Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» содержал ряд норм, которые были посвящены договору найма жилого помещения. Кроме общих положений эти нормы назывались как: «Порядок определения социальной нормы площади жилья» (ст.11), «Жилищный фонд социального использования» (ст.12), «Предоставление жилого помещения по договору найма» (ст.13), «Оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма» (ст.15) также «Пользование коммунальными квартирами» (ст.16). Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» несмотря на очевидную переходность данного акта, стал источником для соответствующих положений Гражданского и Жилищного кодексов.

В настоящее время, ГК РФ выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется:

- гражданам (гл.35);

- юридическим лицам (арендный или иной договор, регулируемый гл.34 или иными положениями ГК РФ);

- возможность использование жилого помещения только проживанием граждан (п.2. ст.288 и п.2.ст.671 ГК РФ).

В ст.671 ГК РФ сказано, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Это договор в Гражданском кодексе носит общий характер. Исходя из этого, можно сказать, что с помощью этого договора, жилые помещения передаются в пользование вообще и в частности и во временное возмездное владение. Он является гражданско-правовым договором, а также центральным институтом жилищного законодательства.

Общее понятие договора найма жилого помещения включает в себя три разновидности такого договора:

1) договор социального найма жилого помещения;

2) договор коммерческого найма жилого помещения;

3) договор найма специализированного жилого помещения.

В юридической литературе некоторыми авторами высказываются мнение, что договоры социального и коммерческого найма - два самостоятельных типа договоров. Нельзя не согласиться с мнениями авторов, так как договор коммерческого найма и договор социального найма не соотносятся как две разновидности одного типа договоров. Они самостоятельные договоры, которые нуждаются в отдельном правовом регулировании.[1]

В Гражданском кодексе РФ договор социального найма регламентируется только в общем виде. В данном договоре подробное регулирование отражено в Жилищном кодексе РФ в разд. 3 гл.7 «Основания и порядок предоставления помещения по договору социального найма», в гл. 8 «Социальный наем жилого помещения», а также в иных актах жилищного законодательства РФ, содержащие нормы, регламентирующие договор социального найма жилого помещения.

Понятие договора социального найма в полном объеме раскрывается в ЖК РФ. Согласно ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания.

Сторонами в договоре социального найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Согласно нормам Гражданского кодекса наймодатель – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Жилищный кодекс, в качестве наймодателя при социальном найме жилого помещения называет жилищно-эксплуатационную организацию.

По вопросу о том, кто является наймодателем по договору социального найма жилого помещения, в юридической литературе нет единого мнения. П.В. Крашенинников, полагает, что данный договор заключается государственной или муниципальной организацией либо органом местного самоуправления.[2] Ю.К. Толстой предлагает еще более общий вариант: он считает, что договор социального найма заключается «соответствующей организацией», которую в дальнейшем именует «жилищно-эксплуатационной или иной организацией», и указывает, что именно с ней заключается договора социального найма»

Как правило, наймодателем по данному договору может быть собственник соответствующего жилого помещения, который выступает в договоре стороной от имени уполномоченных государственных органов либо органов местного самоуправления или управомоченным собственником лицо. В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. Неизолированное жилое помещение и помещения вспомогательного использования не могут быть отдельным предметом договора социального найма.[3] Постановлением Правительства РФ "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения"[4] утвержден Типовой договор социального найма жилых помещений. В нем определяются предмет договора социального найма жилых помещений, права и обязанности сторон, порядок изменения, а также расторжения и прекращения договора.

Договор социального найма - возмездный. Возмездность договора заключается в том что, за пользование жилым помещением и коммунальные услуги должна вносится плата, то есть наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

Договор социального найма заключается без установления срока, то есть является бессрочным договором. Е.С. Гетман также утверждает, что срок не является существенным условием договора, поскольку жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.[5] Однако В.Н. Литовкин обращает внимание на то, что договор без срока его действия не идентичен бессрочному. «В этом аспекте уже нельзя рассматривать как досрочное расторжение договора, если договор социального найма был бы заключен, допустим, на определенный срок или бессрочно. Другой особенностью предшествующего закона (ст. 10 ЖК РСФСР) была бессрочность. Она выражала гарантию постоянного пользования жилым помещением».[6]

Как правило, срок владения и пользования предоставленным жильем, не ограничивается. Граждане, проживающие в домах государственного и муниципального жилищных фондов, сохраняют право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения. Как указывается в ГК РФ и ЖК РФ, объектом данного соглашения являются жилые помещения, которые находятся лишь в домах государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, именно то жилье, которое было предоставлено или предоставляется гражданам государственными или муниципальными организациями, а также органами местного самоуправления.

В соответствии со ст.49 ЖК РФ, по договорам социального найма, малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда относится к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 3 ст. 13ЖК РФ). Ориентиром здесь могут служить, например, положения Федерального закона "О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи".[7]

Перечень видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи был утвержден Постановлением Правительства РФ "О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи".[8]

В соответствии с Жилищным кодексом нуждающимися в жилом помещении могут являться:

1) малоимущие граждане;

б) иные категории граждан, определенные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (ч.2,3 ст.49 ЖК РФ):

- обеспечение жильем такой категории граждан, как инвалиды предусмотрено

в ст. 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»[9]

- обеспечение жильем участников Великой Отечественной войны, инвалидов войны, ветеранов боевых действий;

- обеспечение жильем иных категорий ветеранов осуществляется с учетом особенностей согл. ст. 14 - 21 Федерального закона «О ветеранах».[10]

Необходимо отметить, что по договорам социального найма жилые помещения не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если иное не предусмотрено международном договором Российской Федерации.

В соответствии со ст. ЖК РФ граждане, признанные в установленном порядке малоимущими, проживающие по договору социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилыми помещениями.

Тихомиров М.Ю. в своей статье отметил, что признанным малоимущим гражданам, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в пользование фактически бесплатно. Но нельзя забывать о том, что при бесплатном предоставлении жилого помещения наниматель освобождается от внесения платы только за пользование жилым помещением, но не от обязанности оплачивать содержание и ремонт жилого помещения, а также вносить коммунальные платежи.[11] Я полностью согласна с мнением автора, так как эта норма указана и в Конституции РФ.

В соответствии ч.3 ст.40 Конституции РФ, малоимущим, иным категориям граждан, нуждающимся в жилище, жилое помещение предоставляется бесплатно либо за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Следовательно, в Конституции РФ указано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений, но это правило касается не всех граждан РФ. Государство гарантирует бесплатное предоставления жилья только малоимущим и иным категориям граждан, в установленным законом порядке. Данный конституционный принцип нашло развитие в действующем ЖК РФ спустя более десяти лет после принятия Конституции РФ. Гражданину за бесплатно предоставленное жилье принадлежит обязанность оплачивать содержание и ремонт жилого помещения, а также платить за коммунальные услуги. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги определена в ст. 154 Жилищного кодекса РФ.

Договор социального найма жилого помещения может быть изменен и расторгнут в соответствии ст. 82, 83 ЖК РФ и с учетом общих правил установленных в ст. 450-453 ГК РФ. По мнению В.Д. Рузановой, расторжение договора найма жилого помещения – это волевой акт, являющийся по своей юридической природе односторонней или двухсторонней сделкой.[12] Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в письменной форме, как сам договор, если из закона или иных правовых актов не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).В соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ в случаях, когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, следует иметь в виду, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

Таким образом, в соответствии со ст.83 ЖК РФ, следствием нарушения жилищного законодательства может явиться расторжение договора социального найма. По требованию наймодателя, расторжение договора допускается в судебном порядке в следующих случаях:

Во-первых, невнесения нанимателем платы в течение более 6 месяцев за жилое помещение и (или) коммунальные услуги;

Во-вторых, разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает;

В-третьих, нарушения прав и законных интересов соседей;

В четвертых, использования жилого помещения не по назначению (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ). «В этой связи непонятно, о каком использовании жилья не по назначению идет речь, если в настоящее время жилое помещение может быть использовано не только для проживания граждан, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности», – недоумевает А.А. Титов. [13]Если основания и условия, дающие право на заключение договора социального найма жилого помещения изменились, то такой договор не может быть расторгнут.

