действиям правления и председателя правления товарищества собственников жилья, конфликты в товариществах собственников жилья принимают затяжной и латентный характер.

Отмеченные обстоятельства имеют неблагоприятные социальные последствия - разочарование граждан, ощущение ими бессилия и брошенности их государством, бесправия.

В перспективе указанные факторы принесут и негативные политические последствия, так как очевидна высокая мера ответственности государства за надлежащее функционирование введенного им института товариществ собственников жилья, за контроль над соблюдением товариществами собственников жилья прав граждан, за эффективное правовое регулирование в данной сфере.

Высокая мера ответственности государства за законность функционирования товариществ собственников жилья, к сожалению, учитывается не всегда.

С недавнего времени государственный контроль за уставной деятельностью некоммерческих организаций не распространяется на товарищества собственников жилья.

Именно согласно Федеральному закону от 29 ноября 2007 г. № 278-ФЗ «О внесении изменения в ст. 1 Федерального закона «О некоммерческих организациях»96, нормы последнего не распространяются на потребительские кооперативы, товарищества собственников жилья, садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан.

Целесообразность принятия Федерального закона от 29 ноября 2007г. №

96 СЗ РФ. 2007. № 49. Ст. 6039.

134

278-ФЗ мотивировалась следующим:

товарищества собственников жилья» будут проходить регистрацию и вести отчетностьд«по более простой и соответствующей их деятельности схеме», что позволит упростить и ускорить процесс регистрации товарищества собственников жилья и их повседневную деятельность;.

деятельность- товариществ собственников жилья сходна с деятельностью- потребительских кооперативов; на* которые не

97

распространяется закон «О некоммерческих организациях» .

По мнению А.Б. Рыжкова, лишь первое из указанных утверждений является* обоснованным. Так, оценка сложности процедуры регистрации товарищества собственников жилья в качестве некоммерческих организаций дана в Программе поддержки и* развития- товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в* городе Москве на 2007-2009гг. и задании на 2010г. В. данной Программе отмечалось, что/процедура регистрации товариществ собственников жилья сложна в связи с увеличением требований, регистрирующего ведомства по составу представляемых для регистрации документов:

подтверждение прав собственников помещений - требуется представить копии свидетельств о праве собственности всех собственников помещений, что' делает регистрацию товариществ собственников жилья практически невозможной;

сведения об адресе товарищества собственников жилья - требуется представить копию свидетельства о праве собственности на помещение или документ, подтверждающий право пользования им.

Если адресом товарищества является, помещение, являющееся общим имуществом, то в регистрации товариществу собственников, жилья отказывается98.

97 Пояснительная записка к проекту Федерального закона N 419851-4 «О внесении изменения
в пункт 3 статьи 1 Федерального закона «О некоммерческих организациях».

98 А.Б. Рыжков. О государственном контроле за деятельностью товариществ собственников
жилья. // Жилищное право. 2008. N 4.

135

Общественное значение законной и эффективной деятельности товарищества собственников жилья, их влияние на качество жизни в управляемых ими многоквартирных домах огромно.

Важно и то, что отказаться от услуг товарищества собственников жилья собственник помещения в многоквартирном доме просто так не может, решения товарищества собственников жилья порождают в соответствии с ЖК РФ определенные обязанности собственников помещений в многоквартирном доме.

Поэтому при моделировании" правовых норм, регулирующих деятельность товарищества собственников жилья, необоснованно утверждать, что'«деятельность товариществ «собственников жилья, сходна с деятельностью потребительских кооперативов».

