В соответствии ч.1 со ст. 67 Жилищного кодекса по договору социального найма жилого помещения наниматель имеет право:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

В ст. 70 ЖК РФ установлены правила вселения в занимаемое нанимателем жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, других граждан в качестве членов семьи нанимателя. Эти граждане не являются нанимателями данного жилого помещения. К ним относятся:

- супруг (супруга) нанимателя;

- его дети и родители;

- другие родственники;

- нетрудоспособные иждивенцы.

Кроме того, данное понятие обозначает любых других граждан, которые признаны членами семьи нанимателя по решению суда (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ). Наниматель чтобы вселять супруга, своих детей и родителей должен получить письменное согласие членов своей семьи ,включая временно отсутствующих. А для вселения других граждан – иных родственников, нетрудоспособных иждивенцев и граждан которые были признаны членами семьи нанимателя по решению суда – письменное согласие наймодателя. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Следует полагать, что вселение к родителям их несовершеннолетних детей осуществляется независимо от наличия согласия как членов семьи нанимателя, так и наймодателя ст.70 ЖК РФ). Следует отметить, что согласно статье 54 ЖК РСФСР вселение производилось в установленном порядке, который означал соблюдение правил прописки (Постановление Пленума Верховного Суда СССР «О практике применения судами жилищного законодательства»[1]).

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

Поднаем жилого помещения, которое предоставлено по договору социального найма, регламентируется ст. 76-79 Жилищного кодекса. Также многие правила сохранены установленные прежним жилищным законодательством. Кроме того, в п. 1-3 ст. 685 ГК РФ применяются правовые нормы к поднайму жилых помещений, предоставленных по договору социального найма. Как и прежде, нанимателю прежде чем сдавать всего жилого помещения или его части в поднаем необходимо получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи, а также согласие наймодателя. Если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире также нужно согласие всех нанимателей и собственников других жилых помещений в данной квартире, а также проживающих совместно с ними в такой квартире членов их семей.

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом помещении проживают лица, страдающие тяжелыми хроническими заболеваниями, так как с ними жить в одной квартире невозможно. В Постановлении Правительства РФ « Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире"[2] это указано.

Договор поднаем жилого помещения может быть заключен только в письменной форме, при условии, если после заключения договора общая площадь данного жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.

Срок договора поднайма определяется соглашением сторон. Если стороны договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, своим соглашением не установят срок договора поднайма, то такой договор считается заключенным на один год. Такая правила установлена в ч. ст.77 ЖК РФ.

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

В соответствии со ст. 80 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи принадлежит право вселить в занимаемое ими жилое помещение временных жильцов. Аналогичные нормы о временных жильцах содержится и в ст.680 ГК РФ.

Под временными жильцами следует понимать всех иных граждан, помимо нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи, которые вселялись в жилое помещение по правилам ст.70 ЖК РФ, независимо от наличия родственных отношений с нанимателем. Вселение временных жильцов возможно с соблюдением двух условий:

- предварительного уведомления наймодателя;

- взаимного согласия нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи;

Если в разумный срок наймодатель после получения уведомления не запретил проживание временных жильцов, то тогда условие об уведомлении наймодателя считается выполненным. После этого наниматель, получив согласие всех совместно с ним проживающих членов семьи, вправе вселить временных жильцов в предоставленное ему помещение. С момента вселения временных жильцов наниматель несет ответственность за их действия перед наймодателем (ч.3 ст.80 ЖК РФ).

По договору социального найма жилого помещения наниматель предоставляет занимаемое им жилое помещение временным жильцам (пользователям) для безвозмездного проживания. Но это не говорит, что гражданско-правовые отношения нанимателя и временных жильцов не могут быть урегулированы в договорном порядке. К примеру можно отнести, указанных лиц, у которых есть право заключить договор безвозмездного пользования жилым помещением по правилам, установленным ст. 689-701 ГК РФ.

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

Правила об обмене жилыми помещениями регулируются статьями 72-75 Жилищного кодекса РФ. Обмен жилыми помещениями может быть только между сторонами договора социального найма. По-моему мнению, в настоящее время невозможным считается обмен, например, приватизированной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма.

Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа. Данное правило установлено в императивной норме, исключающей применение положений п. 2 ст. 434 ГК РФ. Чтобы осуществить обмен жилого помещения наймодатели также должны дать согласия.

В ч. 4 ст. 72 Жилищного кодекса установлены правила для осуществления обмена жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма, проживающие в них несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, которые являются членами семьи нанимателя данного жилого помещения. Обмен таких жилых помещений допускается только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Указанные органы отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Если согласие об обмене не достигнуто между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи, то и наниматель, и любой из членов семьи вправе в судебном порядке требовать принудительного обмена занимаемого помещения.