Вторая разновидность договора найма жилого помещения – договор коммерческого найма. Как видно из ЖК РФ, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. П.В. Крашеннинников сказал что, договор коммерческого найма и договор социального найма во многом схожие отношения. Их предметом выступает один объект - жилые помещения.[14]

Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения нужно лишь соглашение между сторонами а служит жилое помещение, которое должно соответствовать требованиям строительных правил и норм и санитарно-гигиеническим требованиям. Помещения (дома) после их строительства регистрируются как жилые дома (помещения) такими органами как – бюро технической инвентаризации. Согласно п.1. ст.673 ГК РФ жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания.

Действующий Жилищный кодекс РФ выделяет два классифицирующих основания жилищного фонда РФ в зависимости от формы собственности и целей использования.

В соответствии со ст.19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности жилищные фонды подразделяются на:

- частный;

- государственный;

- муниципальный.

Различное целевое предназначение жилых помещений предопределило классификацию жилищного фонда на специализированный, индивидуальный, социального и коммерческого использования.

Индивидуальным жилищным фондом является совокупность жилых помещений частного жилищного фонда. Такие жилые помещения используются гражданами (собственниками) для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования.

Жилищный фонд коммерческого использования представляет собой совокупность жилых помещений, которые используются собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования и которые предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование. Д.В. Карпухин в своей статье указал, что в настоящее время представляется проблематичным ведение статистического учета индивидуального и коммерческого жилищных фондов, так как жилые помещения сдаются в коммерческий наем без надлежащего документального оформления, что и обусловлено двумя причинами.[15]

В данном случае, нужно согласиться с мнением автора, так как на практике наименьший процент от общего числа всех заключаемых договоров найма жилых помещений составляется именно в письменной форме. Как правило, соблюдение письменной формы происходит по инициативе риелторов, подготовивших сделку. По-моему мнению, это объясняется возможными невыгодными для риелторов финансовыми последствиями при досрочном расторжении договора, заключенного в устной форме, по инициативе наймодателя; в частности, обязанностью вернуть нанимателю плату по договору оказания услуг по поиску определенного жилого помещения). Договор составляется на бланке риелторской компании. И иногда риелторы даже выступают третьей стороной в договоре найма. Поэтому данное обстоятельство, как правило, не соответствует закону, поскольку ч. 1 ст. 671 ГК РФ в определении понятия договора найма жилого помещения называет только две возможные стороны: наймодателя и нанимателя.

Выше было сказано, что жилые помещения сдаются в коммерческий наем без надлежащего документального оформления, что и обусловлено двумя причинами. Причинами являются:

1) стремление наймодателей (собственников) квартир уйти от уплаты налогов с дохода, полученного от сдачи жилья в коммерческий наем;

2) правовыми особенностями расторжения договора коммерческого найма по инициативе наймодателя, ставящими его в невыгодное правовое положение по сравнению с нанимателем-гражданином.

Гражданско-правовая природа коммерческого найма определяется не только регламентирующими его предписания которые содержатся в разделе 4 «Отдельные виды обязательств» части 2 Гражданского кодекса, но и нормативным толкованием Верховного Суда РФ, изложенное в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».[16]

В пункте IV данного Постановления разъяснено, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений. Судам нужно иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота. Например: сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений.

Принадлежащее жилое помещение, на праве частной собственности гражданам и юридическим лицам, может быть предоставлено по договору коммерческого найма физическим лицам.

Договор коммерческого найма является срочным. Гражданский кодекс РФ устанавливает два вида срока такого договора:

1) краткосрочный - до 1 года

2) долгосрочный - от 1 года до 5 лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на 5 лет (ст. 683).