Согласно ч. 3 ст. 136 ЖК РФ государственная регистрация товарищества собственников жилья) осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. После внесения изменений в ст.1 Федерального закона «О- некоммерческих организациях» процедура регистрации товарищества собственников жилья выглядит следующим образом:

Ст.12 Федерального закона от 8 августа 2001* года' №129-ФЗ «О' государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» предусматривает, что при государственной, регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий органпредставляются:

— подписанное заявителем заявление о государственной регистрации
по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;

решение о создании юридического лица в виде протокола, договора или иного документа в соответствии с законодательством Российской Федерации;

учредительные документы юридического лица (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

— выписка из реестра иностранных юридических лиц
соответствующей страны происхождения^ или иное равное по

136

юридической силе доказательство юридического статуса иностранного

юридического лица-учредителя;

- документ об уплате государственной пошлины.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002г. №439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также

Ф

~ 99 изических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей» утверждена

форма заявления о государственной регистрации юридического лица при

создании.

Согласно п.4.11 Приказа Федеральной налоговой службы от 1 ноября 2004г. № САЭ-3-09/16@ «О методических разъяснениях по заполнению форм документов, используемых при государственной регистрации юридического лица и индивидуального предпринимателя»100 при предоставлении заявления о государственной регистрации товариществ собственников жилья, садоводческих или огороднических товариществ в сведениях об учредителях указываются данные о членах правления.

Таким образом, государственный контроль за соответствием деятельности товариществ собственников жилья и иных общественно значимых объединений собственников недвижимого имущества их уставным целям устранен в связи со сложностью процедуры их государственной регистрации в качестве некоммерческих организаций и избыточным характером форм отчетности -вопросами, решение которых требовало лишь принятия органами исполнительной власти нормативных правовых актов.

Вместе с тем, государственная регистрация организаций является одним из важнейших элементов государственного контроля за их деятельностью. И если ранее существовавшие требования методических рекомендаций Росрегистрации «По принятию решений о государственной регистрации товариществ собственников . жилья территориальными органами

99 СЗ РФ. 2002. № 26. Ст. 2586.

100 Российская газета. № 289. 2004.

137

Росрегистрации» были трудновыполнимы, поскольку содержали необходимость проверки правомочности создаваемого товарищества собственников жилья для проведения процедуры государственной регистрации, с учетом особенностей установленных ЖК РФ, то в настоящее время, контроль за выполнением требований ЖК РФ при регистрации товариществ собственников жилья отсутствует, чем создаются условия для нарушения прав граждан.

Решение данной проблемы сегодня требует внесения изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002г. №439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц, в качестве индивидуальных предпринимателей» .

По убеждению А.Б. Рыжова «...перемены такого рода как передача в сравнительно короткий период функции государственной регистрации товариществ собственников жилья от Федеральной налоговой службы к Федеральной регистрационной службе и затем обратно Федеральной налоговой службе негативно воздействует на мотивацию сотрудников обоих ведомств, снижают эффективность деятельности обоих ведомств» , с чем трудно не согласиться.

Уровень сложности процедур и стоимости государственной регистрации имеет значение при принятии собственниками помещений в многоквартирном доме решения о создании товариществ собственников жилья, а также для успешной реализации ими такого решения.

Это отражается в широко распространяемой практике принятия нормативных правовых актов органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления о предоставлении организационно-методической помощи при создании и государственной регистрации товариществ собственников жилья, частичной компенсации затрат

101 СЗ РФ. 2002. № 26. Ст. 2586.

102 Рыжов А.Б. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей
организацией ее обязательств по договору управления многоквартирным домом //
Жилищное право. №6. 2007г. С. 56-79.

138

на государственную регистрацию. Эти меры свидетельствуют о целесообразности установления минимальной, символической величины государственной пошлины за государственную регистрацию товариществ собственников жилья.

Следует отметить и то, что проблема громоздкой отчетности товариществ» собственников жилья должна было решаться посредством изменений не в Федеральный закон. «О некоммерческих организациях», который не содержал жестких требований, а совершенствованием Постановления Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2006 г. №212 «О мерах по реализации отдельных положений- федеральных законов, регулирующих деятельность некоммерческих организаций»103, в частности уточнения форм отчетности товариществ собственников жилья.

