Государственная регистрация прав на недвижимость имеет давнюю историю. В дореволюционной России использовался термин «укрепление права», которое осуществлялось путем совершения определенного акта. Видный русский цивилист Д.И. Мейер считал, что под укреплением права следует понимать «установление внешнего знака, свидетельствующего о существовании права. Вследствие укрепления право становится более твердым и прочным» [1].

Появление государственной регистрации как особого способа укрепления прав на недвижимое имущество исторически не случайно. В работах И.А. Покровского [2], Г.Ф. Шершеневича [3] и других авторов показано, как на протяжении столетий по мере развития торгового оборота, а с ним и размежевания всех вещей на движимые и недвижимые, человечество стремилось выработать ясные формы установления вещных прав на недвижимость. И, «если в начале своего развития эти формы были нечеткими, почти сплошь состояли из символов (например, в подтверждение перехода прав на земельный участок передавалась глыба земли, прав собственности на жилой дом - ключи от дома и т.п.), то в дальнейшем они становились все более определенными. На протяжении столетий по мере развития торгового оборота, а с ним и размежевания всех вещей на движимые и недвижимые человечество стремилось выработать ясные и легкозримые формы установления вещных прав на недвижимость» [4].

В средние века формированию самостоятельной системы укрепления прав на недвижимость препятствовала активная рецепция римского права. Известно, что классическое римское право, признавая в целом естественное деление вещей на движимые и недвижимые, подчиняло их почти одним и тем же нормам. Например, для перехода прав как на движимость, так и на недвижимость оно требовало соблюдения одного и того же знака - передачи вещи (traditio) [5]. Но с течением времени постепенно произошел переход к письменной форме актов укрепления прав.

Под давлением объективных обстоятельств, а именно требований экономического оборота и в особенности, по мнению И.А. Покровского, потребностей развивающегося поземельного кредита, в конце 18 века в Европе сформировался институт ипотечных книг. Его отличительной особенностью было то, что всякое закладное право на недвижимость приобретало юридическую силу для третьих лиц только тогда, когда было записано в особые книги, ведомые официальными учреждениями.

В течение 19-го века ипотечные книги повсеместно превращаются в поземельные, куда уже заносятся любые сведения о переходе вещных прав на недвижимость. И только с этого момента права на недвижимость становятся обязательными для третьих лиц. Формируется так называемая ипотечная система укрепления прав на недвижимость, которая до сих пор является главенствующей в странах Европы. Ее наиболее яркими представителями являются Германия (Германское гражданское уложение 1896 г., Положение о земельной книге 1897 г.) и Швейцария (Швейцарский гражданский кодекс 1907 г., Ордонанс Федерального Совета о реестре недвижимости 1910 г.).

Научными исследованиями достаточно точно установлено, что уже в начале 16-го столетия акты о переходе права собственности на недвижимые имения записывались у дьяков в особые книги. Со времен Уложения царя Алексея Михайловича (1649 г.) записка в поместном приказе "вотчины за купцом" стала необходимым условием приобретения недвижимой собственности. Речь шла о так называемом приказном порядке укрепления вещных прав на недвижимость, когда акт продажи, мены, дарения (такие акты получили название крепость), записывался в приказы (если объектом была земля, то в земельные приказы, а если речь шла о строениях, то в воеводские приказы). Приобретающее лицо просило закрепить за ним землю, вотчину или поместье.

Впоследствии в результате реформ Петра I «порядок регистрации прав» претерпел значительные изменения. В соответствии с Указом 1719 г. главным моментом в порядке приобретения недвижимой собственности становится уплата крепостной пошлины, взимаемой при совершении крепостного акта. Вследствие этого существенное значение приобретает не запись акта перехода права собственности, а само совершение крепостного акта.