При заключении краткосрочного договора закон не предполагает включение в текст соглашения иных, кроме нанимателя, пользователей. Соответственно не предусматриваются возможность разрешения проживания временных жильцов, а также сдача занимаемого жилого помещения по договору поднайма (наниматель с согласия наймодателя передает на срок нанятое им помещение в пользование поднанимателю в соответствии с п.1 ст.685 ГК РФ).

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ч.1 ст.450 ГК РФ). Часть 2 статьи 450-451 ГК РФ предусматривают случаи расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон при существенном нарушении условий договора и (или) в связи с существенным изменением обстоятельств.

Согласно ч.3 ст.687 ГК РФ одностороннее расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе как наймодателя, так и нанимателя возможно в судебном порядке в случаях, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийной состоянии, а также в иных случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Одностороннее прекращение договора по инициативе наймодателя может иметь место при реализации правового предписания, предусмотренного статьей 684 ГК РФ, а также при его расторжении наймодателем в следующих случаях:

— невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок (часть 2 статьи 687 ГК РФ);

— разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (часть 2 статьи 687 ГК РФ);

— использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (часть 4 статьи 687 ГК РФ).

В судебном порядке процедура расторжения договора в трех последних случаях осложнена для наймодателя продолжительным сроком осуществления данной процедуры по усмотрению суда.

Следует отметить, что на практике можно встретить такие случаи, когда при заключении договоров найма в самом тексте договора положения о необходимости соблюдения досудебного порядка расторжения договора по инициативе наймодателя отсутствуют.

В одном разделе договора содержится следующие положения: в случае одностороннего расторжения договора и при соблюдении всех пунктов договора обеими сторонами сторона, намеревающаяся расторгнуть настоящий договор, обязана за 30 дней уведомить вторую сторону о данном намерении. исходя из текста договора, можно сказать, что наймодатель направив соответствующее уведомление о расторжении, может выселить нанимателя спустя 30 дней от даты получения последним такого уведомления. Как правило,данное право наймодателя не соответствует требованиям ч. 2 ст. 687 ГК РФ и согласно ст. 180 ГК РФ сделку нужно признать недействительной. Таким образом, по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если наниматель в течение определенного срока не устранит допущенные нарушения или не устранит их применяя необходимые меры, тогда суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. Но в соответствии ч.2 ст.687 Гражданского кодекса РФ по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

[1] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право Кн.вторая. М: Статут, 2005 г. С. 662

[2] Крашенинников В.П. Российское жилищное законодательство. М., 1996, С 41.

[3] В.В. Ткаченко, С.В. Ткаченко и В.А. Зимин. Сделки с недвижимостью. Самара 2006 г. С. 211

[4]Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. №315"Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения"

[5] Гетман Е.С. Жилищный кодекс РФ / Е.С. Гетман; под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2005. –305

[6] Литовкин, В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / В.Н. Литовкин. – М.: Проспект, 2005. – С. 124.

[7] ФЗ от 05.04.2003 "О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи" (С изменениями и дополнениями от 2 июля 2013 г.)

[8] Постановление Правительства РФ от 20.08.2003 №512 (ред. от 24.12.2014) "О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи"

[9] Федеральный закон от 24.11.1995 №181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" (ред. от 21.07.2014, с изм. от 01.12.2014)

[10] федеральный закон от 12.01.1995 №5-ФЗ "О ветеранах" (принят ГД ФС РФ 16.12.1994) (действующая редакция от 22.12.2014)

[11] Комментарий к новому жилищному кодексу РФ под. ред. Тихомирова М.Ю. 2007 г. С. 36

[12] Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения / В.Д. Рузанова // Жилищное право. – 2005. – №3. – С. 14-16.

[13] Титов, А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ / А.А. Титов. – М.: Юрайт, 2005. – С. 91.

[14] Крашенинников, П.В. Жилищное право / П.В. Крашенинников. – М.: Статут, 2004. – С. 93.

[15] Карпухин Д.В., Забелова Л.Б. Жилищное право, 2010. С.93

[16] Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».