Помимо контроля^ законности деятельности товариществ собственников* жилья, государство должно осуществлять, также контроль за надлежащим состоянием общего имущества собственников помещений в-многоквартирном доме - за< достижением товариществами собственников жилья основной цели их деятельности.

Такой контроль необходим для обеспечения безопасности граждан и обеспечения благоприятных условий проживания в многоквартирном доме.

Согласно п. 6 ст. 2 ЖК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права-на жилище, в том числе обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

С 1 января 2008 г. вступила в силу новая редакция, статьи 20 ЖК РФ, согласно которой уполномоченные федеральные органы исполнительной власти осуществляют следующие полномочия и функции в сфере государственного

103 СЗ РФ. 2006. № 17 (ч. 2). Сг. 1869.

139

контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям:

принятие нормативных правовых актов по вопросам осуществления данного вида государственного контроля;

методическое обеспечение органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих функции в сфере данного вида государственного контроля;

осуществление контроля за исполнением нормативных правовых актов, указанных в п.1, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими функции в сфере данного - вида государственного контроля.

Государственный контроль в указанной сфере осуществляется уполномоченными органами исполнительной, власти субъектов. Российской Федерации в порядке, установленномЛравительством Российской Федерации.

Со дня официального опубликования Федерального закона Российской Федерации от 18 октября 2007 г. №230-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий» 04 вступили в силу изменения в статьи 12,13 и 14 ЖК РФ, уточнившие полномочия органов государственной' власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления по осуществлению контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда.

Полномочия органов государственной власти Российской Федерации дополнены методическим обеспечением и определением порядка осуществления государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности, соблюдением

СЗ РФ. 2007. №43. Ст. 5084.

140

правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям законодательства (пункт 16.1 ст. 12 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Полномочия органов государственной власти субъектов Российской Федерации дополнены осуществлением государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещением, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям законодательства (п. 8.1 ст. 13 ЖК РФ).

ст. 6.3 Кодекса Российской Федерации об административных

105

правонарушениях предусматривает наложение административного взыскания за нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, выразившееся в нарушении действующих санитарных правил и гигиенических нормативов, невыполнении санитарно-гигиенических и противоэпидемических мероприятий, ст. 6.4 указанного кодекса предусматривает наложение административного взыскания за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта, статья 8.2 указанного кодекса предусматривает наложение административного взыскания за несоблюдение экологических и санитарно-эпидемиологических требований при сборе, складировании, использовании, сжигании, переработке, обезвреживании, транспортировке, захоронении и ином обращении с отходами производства и потребления или иными опасными веществами.

Статьей 7.22 Кодекса об административных правонарушениях установлена административная ответственность за нарушение лицами,

Российская газета. №> 256. 2001.

141

ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.

Многим юристам представляется, что статья 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях не устанавливает ответственность за нарушение правил содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах по следующим основаниям:

объекты «многоквартирный дом, общее имущество» не указываются в диспозиции статьи;

использованное в диспозиции статьи понятие «жилой дом и (или) жилое помещение» не включает в себя понятие «общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме», так как в силу ст. 16 ЖК РФ, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната относятся к жилым помещениям. При этом ч. 3 ст. 16 ЖК РФ определяет под жилым домом индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, то есть не многоквартирный дом.

Согласно п. 2 ст. 12 ЖК РФ установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах относится к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений. Согласно ст. 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В силу пп.З 4.1 статьи 1.3 Кодекса об административных правонарушениях установление административной ответственности по вопросам, имеющим федеральное значение, в том числе административной ответственности за нарушение правил и норм, предусмотренных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации

142

относится к ведению Российской Федерации в области законодательства об административных правонарушениях. Следовательно законодательство субъектов Российской Федерации не может устанавливать ответственность за' нарушение правил содержания общего имущества собственников помещений в* многоквартирном доме и, в частности, земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, применение ст. 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в настоящий момент основывается скорее на единообразии в толковании и применении арбитражными судами норм права, чем на буквальном толковании норм права.