По Своду законов, изданному в 1857 году, переход недвижимой собственности определялся совершением крепостного акта и вводом во владение. Процедура ввода во владение, регламентированная Уставом гражданского судопроизводства, требовала участия органа публичной власти (судебного пристава) и приглашения иных лиц, указанных в законе [6]. Из-за ее сложности нередким было явление, когда ввод во владение оставался вовсе неисполненным или исполнялся лишь спустя несколько лет для того, чтобы осуществить отчуждение имения.

В то время как в Европе сформировалась и действовала ипотечная система, на большей части Российской империи существовала так называемая нотариальная система укрепления прав на недвижимость. Она представляла собой крепостной порядок укрепления прав, регламентированный Положением о нотариальной части 1866 г. Сделки о переходе или ограничении права собственности на недвижимое имущество должны были быть совершены у нотариуса, затем обращены в крепостные акты через утверждение их старшим нотариусом [7].

В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, а давалось описательное определение недвижимости - "земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги" (ст. 384 Свода законов гражданских).

В советский период деление имущества на движимое и недвижимое было упразднено. Деление вещей на движимые и недвижимые, принятое практически всеми правовыми системами, было решительно отвергнуто советской правовой доктриной в начале 20-х годов как буржуазное и не имеющее практического значения в условиях нашей страны, где земля, ее недра, воды и леса являлись исключительной государственной собственностью. Соответственно, вопрос о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в целом и не стоял. Единственное исключение составляла регистрация жилых домов в органах БТИ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ее нынешнем виде - относительно новый институт российского гражданского права. Она во многом отлична от привычной регистрации в виде учета правоустанавливающих документов на недвижимость. Предусмотренная законом процедура регистрации при отчуждении недвижимости значительно расширяет возможности выбора сторонами способов оплаты и передачи имущества.

Правовой режим недвижимого имущества не является чем-то устоявшимся, поэтому он постоянно подвергается различным изменениям. О таких изменениях, в частности, говорилось в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, подготовленной на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. №1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» [8].

В соответствии с указанной Концепцией были разработаны и опубликованы изменения в ГК РФ, в том числе касающиеся государственной регистрации прав на имущество. Указанные изменения были введены Федеральным законом №302-ФЗ от 30.12.2012 «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»[9]. Изменения вступили в силу с 1 марта 2013 г.

В ГК появилась новая статья, посвященная государственной регистрации прав на имущество [10]. Мировой опыт убедительно показывает, что для защиты прав частных собственников, прежде всего, на недвижимость, необходимо создать формальную регистрационную систему, которая гарантировала бы надежность и гласность гражданского оборота, была бы доступна для всех участников гражданских отношений и содержала бы объективную информацию о недвижимости.

Понятие государственной регистрации прав на имущество содержалось и в старом ГК, однако ранее речь шла исключительно о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Расширение этого термина путем указания на то, что государственной регистрации подлежат права и на движимое имущество, очевидно, вызвано следующим. В соответствии с предполагаемыми изменениями в ГК некоторые виды имущества, которые считались недвижимыми в силу специального указания закона (хотя по своей физической природе являются движимыми), более таковыми не будут, однако на них будут распространяться правила о недвижимости. Речь, в частности, идет о морских, воздушных судах, судах внутреннего водного транспорта, космических объектах.

Согласно ГК в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество), подлежат государственной регистрации.

Законодатель не указал, какой именно орган должен осуществлять государственную регистрацию прав на имущество, ограничившись указанием на то, что речь идет об уполномоченном в соответствии с законом органом. Обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество в настоящее время осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром).

Что касается морских, воздушных судов, судов внутреннего водного транспорта, космических объектов, то в функции Росреестра не входит государственная регистрация прав на них. Регистрация каждого из этих объектов, а также прав на них осуществляется в особом порядке. Так, согласно КТМ РФ право собственности и иные вещные права на судно, ограничения (обременения) этих прав (ипотека, доверительное управление и другие), их возникновение, переход и прекращение, подлежат регистрации в Государственном судовом реестре или реестре маломерных судов [11].

