Жилищному законодательству свойственно применение большого количества мер защиты субъективных жилищных прав. В отличие от мер ответственности, меры защиты - это правовые средства принудительного воздействия, направленные на охрану и защиту прав и законных интересов их носителей, применяемых к субъектам независимо от вины и не влекущих для них некомпенсируемые лишения личного или имущественного характера (например, признание недействительным обмена жилого помещения, выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение).

Защита - это деятельность, возникающая при наличии конкретного (совершенного) правонарушения, либо устранение такого состояния, которое приведет к наступлению негативных последствий, а также направленная на восстановление нарушенного права. Когда возникает необходимость защиты, как правило, уже присутствуют правонарушитель и лицо, чье право ограничено виновными действиями. Конституционный механизм защиты прав человека состоит из четырех элементов: субъектов и объектов защиты, конституционно-правовых норм (оснований защиты) и процессуальных действий (форм защиты).[1]

Не все меры защиты в жилищных правоотношениях связаны с правонарушением лиц, к которым они применяются (например, вселение лиц в результате ошибки и последующее выселение их из помещения). Меры защиты в жилищном праве могут выступать как меры самозащиты (например, для ограждения неприкосновенности жилища), меры оперативного воздействия (например, когда наймодатель отказывает недобросовестному нанимателю в продлении договора на новый срок или когда наниматель засчитывает стоимость проведенного им капитального ремонта жилого помещения, являющегося обязанностью наймодателя, в счет взимаемой с него квартирной платы), меры государственно-принудительного воздействия (например, досрочное расторжение договора при виновном поведении нанимателя, выселение из жилого помещения по основаниям ст. 35 ЖК РФ).

В п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", даны следующие разъяснения.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы часть 1 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке имеет место только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом или другими федеральными законами. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

Согласно ч.3 ст.11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем:

1) признания жилищного права;

2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

3) признания судом полностью или частично не действующими нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;[2]

6) иными способами, предусмотренными Жилищным кодексом или другими федеральными законами.

Выселение из жилого помещения – это лишение права гражданина занимать имевшуюся у него жилую площадь с предоставлением либо без предоставления ему жилого помещения. Производится оно на основании закона РФ. Самарского государственного экономического университета, кандидат юридических наук Сайфулова Л.Г. считает, что выселение, как правило, фактическое действие и (или) последствие наступление определенных юридических фактов.[3]

По –моему мнению, слово «выселить» это означает - заставить покинуть место своего жительства. Во всех случаях, выселение относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия. При этом не важно, в каком порядке и по каким основаниям оно производится. Выселение из жилого помещения лица, проживающего в нем, помимо его воли всегда несет в себе элемент исключительности. Согласно ст.3 ч.4 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральным законодательством РФ.[4] Выселение из жилого помещения производится только по решению суда. Жилищный кодекс РФ содержит перечень оснований, по которым допускается выселение граждан из жилого помещения. Выселение граждан, получающим жилое помещение на основании договора социального найма, производится по правилам ст. 84-85 ЖК РФ. Нужно обратить внимание на то, что выселение из указанных жилых помещений допускается только в судебном порядке.

Напомним, что ранее действовавший ЖК РСФСР 1983 г., кроме судебного, предусматривал также административный порядок выселения граждан из жилых помещений. Следует понимать, что с санкции прокурора, в административном порядке выселялись граждане, которые самоуправно заняли жилое помещение либо проживали в домах, грозящих обвалом. Но в новом Жилищном кодексе РФ правила и порядок об административном выселении не содержатся.

Согласно Жилищному законодательству выселение граждан из жилых помещений возможно:

- с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (ст.85-88 ЖК РФ);

- с предоставлением другого жилья по договорам социального найма (ст.90, ч.2 ст.103 ЖК РФ);

- без предоставления других жилых помещений (ст.91, ч.5 ст.79, ч.5 ст.80, ч.1 ст.103, ст.133 ЖК РФ и т.687 ГК РФ).

В законодательстве для каждого случая выселения установлены свои основания.

Выселение граждан без предоставления другого жилого помещения – это крайняя мера ответственности граждан, проживающих в жилом помещении, по которым гражданин может быть выселен из жилого помещения, грубо говоря, «на улицу» в установленным законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 91 ЖК РФ наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Такие случаи являются основаниями расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя.

Указанные нарушения совершаются активными действиями, а также могут выражаться и в бездействии. Примером бездействии является неисполнение обязанности, предусмотренной договором социального найма (ст.91 ЖК РФ).

Для того чтобы указанные действия или бездействие повлекли санкцию в виде выселения, эти действия должны быть виновными, то есть должны совершены по неосторожности и находиться в причинной связи с наступившими негативными последствиями или совершены умышленно.

Когда наниматель использует жилое помещения не по назначению, наймодатель имеет право выселять нанимателя без предоставления другого жилого помещения. Однако следует отметить, что наниматель не может быть выселен без предоставления другого жилого помещения, если он не был предупрежден наймодателем о недопустимости противоправного поведения.