Министерство регионального развития* Российской Федерации, обобщив практику применения законодательства Российской-Федерации, в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ в своем разъяснительном письме уточняет полномочия государственных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации предусмотренных ЖК РФ в» области государственного контроля^ за использованием и сохранностью жилых помещений и соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений' многоквартирном доме.

Под установленным ст. 20 ЖК РФ государственным контролем за соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений многоквартирном доме следует понимать контроль за^ исполнением Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491.

При определении наличия или отсутствия состава административного правонарушения и привлечения органами государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации должностных или юридических лиц к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.22 Кодека Российской Федерации об административных правонарушениях необходимо учитывать:

143

1) в отношении объекта правонарушения, что:

применение в статье 7.22 Кодека Российской Федерации об административных правонарушениях понятие «жилое помещение» установлено ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, а перечень помещений, относящихся к жилым помещениям, указан в ч. 1 ст. 16 данного кодекса. При этом понятие- «жилое помещение» является родовым по отношению к понятию «жилой дом»;

поскольку норма статьи 7.22 Кодека Российской Федерации об административных правонарушениях вступила в силу с 1 июля 2002 года, то исходя из применявшейся тогда терминологии понятие «жилой дом» включает как понятие, определение которого приведено в ч. 2 ст. 16 кодекса, так и соответствующее кодексу понятие «многоквартирный дом». При этом в состав многоквартирного дома могут входить одно или несколько* нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

2) в отношении субъекта правонарушения, что указанные в ст. 7.22 Кодека
Российской Федерации об административных правонарушениях юридические
лица или их должностные лица являются лицами, ответственными за
содержание многоквартирных домов и (или) жилых помещений, если
юридическое лицо является:

собственником жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, который на основании ч.З и 4 ст.30 и ст.39 кодекса обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества;

товариществом собственников жилья либо иной специализированной организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом. При заключении товариществом договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией или договора с подрядной организацией к административной ответственности привлекается либо товарищество собственников жилья, либо управляющая или подрядная организация, непосредственно виновная в совершении правонарушения;

144

- управляющей организацией, осуществляющей управление

многоквартирным домом на основании договора управления,

заключенным в соответствии со ст. 162 ЖК РФ на условиях, указанных в

решении общего собрания собственников помещений в

многоквартирном доме или определенных по результатам открытого

конкурса, проводимого в соответствии с постановлением Правительства

Федерации от 06 февраля 2006 г. №75 «О порядке

проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по

отбору управляющей организации для управления многоквартирным

домом»106.

Законодательство Российской Федерации не предусматривает

возможности одностороннего установления управляющей организацией

перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в

многоквартирном доме, условий их оказания и выполнения, а также размера их

Услуги и работы, предусмотренные утвержденными

Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об

утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» ,

являются обязательными для управляющей организации только в случае

на них в договоре. В других случаях указанные правила в

соответствии с ч.З ст.4 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. №184-ФЗ «О

техническом регулировании» имеют рекомендательный характер.

Кроме того, жилищное законодательство не предусматривает обязанности выполнения услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме без соразмерной оплаты таких услуг и работ (п. 29 и 35 Правил содержания).

Для включения в договор работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме требуется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаемое

Российская газета. № 37. 2006.

Российская газета. № 214. 2003 (доп. выпуск).

145

большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании. При отсутствии решения общего собрания управляющая организация не вправе выполнять указанные работы или услуги и не отвечает за последствия их невыполнения, а органы государственной жилищной инспекции субъектов Российской Федерации не вправе давать предписания об их выполнении.

Обобщенные данные о доле многоквартирных домов, управляемых товариществами собственников жилья, важны для оценки хода реформы в жилищной сфере и, в частности, для контроля за выполнением условий предоставления финансовой помощи из Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, предусмотренных п. 3 ч.1 ст. 14 Федерального закона от 21 июля 2007г. №185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» .

Опубликованные в настоящее время данные о числе товариществ собственников жилья противоречивы. Так, по отчетам Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации в I квартале 2007 года товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы, иные специализированные потребительские кооперативы управляли 8% многоквартирных домов, а уже во II квартале 2007 года они управляли 15% многоквартирных домов в Российской Федерации.

Представляется, что необходимыми для мониторинга искомого показателя сведениями сегодня не располагает и Федеральная служба государственной статистики.

Статистическая отчетность товариществ собственников жилья не содержит сведений об управляемых ими многоквартирных домах. Так, согласно постановлению Федеральной службы государственной статистики от 16 июня 2006 года №20 «Об утверждении статистического инструментария для организации статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в

СЗ РФ. 2007. № 30. Ст. 3799.

146

сфере жилищно-коммунального хозяйства на 2007 год» 109 органами местного самоуправления, органами социальной защиты, организациями жилищно-коммунального хозяйства и иными организациями, независимо от формы собственности и организационно-правовой формы, обладающими информацией о предоставлении гражданам- социальной поддержки, по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, представляется форма №26-ЖКХ «Сведения о предоставлении гражданам социальной поддержки по оплате жилого, помещения и коммунальных услуг».

Утвержденные постановлением Федеральной- службы государственной статистики «Об утверждении статистического инструментария для организации статистического наблюдения на 2007 год» формы №1-предприятие «Основные сведения о деятельности организации и №22-ЖКХ (сводная) «Сведения о работе жилищно-коммунальных организаций в условиях реформы» предусматривают представление сведений об^ экономических параметрах деятельности организации.

Проблема с получением точных сведений о- наличии товариществ собственников жилья в настоящий момент связана и с тем:, что передача и прием сведений о некоммерческих организациях, зарегистрированных до вступления в силу Федерального закона от 10 января 2006 г. №18-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской^ Федерации»110, от Федеральной налоговой службы к Федеральной регистрационной службе, в соответствии с п.4 Постановления Правительстваг Российской Федерации от 15 апреля 2006г. №212 «О мерах по реализации отдельных положений федеральных законов, регулирующих деятельность некоммерческих организаций»111, должен был быть завершен до 1 января 2008 года. Теперь происходит обратный процесс передачи сведений от Федеральной регистрационной службы в Федеральную налоговую службу.

После указанной передачи простое сопоставление данных Федеральной

109 Вопросы статистики. № 10. 2006.

110 СЗ РФ. 2006. № 3. Ст. 282.

111 СЗ РФ. 2006. № 17 (ч. 2). Ст. 1869.

147

налоговой службы о числе товариществ собственников жилья и данных Федеральной налоговой службы, и ФГУП «Ростехинвентаризация», позволяющих определить число многоквартирных домов, тем не менее, не позволит определить долю наличия товариществ собственников жилья в многоквартирных домах.

Согласно ч. 1 ст. 136 ЖК РФ собственники- помещений в одном многоквартирном^доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Однако согласно ч.2 ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья может управлять несколькими многоквартирными домами либо создаваться для управления объектами, не являющимися- многоквартирными домами: товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов (п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ), а также и при объединении не многоквартирных домов, а нескольких близко расположенных жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов (п.2 ч.2 ст. 136 ЖК РФ).

Таким образом, для целей создания благоприятных условий для внедрения новых, предусмотренных ЖК РФ, институтов управления многоквартирными домами выглядит привлекательной перспектива принятия серии нормативных правовых актов:

— упорядочивающих документирование управления многоквартирным
домом в комплексе, а именно регистрацию уполномоченным органом
решений общего собрания собственников помещений'в многоквартирном
доме, решений общего» собрания членов товарищества собственников
жилья; договоров управления многоквартирным домом;

- максимально облегчающих собственникам помещений в
многоквартирном доме процедуры получения из уполномоченного
органа вышеуказанных документов и сведений, касающихся управления
таким домом.