Право собственности и иные вещные права на зарегистрированное в Российском международном реестре судов судно (за исключением этих прав на судно, зафрахтованное по бербоут-чартеру), ограничения (обременения) этих прав (ипотека, доверительное управление и другие), их возникновение, переход и прекращение, подлежат регистрации в Российском международном реестре судов.

В качестве принципов государственной регистрации прав на имущество законодатель указал на законность оснований регистрации, публичность государственной регистрации и достоверность государственного реестра. При этом в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Публичность государственной регистрации означает, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Однако это правило не распространяется на секретные объекты недвижимости (исключение составляют сведения, доступ к которым ограничен федеральным законом).

Помимо прав на имущество государственной регистрации также подлежат ограничения и обременения прав. К сожалению, законодатель не дает их легального определения и не показывает, в чем различие между ними. Представляется, что к ограничениям и обременениям относятся установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном порядке различного рода запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации принадлежащих ему вещных прав на конкретный объект. Примерный перечень таких ограничений и обременений дан в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой государственной регистрации подлежат (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.) [12].

Общим для всех указанных выше ограничений (обременений) является так называемое "право следования", суть которого состоит в том, что при переходе прав на объект права собственности автоматически переходит и соответствующее ограничение (обременение), независимо от того, есть ли соответствующее положение в договоре о переходе прав, которое предусматривало бы такой переход. Цель их государственной регистрации и состоит в том, чтобы потенциальный приобретатель имущества знал об их наличии еще до заключения сделки. При этом регистрация ограничений (обременений) прав возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Ограничения (обременения) также объединяет то, что они носят вещно-правовой характер. А значит тот, к кому переходит недвижимость по сделке, получает ее вместе с соответствующими ограничениями (обременениями), даже если на этот счет ничего не говорится в сделке, на основе которой этот переход происходит [13].

В свою очередь, по мнению В.А. Микрюкова, ограничения и обременения нужно рассматривать как различные правовые явления. В отличие от ограничений, лишь устанавливающих предел возможностей правообладателя и лишающих его определенной суммы полномочий вне связи с конкретными правами иных лиц, обременения носят активный, положительный характер. Для активного участника отношений, связанных с обременением права, обременение - это своего рода право участия в выгодах от чужого имущества. С позиции субъекта обремененного права обременение представляет собой выдел, перераспределение части правомочий в пользу третьих лиц. Наиболее ярким отражением именно такого подхода законодателя к сущности обременений являются, к примеру, положения ст. 700 ГК РФ, согласно которым ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу, при этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя [14].

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Примером последнего может служить п. 4 ст. 1152 ГК РФ, согласно которому принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, если такое право подлежит государственной регистрации.

Важными являются положения п. 3 ст. 8.1 ГК, согласно которым в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

Аргументируется введение нотариального удостоверения сделок с недвижимостью тем, что именно государственная регистрация права в сочетании с нотариальным удостоверением сделки оптимальным образом защищает интересы продавцов и покупателей недвижимости, обеспечивает законность оборота недвижимости, способствует снижению количества споров относительно действительности заключенных сделок с объектами недвижимого имущества. Тем самым обеспечиваются и публичные интересы в стабильном и предсказуемом правопорядке. Государственная регистрация сама по себе, ни в том виде, в котором существует сейчас, ни в форме, в которой ей следует быть (регистрация не сделок, а прав), не способна заменить собой нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

В связи с этим и предлагается строить систему регистрации прав при непосредственном участии нотариусов, которые привлекаются как к оформлению сделки, так и к передаче документов в регистрирующий орган. Предполагается, что, будучи профессионалами в этой сфере, они обеспечат оказание клиенту комплекса услуг, в том числе передадут документы клиента на регистрацию, получат их после регистрации и вручат клиенту.

Следует отметить, что государственная регистрация и нотариальное удостоверение имеют различную правовую природу и выполняют разные функции. Так, первая среди прочих выполняет функцию обеспечения информационной открытости и достоверности. Очевидно, законодатель пришел к выводу, что указанные принципы будут соблюдены путем регистрации только прав, но не сделок.

В связи с предполагаемым введением обязательной нотариальной формы сделок необходимо принять меры, направленные на повышение уровня доверия общества к нотариусам, на повышение их профессионализма и культуры, а также на серьезное усиление их ответственности. Отдельно следует остановиться на проблеме экономически оправданных тарифов на услуги нотариуса, которые не должны быть чрезмерными.

Таким образом, указанная статья предусматривает совмещение двух систем обеспечения оборота недвижимости: государственная регистрация права и регистрация сделок нотариусами. Такое совмещение, несомненно, увеличит издержки, связанные с оборотом недвижимости, затруднит и усложнит его.

Следует отметить, что ситуация с обязательностью нотариального удостоверения прав является достаточно пестрой: сначала законодатель ввел нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, затем с принятием Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оно было отменено, и в настоящее время вновь встал вопрос о его введении. Однако окончательно этот вопрос так и не был решен.

По существу, законодатель ввел обязательную нотариальную форму сделок в отношении прав, которые подлежат государственной регистрации. Однако нельзя не обратить внимания на то, что обязательное нотариальное удостоверение должно осуществляться только в случаях прямо предусмотренных законом. Изначально предполагалось, что обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью будет предусмотрена только в том случае, когда хотя бы одной из сторон такой сделки выступает гражданин как более слабый участник гражданского оборота. Однако, как мы видим, этого сделано не было. Представляется, что законодатель может вернуться к этому вопросу, когда будет решен вопрос о тарифах за нотариальное оформление сделок. Для этого должен быть принят новый вариант Закона о нотариате, который и решит все эти вопросы.

Поскольку удостоверение сделок с недвижимостью предполагается передать нотариусам (по крайней мере, в перспективе), то неизбежно встал вопрос об отмене государственной регистрации самих сделок с недвижимостью. Что и было сделано.

Речь, в частности, идет о п. 8 ст. 2 переходных положений Закона №302-ФЗ, согласно которому правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Таким образом, после 1 марта 2013 г. перестали регистрироваться такие сделки, как договор продажи жилых помещений, договор продажи предприятия, договор дарения недвижимого имущества, договор ренты недвижимого имущества, договор аренды недвижимого имущества, договор аренды здания или сооружения, договор аренды предприятия.

Это, несомненно, правильное решение, поскольку вопрос об отмене государственной регистрации сделок с недвижимостью ставился давно. Такая регистрация осуществлялась одновременно с регистрацией перехода прав и по существу дублировала последнюю. Другими словами, никакой полезной функции, кроме как взимания денег с населения, не имела.

Важными являются положения о том, кто имеет право требовать государственной регистрации возникновения, изменения или прекращения права на имущество вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе (например, открытия наследства и его принятия наследниками). Согласно п. 4 ст. 8.1 ГК запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр.

В функции органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, входит проверка полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы. Если речь идет о правах, возникших в результате нотариально оформленной сделки, то проверяется наличие заявления с просьбой осуществить государственную регистрацию прав любой стороны сделки, а также законность самой сделки.

В п. 9 ст. 8.1 ГК говорится об ответственности органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество. Речь идет о гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы это право не было бы нарушено (упущенная выгода).

Из содержания указанного пункта вытекает, что убытки будут возмещаться в полном объеме, то есть возмещаться будут как реальный ущерб, так и упущенная выгода. Ответственность наступает только при наличии вины регистрирующего органа в форме умысла или неосторожности. Возмещаться возникшие убытки будут за счет казны Российской Федерации. Под последней согласно п. 4 ст. 214 ГК понимаются средства соответствующего бюджета и иное государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями.

Важность зарегистрированного права на имущество состоит в том, что оно может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (п. 6 ст. 8.1 ГК).

При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.