Жилищный кодекс определяет жилое помещение в ст. 15 ЖК РФ как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом[1] и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Исходя из самого названия жилого помещения, очевидно, что оно, в отличие от других объектов недвижимости, имеет специальное назначение. Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. Такое проживание может иметь временный или постоянный характер. Главным, пожалуй, является то, что помещение должно обладать определенным уровнем благоустройства, достигнутым в данном населенном пункте, отвечать санитарным и техническим нормам. В связи с этим жилые помещения следует отличать от строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках. На практике часто встречаются случаи, когда названные строения отвечают всем требованиям, чтобы считаться пригодными для проживания. Данные помещения могут быть переоформлены гражданами в жилые дома с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством.

Ввиду целевого назначения объекта законодатель устанавливает запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также нарушение прав и интересов соседей. Последняя норма имеет большое значение для многоквартирных домов. ГК РФ[2] устанавливает ответственность за нарушения этих предписаний. Согласно ст. 293 ГК, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Собственник жилого помещения должен соблюдать санитарные, строительные нормы и правила. Так, например, собственник квартиры в многоквартирном доме без разрешения компетентных органов не вправе произвести переустройство квартиры (п. 5 ст. 12 ФЗ «О товариществах собственников жилья»).

На жилое помещение, как на объект[3] права собственности могут быть установлены следующие ограничения: ипотека, аренда, арест имущества.

С учетом изложенного, можно сделать следующий общий вывод.

Жилое помещение как объект права собственности является недвижимостью, имеет все характерные признаки недвижимости, в том числе государственную регистрацию. Вместе с тем, в отличие от других объектов недвижимости, жилое помещение имеет строго целевое назначение, что в конечном счете предопределяет наличие многочисленных пределов осуществления права собственности.

Под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и другие строения, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы[4].

Недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам[5] и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит государственной регистрации2. В соответствии с определением, данным в ст. 19 ЖК РФ, жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Жилищный кодекс Российской Федерации в п. 2 ст. 19 называет следующие виды жилищного фонда в Российской Федерации:

- частный жилищный фонд[6] - фонд, находящийся в собственности граждан (индивидуальные жилые дома; приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно - строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир: квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством); а также фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно - строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом (хозяйственные товарищества, хозяйственные общества, производственные и потребительские кооперативы);

- государственный жилищный фонд включает жилые дома и другие жилые помещения, находящиеся в государственной собственности, включая: ведомственный жилищный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений[7], относящихся к федеральной государственной собственности;

- муниципальный жилищный фонд включает жилые дома и другие жилые помещения, находящиеся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

В п. 3 ст. 19 Жилищного Кодекса особо выделен с учетом специального целевого назначения такой вид жилищного фонда, как жилищный фонд социального использования. Называет такой вид жилищного фонда и п. 1 ст. 672 ГК РФ.

Жилищный фонд социального использования - это совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и представленных в пределах нормы жилой площади, а также жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Жилищный фонд социального использования формируется из государственного, муниципального и общественного жилищных фондов местной администрацией, государственными муниципальными предприятиями, учреждениями. Из ст. 672 ГК РФ следует, что фонд социального использования создается только за счет жилых помещений из государственного и муниципального жилищных фондов.

Учитывая полноту данной в Жилищном Кодексе классификации видов жилищных фондов в Российской Федерации, а также несоблюдение в них же единства классификационного критерия, в юридической литературе предлагаются и иные подходы к определению видов жилищных фондов. В частности Ю.К. Толстой[8] полагает целесообразным классифицировать жилые помещения не по формам собственности, а в зависимости от оснований их предоставления гражданам:

- жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма;

- жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма[9];

- жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов;

- жилые помещения, находящиеся в собственности граждан;

- служебные и специализированные жилые помещения;

- жилые помещения предоставляемые в пользование гражданам по иным основаниям.

П.И. Седугин[10] считает возможным исходить при определении видов жилищных фондов не только из этого принципа, но также и из назначения жилых помещений. В зависимости от этого можно выделить жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые гражданам для проживания в режиме социального использования) и жилищный фонд, используемый на коммерческих началах (т.е. для использования по договору найма жилого помещения с целью извлечения прибыли).

Исходя из положений Конституции Российской Федерации и ГК РФ, П.В. Крашенинников[11] предлагает исходить при классификации жилищных фондов из двух признаков:

- Принадлежность к той или иной форме собственности. По данному признаку жилищный фонд подразделяется на три вида:

а) частный жилищный фонд (включая собственный жилищный фонд и жилищный фонд жилищный и жилищно-строительных кооперативов;

б) государственный жилищный фонд;

в) муниципальный жилищный фонд.

В зависимости от использования. По этому признаку жилищный фонд можно разделить на четыре группы: социальный, коммерческий, индивидуальный и специализированный. Таковы основные понятия жилищного законодательства[12] Российской Федерации.

В различные исторические периоды и в разных странах критерии достаточной обеспеченности жильем являлись разными, а потому потребность человека в жилье удовлетворялась неодинаково и в различных формах. Причем необходимая степень обеспеченности жильем, как правило, зависела от уровня развития государства, его материальных возможностей и существующей в нем общественно-политической системы, являющейся определяющим для норм права, регулирующих основания и порядок обеспечения жильем граждан.

В СССР основной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан являлось бесплатное предоставление жилья за счет государства, нуждающимся в улучшении жилищных условий лицам по установленным действовавшим тогда законодательным нормам[13].

Привлечение личных средств граждан для решения жилищной проблемы носило эпизодический характер и получило распространение лишь в последний период существования СССР. С учетом сложившихся форм удовлетворения жилищных потребностей граждан и исходя из закрепленного в ст. 44 Конституции СССР 1977 г. права граждан на жилище в советский период понималось, как гарантированная для каждого гражданина возможность быть обеспеченным (обладать) постоянным жилищем, отвечающим по размеру и качеству, установленным требованиям, либо как право получить в установленном порядке жилое помещение в домах государственного или общественного жилого фонда либо в домах жилищно-строительных кооперативов, а также иметь в собственности дом в соответствии с действующим законодательством. Граждане СССР имели юридическую возможность (право) стабильного обладания жильем и, во-вторых, юридическую возможность (право) получения при определенных условиях другого жилища в домах государственного или общественного жилищных фондов, в домах жилищных (жилищно-строительных) кооперативов либо приобретения жилья в собственность[14]. То есть выделялись два основных элемента права на жилище:

- гарантированная государством возможность пользования гражданином имеющимся у него жилищем;

- обязанность государства содействовать обеспечению каждого гражданина жильем[15].

Вместе с тем в советском законодательстве отмечалось, что хотя право на жилище и означает гарантированную возможность граждан удовлетворить жилищные потребности (получение нового жилого помещения, улучшение жилищных условий, постройка или приобретение жилого дома, бессрочное пользование имеющейся жилой площадью), однако лишь при соблюдении определенных условий, при которых гражданин признается нуждающимся в жилье.

Поэтому государством в соответствующих законодательных и нормативных актах устанавливался критерий нуждаемости граждан в жилье и порядок приема их на учет в качестве таковых, а также порядок предоставления жилых помещений[16].

В наше время, помимо ранее существовавших: неприкосновенности жилища, экономической доступности жилища, устойчивости субъективных жилых прав, защиты жилищных прав и законных интересов граждан, содействия государства жилищному строительству и др., принято также относить обеспечение здоровой среды обитания; жилой среды, достойной цивилизованного человека, что соответствует нормам международного права[17]. С учетом требований современного конституционного, гражданского и жилищного законодательства также необходимо обратить внимание на то, что в Российской Федерации право граждан на жилище охватывает не только возможность непосредственного улучшения жилищных условий, но также неприкосновенность жилища и свободу выбора места жительства.

П.И. Седугин[18], характеризуя сущность права граждан на жилище, отмечает, что право на жилище:

по своей юридической природе является государственно-правовым институтом;

имеет многолетний характер;

является неотчуждаемым, поскольку относится к числу основных конституционных прав граждан.

Право на жилище не может быть изъято государством у гражданина или ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в самой Конституции Российской Федерации и федеральных законах. Рассматривая содержание права на жилище, Ю. К. Толстой и А.П. Сергеев[19] обращают внимание на то, что данное право может возникнуть в силу разных оснований и всегда является само по себе элементом жилищных правоотношений, которые предоставляют собой собирательное понятие, охватывающее разные правоотношения (по эксплуатации и управлению жилищным фондом, обеспечению его сохранности и др.), включающие также отношения по предоставлению жилых помещений.

С учетом вышесказанного можно дать определение о сущности граждан на жилище: право на жилище[20] - это гарантированная законом возможность приобретения гражданином жилища по тем или иным основаниям и стабильного пользования или в условиях свободы выбора места жительства и цивилизованной среды обитания при обеспечении государством гарантий неприкосновенности жилища и недопущении произвольного его лишения. Важное значение в механизме реализации права граждан на жилище имеют юридические гарантии этого права. Юридические гарантии права граждан на жилище - закрепленные законодательством Российской Федерации и ее субъектов средства (способы) и специальные меры, направленные на удовлетворение прав и интересов граждан в жилищной сфере, среди которых различаются условия, которые обеспечивают правомерную реализацию права на жилище (гарантия реализации права) и условия их защиты (гарантии защиты прав).

К юридическим гарантиям реализации права граждан на жилище[21] относятся также меры, выраженные в правовых нормах, как например: оборудование жилищного фонда социального использования за счет государственного и муниципального жилищных фондов и предоставление в нем жилых помещений в порядке очереди нуждающимся в жилье малоимущим и другим указанным в законе гражданам в бессрочное пользование по договору социального найма (ст. 672 ГК РФ) установление требований, которым должно отвечать предоставляемое гражданину по договору социального найма жилое помещение (ст. 49 – 50 ЖК РФ), а также требований к объекту договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 673 ГК РФ);

наделение членов семьи нанимателя, совместно проживающих с ним, равным с нанимателем правами и обязанностями, вытекающими из договора социального найма жилого помещения[22] (ст. 53 ЖК РФ), а в договоре коммерческого найма жилого помещения и предоставление гражданам, постоянно проживающим совместно с нанимателем, равного с ним права по пользованию жилым помещением (ст. 677 ГК РФ);

снятие ограничений на количество, размер и стоимость недвижимого имущества в жилой сфере (ст. 213 ГК РФ);

предоставление гражданам льгот, а также компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (ст. 160 ЖК РФ);

другие специальные меры, обеспечивающие реализацию гражданами права на жилище (закрепление принципов недопустимости произвольного лишения жилища, неприкосновенности жилища - ст. ст. 25, 35 Конституции Российской Федерации).

Юридические гарантии реализации гражданами права на жилище заключается также в наделении органов государственной власти и органов местного самоуправления необходимыми полномочиями, в установлении их обязанностей и ответственности в жилищной сфере. Согласно ст.ст. 12, 13, 14 ЖК РФ[23] органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают:

1) учет жилищного фонда Российской Федерации;

2) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда Российской Федерации;

3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации;

5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда;

6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда непригодными для проживания;

7) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

8) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной[24] власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами и не отнесенные к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации, полномочиям органов местного самоуправления.

[1] Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. // СЗ РФ. 2006. № 1. Ст. 14.

[2] Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая № 51-ФЗ от 30.11.1994 г. в ред. от 27.12.2009 г. // СПС Консультант Плюс. Законодательство.

[3] Герасимов, Р.А. Право на жилище и механизм его реализации: моног./ Р.А. Герасимов. СПб.: Издательство юридического института, 2006.

[4] Тихомиров, М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права/ М.Ю. Тихомиров//Юрист. 2008. №8. С.4.

[5] Садиков, О.Н. Комментарий Гражданского кодекса Российской Федерации / О.Н. Садиков // М.: НОРМА – ИНФРА – М, 2007. С. 216.

[6] Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. // М.: 2010.

[7] Филиппова, Е.С., Жилищное право: учеб. пособие для вузов/ Е.С. Филиппова. «ЗАО «Юстицинформ», 2007. С. 112.

[8] Гражданское право: учебник. В 3-х т. Т. 1. / отв. ред. Ю. К. Толстой, А.П. Сергеев. Изд. 8-е, перераб. и доп. М.: ТК Велби, Проспект, 2008.

[9] Бакирова, Ю. В. Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения / Ю. В. Бакирова, // Семейное и жилищное право. 2008. № 3. С. 26.

[10] Седугин, П.И., Жилищное право: учеб. пособие для вузов/ П.И. Седугин. М.: НОРМА – ИНФРА – М, 2007. С. 56.

[11] Крашенинников, П.В. Жилищное право: учеб. пособие для вузов/П.В. Крашенинников. М.: Статут, 2008. С. 20.

[12] Салтанова, С.А. Основы жилищного законодательства РФ: учеб.- практ. пособие/ С. А. Салтанова, Ю. М. Чабон. М.: Герда, 2009. С. 34.

[13] Крашенинников, П.В. Российское жилищное законодательство: учеб. – практ. пособие/ П.В. Крашенинников. М.: Контакт, 2006. С. 101.

[14] Марткович, И.Б. Жилищное право: учеб. пособие для вузов / И.Б. Марткович // М.: "Юрлит", 2008. С. 142.

[15] Гражданское право : учебник в 4-х томах. Т.3. Обязательственное право /В.В. Витрянский и др.; отв. ред. Е.А.Суханов. Изд. 3-е, перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2008. С.59.

[16] Зенин, И.А. Гражданское право : учебник для вузов /И.А. Зенин. Изд. 2-е, перераб. и доп. М. : Высшее образование, Юрайт-Издат, 2009. С. 542.

[17] Лазарев, Л. В. Комментарий к Конституции Российской Федерации / Л. В. Лазарев, В. Д. Зорькин. М.: Эксмо, 2010. С.120.

[18] Седугин, П.И., Жилищное право: учеб. пособие для вузов/ П.И. Седугин. М.: НОРМА – ИНФРА – М, 2007. С. 56.

[19] Гражданское право: учебник. В 3-х т. Т. 1. / отв. ред. Ю. К. Толстой, А.П. Сергеев. Изд. 8-е, перераб. и доп. М.: ТК Велби, Проспект, 2008.

[20] Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. // М.: 2010.

[21] Герасимов, Р.А. Право на жилище и механизм его реализации: моног./ Р.А. Герасимов. СПб.: Издательство юридического института, 2006.

[22] Рыбин, Д.И. Право граждан на получение жилого помещения на основании договора социального найма / Д.И. Рыбин // Право и государство: теория и практика. 2006. № 9 (21). С. 107.

[23] Нечай, И.В. Становление и развитие российского федерального законодательства о деятельности органов местного самоуправления в жилищной сфере / И.В. Нечай // История государства и права, 2009, № 5.

[24] Боголюбова, А.Е. Комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации / А.Е. Боголюбова. М.: "Юрайт", 2009. С.460.