Основанием для прекращения права собственности, права аренды при изъятие земель для государственных и муниципальных нужд, основано на комплексном межотраслевом правовом регулировании – помимо норм Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ), так же применяются нормы ГК РФ, Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГрК РФ), и нормы других федеральных законов и иных нормативных правовых актов.

Главным источником регулирующий данный институт является ЗК РФ.

В ЗК РФ закрепляется положение, согласно которому изъятие земельного участка, в том числе путем выкупа, допускается только в исключительных случаях и только для государственных и муниципальных нужд.

В российском законодательстве отсутствует определения указанных нужд применительно к институту изъятия земельных участков. С учетом этого обстоятельства указанная категория раскрывается правовой наукой, ее представителями. Так, по мнению Е.А. Конюха «под государственными и муниципальными нуждами понимаются определенные законом объективно возникшие общественно значимые потребности, необходимость в удовлетворении которых обусловлена интересами широкого круга субъектов, реализуемые в установленном законом порядке публично-правовыми образованиям»1).

Как считает В.А. Евсегнеев «…публичные нужды, удовлетворение которых идет на пользу либо всего населения страны, либо жителей муниципального образования или региона»2). Н.П. Кабытов понимает под такими нуждами «потребность соответствующего публично-правового образования в использовании того или иного объекта в соответствии с его законодательно установленными функциями»3).

Проанализировав данные определения можно сказать, что в основе государственных и муниципальных нужд лежит критерий, включающий синонимичные понятия «социальная потребность», «общественная необходимость», «общественные интересы».

В ЗК РФ есть перечень исключительных случаев, при которых возможно изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Так согласно ст. 49 ЗК РФ «изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

- объекты использования атомной энергии;

- объекты обороны и безопасности;

- объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

- объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

- объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения государственного или муниципального значения;

- автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации1).

По мнению М. В. Бархатова, исключительность случаев изъятия земель по рассматриваемому основанию обусловлена необходимостью сохранения стабильности земельных отношений, прав на землю, соблюдения законных интересов правообладателей2).

Неотъемлемым и обязательным условием размещения таких объектов является отсутствие других вариантов возможного размещения. Е.С. Клейменова говорит, что «при этом следует учитывать характер, функциональную направленность и размер объекта, для которого производится изъятие земельного участка, наличие свободного земельного фонда, категорию земель, из которых производится изъятие, кадастровую оценку участка, местоположение и другие заслуживающие внимания обстоятельства»1).

ГрК РФ устанавливает еще одно условие изъятия земельного участка. Так согласно ст. 9 не допускается принятие органами государственной власти и органами местного самоуправления решений об изъятии, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами2). Тем не менее, наличие данных документов не является причиной для изъятия земель, однако орган осуществляющий изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд, должен доказать отсутствие возможных вариантов размещения предполагаемого объекта, кроме как на конкретном земельном участке.

Приведем пример из судебной практики. Так, Федеральным арбитражным судом Центрального округа была рассмотрена кассационная жалоба на решение от 26 мая 2005 года и постановление апелляционной инстанции от 27 июля 2005 года Арбитражного суда Рязанской области по делу о признании недействительным постановления губернатора Рязанской области от 28 декабря 2004 года № 645-ПГ «Об изъятии земельного участка для государственных нужд Рязанской области». ОАО «Стройинвест» обратилось с заявлением о признании недействительным постановления губернатора Рязанской области от 28.12.2004 г. № 654-ПГ «Об изъятии земельного участка для государственных нужд Рязанской области» устранений допущенных нарушений прав и законных интересов общества, а также обязать Правительство Рязанской области опубликовать информацию о признании недействительным постановления от 28.12.2004 г. № 654-ПГ.

Решением от 26.05.2005 г. Арбитражного суда Рязанской области признано недействительным постановление губернатора Рязанской области с обязанием устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества.

В остальной части производство по делу прекращено.

Постановлением апелляционной инстанции от 27.07.2005 г. Арбитражного суда Рязанской области решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит судебные акты отменить в связи с неправильным применением норм материального права и в удовлетворении заявленного требования отказать.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами, изложенными в жалобе, установил следующее.

ООО «Стройинвест» на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером 62:29:006 10 05:0009 площадью 450481,1 кв.м, расположенный по адресу: г.Рязань, Московское шоссе, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 62 МГ № 180742, выданным Рязанской областной регистрационной палатой 24 ноября 2004 года, регистрационный номер 62-01/29-814/2004-71.

28 декабря 2004 года губернатором Рязанской области принято постановление № 654-пг об изъятии для государственных нужд Рязанской области вышеуказанного земельного участка путем выкупа, которое оспорено ООО «Стройинвест» в арбитражный суд.

В соответствии со ст.49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, в том числе путем выкупа, допускается в только исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, а также иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях установленных законами субъектов Российской Федерации. Таким образом, принудительное изъятие земельного участка (выкуп) для размещения объектов государственного или муниципального значения допускается только при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. Данная норма корреспондируется с п. 2 ст. 31 ЗК РФ, которым предусмотрено, что орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка путем определения вариантов размещения объектов.

Согласно п. 3 ст. 83 ЗК РФ земельные участки в городских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки. Регулирование использования земель поселений основано на принципе планирования, соблюдение положений, содержащихся в генеральных планах и правилах землепользования и застройки, призвано обеспечить соблюдение прав граждан и юридических лиц на земельные участки, находящиеся в составе земель поселений.

Из текста оспариваемого постановления не усматривается, какие объекты предполагалось разместить на земельном участке, изъятом у ООО «Стройинвест», относятся ли они к объектам государственного или муниципального значения, соответствуют ли существующему генеральному плану застройки.

В ходе рассмотрения настоящего дела суд определением от 23.05.2005 г. предложил Правительству Рязанской области, губернатору Рязанской области, Управлению государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области представить документальное подтверждение наличия оснований для изъятия спорного земельного участка.

Однако, данное определение суда не исполнено, доказательств, истребованных судом не представлено.

В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания законности принятого оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения возлагается на орган, принявший соответствующий акт.

Поскольку доказательств необходимости строительства объектов для нужд Рязанской области в соответствии с генеральным планом, правилами землепользования и застройки, а также отсутствие других вариантов размещения этих объектов не представлено, то суд обоснованно, в силу требований ст. 13 ГК РФ, признал ненормативный акт государственного органа недействительным.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Решение от 26.05.2005 г. и постановление апелляционной инстанции от 27.07.2005 г. Арбитражного суда Рязанской области по делу № А54-1176/2005-С18 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения1).

Изъятие для государственных или муниципальных нужд земельного участка осуществляться также с иными обстоятельствами в установленных законами случаях, а применительно к изъятию земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, – в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Проанализировав, российское законодательство можно выделить четыре дополнительных случая изъятия земельных участков у частных собственников:

1) согласно Федеральному закону от 1 декабря 2007 года № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII олимпийских зимних игр и XI паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Cочи, развитии города Cочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в период с 1 января 2008 года до 1 января 2014 года на территории Краснодарского края допускаются изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов1).

2) согласно ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию1).

3) Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» признает, что объявление природных комплексов и объектов памятниками природы, а территорий, занятых ими, территориями памятников природы допускается с изъятием занимаемых ими земельных участков у собственников, владельцев и пользователей этих участков.2)

4) в статье 25.1 Закона Российской Федерации «О недрах» говорится, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков осуществляется на основании решений об их изъятии по ходатайствам пользователей недр3).

Так в соответствии со ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения4).

Принудительное прекращение права собственности в отношении земельного участка является его изъятие для государственных или муниципальных нужд, исключение составляет, когда земельный участок используется не по целевому назначению или с грубым нарушением правил рационального использования земли.

Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируется не только ЗК РФ и ГК РФ.

В соответствии со ст. 55 ЗК РФ принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда1).

В ст. 279 ГК РФ говорится, что в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии может быть принято федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления2).

Данное положение законодательства отражено в п. 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»3). Ссылаясь на ст. ст.11 и 63 ЗК РФ Пленум ВАС РФ также признал право органов муниципального образования принимать решения о принудительном изъятии земельных участков. ЗК РФ в п.1 ст. 11 в свою очередь наделяет органы местного самоуправления полномочиями по осуществлению изъятия земельных участков для муниципальных нужд.

Не позднее, чем за год до изъятия собственник земельного участка должен быть уведомлен органом принявшим решение об изъятии. Выкуп у собственника земельного участка до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственника.

Соответствующий орган власти, который принял решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. После регистрации земельного участка собственник должен быть извещен с указанием ее даты.

Права собственника земельного участка предусмотрены в ст. 280 ГК РФ, согласно которому собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением.

Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период1).

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

- изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд регулируется земельным и гражданским законодательством;

- легального определения понятия изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд отсутствует в российском законодательстве:

- изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, предусмотренных в ст. 49 ЗК РФ.

1) Конюх, Е.А. Обеспечение жилищных и земельных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд / Е.А. Конюх // Журнал российского права. 2006. № 1. С.78.

2) Евсегнеев, В. А. Собственность на землю в фокусе интересов / В.А. Евсегнеев // Журнал российского права. 2004. № 8. С.90.

3) Кабытов, Н. П. Выкуп земельного участка как основание прекращения права частной собственности : дис. ... канд. юрид. наук. Самара. 2004. С.34.

1) Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации: федер.закон:[принят Гос.Думой от 25 октября 2001 г.: по состоянию 21.07.2014 г. ] // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

2) Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации / М. В. Бархатов. М.: Юрайт-Издат. 2002. С.234.

1) Клейменова, Е.С. Государственные и муниципальные нужды – основания изъятия (выкупа) земельного участка / Е.С. Клейменова // Юрист. 2007. № 11. С.9.

2) Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации: федер.закон: [принят Гос.Думой 22.12.2004 г.: по состоянию на 22.07.2014 г. ] // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.

1) Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 12 декабря 2005 года № А54-1176/2005-С18 // Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.

1) Российская Федерация. Законы. Об организации и о проведении XXII олимпийских зимних игр и XI паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Cочи, развитии города Cочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: федер.закон: [принят Гос.Думой 01.12.2007 г.: по состоянию на 28.06.2014 г. ]// Собрание законодательства РФ. 2007. № 49. Ст. 6071.

1)Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации: федер.закон:[принят Гос.Думой 29.12.2004 г.: по состоянию на 21.07. 2014 г.]// Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.

2) Российская Федерация. Законы. Об особо охраняемых природных территориях: федер.закон: [принят Гос.Думой 14 марта 1995 г.: по состоянию на 23 июня 2014 г. ] // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 12. Ст. 1024.

3) Российская Федерация. Законы. О недрах: закон:[принят Гос.Думой 21.02.1992 г.: по состоянию на 28.12.2013 г. ] // Собрание законодательства РФ. 1995. № 10. Ст. 823.

4) Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации: официальный текст. М.: «Тандем». 2009. С.18.

1) Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации: федер.закон:[принят Гос.Думой от 25 октября 2001 г.: по состоянию 21.07.2014 г. ] // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

2) Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации: федер.закон: [принят Гос.Думой 21.10.1994 г.: по состоянию на 01.09.2014 г.] // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

3) О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства:[ постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 ] // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5. С.4.

1) Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации: федер.закон: [принят Гос.Думой 30.11.1994 г.: по состоянию на 01.09.2014 г.] // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.