В целях более рационального применения законодательства о регистрации недвижимого имущества и сделок с ним необходимо внести в законодательство соответствующие изменения. В Закон о регистрации должна быть включена норма следующего содержания: «Запись о государственной регистрации права собственности на здание погашается в случае государственной регистрации прав собственности на помещения в указанном здании. Записи о государственной регистрации прав собственности на помещения в здании погашаются в случае государственной регистрации права собственности на здание».

Общей концептуальной основой созданной в России регистрационной системы является сочетание двух исторически сложившихся в мире систем регистрации: регистрации прав на недвижимость; регистрации сделок с недвижимым имуществом. Исследования показали, что существование в рамках правовой системы отдельных видов государственной регистрации (регистрации прав, регистрации сделок), имеющих свою сферу действия, вполне оправдано. Напротив, одновременное применение государственной регистрации как инструмента укрепления прав и сделок представляется нецелесообразным. В этой связи, в случаях двойной регистрации (регистрации сделки, регистрации права) следует отказаться от элемента регистрации сделки.

Необходимо придать нормативный характер несвойственным российской системе регистрации принципам достоверности и старшинства регистрируемых прав и сделок с недвижимостью. Идеальная система регистрации должна полно и достоверно отражать правовой статус недвижимости, гарантировать надежность и точность сведений реестра, сводить к минимуму возможность недобросовестности в сделках с недвижимостью. С этой целью внести ряд изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», закрепляющих указанные принципы.

Сравнительно - правовой анализ норм Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" выявил как ряд нерешенных правовых проблем, так и определенное несовершенство норм:

- наличие пробела в законодательстве, которое заключается в неурегулированности вопроса определения перечня сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации. Статья 4 Закона и статьи 131, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат взаимоотсылочные нормы, не определяя при этом указанного перечня;

- отсутствие в статье 9 Закона указания на полномочие учреждение юстиции по проведению правовой экспертизы принятых на регистрацию документов;

- необходимость расширения перечня оснований для приостановления государственной регистрации;

- статью 25 Закона следует дополнить положением, предписывающим необходимость предоставления документов, являющихся гражданско-правовым основанием осуществления строительства объекта недвижимого имущества;

- наличие пробела правового регулирования государственной регистрации договора аренды нежилого помещения; статья 29 Закона содержит положения, противоречащие Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [37]. В связи с тем, что гражданским законодательством предусмотрено преимущественное применение норм Закона об ипотеке, привести статью 29 Закона в соответствие с Законом об ипотеке.

Целесообразно предложить следующую редакцию ст. 219 ГК: «Право собственности на вновь возведенный объект недвижимости возникает с момента его возведения у собственника земельного участка, за исключением случаев, установленных законом. Распоряжение объектом недвижимости возможно с момента государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество».

Нормы законодательства, требующие регистрации сделок, перехода прав, обременений, обусловленных чужим субъективным правом, предлагается исключить.

При исключении из законодательства положений, требующих регистрации договоров (аренды, ипотеки и т.п.), соответствующие статьи законов предлагается дополнить правилами, устанавливающими регистрацию прав, возникающих из указанных договоров. Например, в отношении договора аренды норма может быть следующей: «Государственной регистрации подлежит право аренды из договора аренды недвижимости, заключенного на срок не менее года. Правоотношения из договора аренды возникают с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права аренды».

Предлагается включить в ГК статью 165.1.: «В случаях, установленных законом, правоотношение из сделки возникает с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права, на установление которого сделка направлена (право аренды, ссуды, сервитута и т.п.)».

Предлагается включить в Закон о регистрации следующую норму: «Лицо, права либо охраняемые законом интересы которого нарушены записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, не имеющей действительного правового основания, может требовать исправления указанной записи путем погашения записи и (или) внесения записи, в отношении которой такое основание имеется. Ответчиком по настоящему требованию является лицо, запись о правах которого подлежит погашению либо внесению. Если недвижимое имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе требовать исправления записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в случае, когда запись о праве собственности погашена помимо воли собственника».

Предлагается включить в Закон о регистрации норму следующего содержания: «Решение суда об удовлетворении иска об исправлении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество является основанием для изменения государственным регистратором записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по заявлению заинтересованного лица».

Ст. 208 ГК предлагается дополнить следующими абзацами: «требования, основанные на записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество; требования об исправлении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, за исключением случаев предъявления указанных требований в качестве применения последствий недействительности сделки об отчуждении недвижимости».