Статья 81 Жилищного кодекса предоставляет по договору социального найма нанимателю право обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении нанимателю жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения.

Жилые помещения по договору социального найма могут быть заменены. Осуществление такой замены может потребоваться гражданам, например для уменьшения размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Основаниями замены жилых помещений являются:

а) установленный факт превышения общей жилой площади жилого помещения на одного члена семьи нормы предоставления (о норме предоставления площади жилого помещения.( ч. 1-3 ст. 50 ЖК РФ);

б) согласие нанимателя и совместно с ним проживающих членов его семьи на замену жилого помещения.

Замена гражданам жилого помещения не осуществляется тогда, когда один из указанных лиц не согласен на это. Если наниматель которому было предоставлено жилое помещения по договору социального найма, при наличии указанных оснований обратится к наймодателю с заявлением о замене соответствующего помещения, то в этом случае наймодатель в течение трех месяцев обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение (ч.1 ст.81 ЖК РФ). Следовательно, в таком случае наймодатель не вправе отказаться в даче согласия на замену жилого помещения, а просто обязан в установленный срок найти другое помещение чтоб осуществить замену.

Вышеуказанные основания замены жилых помещений не являются исключительными. Федеральным и региональным законодательством могут определяться и иные основания замены жилого помещения. Необходимо указать, что акты примененные федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ в своих нормах не могут исключить применение оснований замены жилых помещений, установленных в ст.81 ЖК РФ.

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Указанные в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ права наниматель осуществляет не в своих интересах, а в порядке, установленном Жилищным кодексом и заключенным с ним договором социального найма жилого помещения, а также иными актами жилищного законодательства.[3]

Необходимо также отметить, что при реализации своих прав наниматель не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены в императивных нормах актов жилищного законодательства.

Права нанимателя также указываются в Постановлении Правительства РФ от 21 мая 2005 г. №315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения".

Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют равные с Нанимателем права и обязанности, вытекающие из настоящего договора. Дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего договора. Согласно п.2 ст.82 ЖК РФ, дееспособный член семьи нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя, но он обладает таким правом только с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Приведу пример из судебной практики.

Володина Д.А. обратилась в Администрацию с просьбой признать ее нанимателем квартиры по договору социального найма жилого помещения после смерти К. с которым она находилась в фактических брачных отношениях. Она проживала в его квартире более 10 лет, естественно была там зарегистрирована. Администрация отказала ей в этом, так как Володина Д. не состояла в браке с К. и не может являться членом его семьи. Володина Д. обратилась в суд с иском к Администрации района о признании права пользования жилым помещением, заключении договора социального найма жилого помещения. Суд с учетом всех обстоятельств дела иск Д.удовлетворил.

А также следует отметить, что в Постановлении Правительства РФ "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" также содержит перечень прав нанимателя.[4] Они также совпадают с обязанностями нанимателя, которые установлены жилищным законодательством.

Наниматель имеет и другие права, предусмотренные жилищным законодательством.

Жилищный кодекс РФ устанавливает право нанимателю и (или) членам его семьи изменить договор социального найма. Можно осуществить переустройства и перепланировки жилого помещения для повышения благоустройства квартиры. В жилом помещении в разное время по одному соглашению могут проживать различные граждане, так как договор социального найма жилого помещения является бессрочным. Если состав семьи нанимателя изменяется, то договор сохраняет свое действие. Как правило, меняются число лиц проживающихся в жилом помещении и размер оплаты жилья и коммунальных услуг.

Жилищное законодательство РФ устанавливает правило, по которому дееспособный член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего (ст. 82 ЖК РФ).

Закон допускает изменение договора социального найма в связи с изменением объекта соглашения и соответственно количества проживающих по такому договору лиц. Это возможно по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ). В данном случае граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, при объединении в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемые ими помещения.

В свою очередь жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов его семьи в любое время расторгнуть договор. Члену семьи или бывшему члену семьи такого право не предоставлено. Если лицо отсутствует в жилом помещении по причине выезда из него, то он в этом случае утрачивает право на жилое помещение. Следовательно, данное обстоятельство должно найти отражение в договоре.

[1] Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.1987 №2 (ред. от 30.11.1990) "О практике применения судами жилищного законодательства"

[2] Постановление Правительства РФ от 16.06.2006 №378 "Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире"

[3] Северова М.А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. 2007. №6. С. 24-29.

[4] Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. №25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями"