На всех уровнях общественного развития земельная собственность воспринималась как символ богатства и власти, являясь основным объектом оценки. Истоки земельной оценочной деятельности уходят своими корнями в глубокую древность. Оценка земли упоминается уже в библейских текстах, а отдельные земельные оценочные работы характерны для государств Древнего Востока и Египта, Китая и Индии, Греции и цивилизаций доколумбовской Америки. Хорошо известны оценочные нормы, закрепленные в знаменитой кодификации римского права - Дигестах Юстиниана (VI век).

В России земельная собственность и земельные отношения всегда находились в центре ее социально-экономического развития, а земельная оценочная деятельность была одним из главных направлений государственной политики. История отечественной оценки земли насчитывает несколько столетий, на протяжении которых сформировались различные ее виды и формы, подходы и методы.

Оценка земли как направление государственной социально-экономической политики начинает формироваться в России с конца XV века, когда появляется поместье как специфическая разновидность частнофеодальной условной земельной собственности. В этот период земельная собственность определяла социальный статус человека, а ее точный учет и оценка были необходимы при распределении владельцев поместий на службу по военному, гражданскому и придворному ведомствам. Главной отличительной особенностью оценки земельной собственности вплоть до середины XIX века была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестьянством.

В XVI веке в ходе описания и оценки земель создавались писцовые книги, выполнявшие функции первых земельных кадастров для цели налогообложения земель. Появляются первые признаки учета видового использования и продуктивности земель. Основной учетно-оценочной единицей была пашня, к которой приравнивались другие виды угодий. Продуктивность сенокосов измерялась количеством копен сена.

В XVII веке при оценке земель уже учитывалась структура угодий (пашня, сенокос, лес, поросшие земли) и их качество с подразделением на три категории - лучшие, средние, худшие. Учитывалось также количество дворов, душ мужского и женского пола, правовой статус земельных владений – вотчина или поместье, причем у вотчин - родовая, выслуженная или купленная.

Социальные сдвиги, произошедшие в России к середине XVIII века вследствие Петровских реформ, обусловили возросшую необходимость в оценке земельной собственности. Межевание и оценка призваны были стать основными средствами упорядочения владельческих прав на землю.

Начало общегосударственным межевым оценочным работам было положено елизаветинским Манифестом от 28 февраля 1752 года. В инструкции 1754 года определялись правила и порядок проведения оценочных работ.

С 1765 года по воле императрицы Екатерины II началось проведение генерального межевания (Манифест 19 сентября 1765 года), целью которого было размежевание земельных дач (населенных и ненаселенных единиц владения) и урочищ по всей территории Российской империи. Одновременно проводилось изучение, описание и оценка дворянских имений. Их оценочная характеристика включала сведения:

о землевладельцах;

о размерах каждой дачи;

о количестве дворов (жилых, пустых);

о количестве душ мужского и женского пола;

о структуре земельных угодий (пашня, сенокос, лес, усадебная земля, неудобные места);

- о качестве земли;

- о форме земельной ренты.

Наибольшее развитие оценка земель в России получила в конце XIX века в связи с отменой крепостного права, становлением земельного рынка и совершенствованием налоговой политики. Регистрация участков землевладений, учет и оценка стоимости земель осуществлялись земствами по единой методике при финансовом участии государства.

В эти годы были заложены методы, определившие современный облик российской оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Стоимость земель исчислялась в зависимости от их доходности путем исчисления выручек и затрат или по размеру арендных плат на пахотные земли. Обязательному анализу подлежали: почвы и климатические условия, структура сельскохозяйственных угодий и способы ведения хозяйства, транспортные условия и близость рынков сбыта, другие факторы доходности земель.

Достоинством оценочных работ данного периода было хорошее методическое и информационное обеспечение оценки земель по качеству почв и урожайности (продуктивности). Применялись два способа оценки плодородия почв:

-бонитировка (нем. bonitieren - оценивать плодородие почвы) природного плодородия по свойствам самих почв (метод В.В. Докучаева)

- оценка плодородия почв непосредственно по урожайности преимущественно на Украине (С.С. Жилкин, А.Ф. Фортунатов) и в Прибалтике (Я. Ионсон).

При бонитировке показателем плодородия земель служил балл бонитета почв, а критерием объективности бонитировки - урожайность. Однако бонитировка не получила массового применения из-за недостаточной изученности почв. При оценке плодородия земель по урожайности почвы группировались в классы (группы) качества, по которым распределялись участки землевладений и показатели урожайности зерновых культур. Достаточная объективность оценки плодородия групп земель обеспечивалась массовостью данных об урожайности, благодаря мелкому землевладению. Кроме того, сбор информации об урожайности входил в обязательную программу земельно-оценочных работ.

В связи со сменой в 1917 г. общественного строя России, земля была обращена в исключительную собственность государства. Отпала необходимость в кадастровой оценке земель для фискальных целей. Оценка стоимости земель была объявлена порождением буржуазной экономики и поэтому запретной. Земля (почва) могла изучаться только как средство производства, как объект агротехники и системы земледелия. Однако плодородие земель не оценивалось и не учитывалось в государственных планах предприятий. Объективно различные условия хозяйствования подменялись крылатой фразой «Нет плохих земель, есть плохие хозяева».

В начале 60-х годов прошлого века, в связи с интенсификацией производства и совершенствованием механизмов управления сельским хозяйством, проводились массовые обследования почв, возобновились работы по оценке земель. Оценочные работы проводились с повторностью через 5 лет на уровне колхозов, совхозов, административных районов и субъектов РФ. Но только по плодородию групп почв, по урожайности культур и продуктивности сельскохозяйственных угодий объектов оценки для целей государственного планирования и анализа производства объемов продукции.

В 80-х годах, с развитием хозрасчетных отношений и внутрихозяйственного расчета подразделениями предприятий, возникла необходимость совершенствования методов оценки земель. Были проведены исследования по бонитировке разновидностей почв, оценке технологических свойств и местоположения земель, по определению оценочных затрат на использование земельных участков и их доходности. На основе этих исследований по всей России в 1990-1991 гг. проведена внутрихозяйственная оценка земель по рабочим участкам угодий.

Земельная реформа, начатая в начале 90-х годов, коренным образом изменила земельные отношения и обеспечение их регулирования земельно-оценочной информацией. По материалам оценки земель повсеместно исчислялись ставки земельного налога, определялись размеры земельных долей, площади участков при выделении долей в натуре и образовании крестьянских (фермерских) хозяйств.

Для совершенствования налогообложения земель и нормативного обеспечения сделок с земельными участками в 2000-2001 гг. проведена государственная кадастровая оценка стоимости сельскохозяйственных угодий землевладений (землепользовании), административных районов и субъектов РФ. Оценка проведена по методическим документам, утвержденным Федеральной службой земельного кадастра России (Росземкадастр). Основой этих документов послужили методика и технология оценочных работ, разработанные Сибирским региональным кадастровым центром «Земля» (СибРКЦ «Земля», г. Омск). Росземкадастром подготовлены также к внедрению Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Земельно-оценочные работы последних десятилетий не отличались многообразием. Можно лишь говорить о различных этапах их развития в научных исследованиях и практике. Это объясняется, в основном, тем, что массовая оценка земель всегда проводилась как государственное мероприятие по единой методике и технологии. В применении различных региональных методик не было необходимости, так как местные условия учитывались и фиксировались в бонитетах плодородия почв и экономических нормативах субъектов РФ. Кроме того, при подготовке к проведению очередного тура оценочных работ использовались новейшие, практически приемлемые исследования.