Согласно ч.2 ст. 91 ЖК РФ, кроме выше указанных оснований, могут быть выселены из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если судом признано, что совместное проживание этих граждан (родителей) с детьми невозможным.

Как следует из норм жилищного и семейного законодательства, лишения родительских прав не является основанием для выселения. Это основание восстановлено в Жилищном кодексе РФ после того, как оно было отменено Законом СССР «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты СССР по вопросам касающимся женщин, семьи и детства».[5]

Выселение граждан – нанимателей из жилых помещений возможно и по договорам о предоставлении специализированных помещений ( ч.1 ст.103 ЖК РФ). Выселение из специализированных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях имеет свои особенности.

Из смысла ч.4 ст.103, ч.2 ст.102 ЖК РФ следует, что выселение при смене собственника на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также при передаче такого жилого помещение в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу осуществляется только по иску прежнего собственника или юридического лица, передающих соответствующие жилые помещения.[6] Как правило, наниматель и члены его семьи, которые проживают в специализированном помещении, обязаны освободить жилое помещение при расторжении или прекращении трудового договора. Если эти граждане отказываются освободить жилое помещение, то они подлежат выселению из него без предоставления другого жилого помещения.

В соответствии ст.103 ЖК РФ, необходимо отметить, что без предоставления другого жилого помещения не могут быть выселены следующие лица:

- члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, таможенных органов РФ, органов федеральной службы безопасности, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, органов государственной противопожарной службы;

- члены семьи погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей, органов уголовно-исполнительной системы;

- пенсионеры по старости;

- члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

- инвалиды I или II групп ( инвалидность которых наступила по вине работодателя вследствие рудового овечья),инвалиды I или II групп( инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей), инвалиды из числа военнослужащих, которые получили инвалидность I или II группы в связи с исполнением обязанностей военной службы.

Как правило, выселение указанных категорий граждан без предоставления другого жилого помещения запрещается только тогда, когда эти граждане не являются нанимателями жилых помещений или членами семей нанимателя по договорам социального найма, наймодателями жилых помещений или членами семей наймодателей и которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Гражданский кодекс РФ предусматривает следующие основания для расторжения договора наймодателем, если наниматель не выполняет свои обязанности. Согласно ч.2 ст. 687 ГК РФ, если наймодатель захочет добиваться расторжения договора найма, то он это может сделать в одностороннем порядке только через суд.

Основанием для обращения в суд могут служить следующие обстоятельства:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок (плата за коммунальные услуги охватывается).Закон не дает возможности определить то, что имелась ли вина нанимателя в невнесении платы за жилое помещение

В соответствии с п.2 ст.683 ГК РФ, при краткосрочном найме основанием для расторжения договора может являться невнесение нанимателем платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

2) разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. В этом случае следует понимать, что активные действия нанимателя и членов его семьи приводят к разрушению или порче жилого помещения. В принципе действия могут быть и следствием невыполнения обязанностей по ремонту.

3) использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей как самим нанимателем, так и другими гражданами, за действия которых он отвечает.

В законе условия расторжения договора найма по данному основанию сформулированы нечетко. Однако, неясно, считается ли предварительным условием предупреждение нанимателя о необходимости устранить нарушения. Так как, в п.4 ст.687 ГК РФ сказано о том что, наймодатель обязан предупредить нанимателя, поскольку предупреждение входит в его обязанности. Такое предупреждение считается действующим в течение одного года.

Согласно ст.688 ГК РФ последствия расторжения договора найма касаются не только того, кто допустил нарушение, но и всех проживающих в жилом помещении. Это едва ли оправданно и несовместимо с принципами жилищного законодательства. Данное последствие, наконец, может наступать только за виновные действия, проживающих лиц в жилом помещении.

Таким образом, действующее жилищное законодательство определяет еще одно основание для выселения граждан из жилого помещения проживающих на основании договора социального найма. Основанием является невнесение платы за жилье.

Мы рассмотрели, выселение граждан без предоставления другого жилого помещения по договорам социального и специализированного найма жилого помещения. Рассмотренное нами выселение граждан производился по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, то есть обоснованно. Но существуют много случаев, когда наниматель выселяется из жилого помещения незаконно. Это объясняется тем, что права нанимателя в некоторой степени нарушены. На мой взгляд, если наймодатель неосновательно завышает тарифы на оплату жилищных услуг, то наниматель в этом случае может обратиться в суд за защитой своих прав и интересов. На этом остановимся позже.

Далее отметим, что основными нарушениями со стороны наймодателя являются следующие:

- завышение тарифов на оплату жилья и коммунальных услуг;

- обеспечение нанимателя некачественными коммунальными услугами ( энергоснабжение, горячее и холодное водоснабжение и т.д);

- обеспечение нанимателя указанными коммунальными услугами с перерывами и т.д;

В соответствии со ст.7.21-7.23 КоАП РФ,[7] нарушение Правил пользования жилыми помещениями, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, нормативов обеспечения населения коммунальными услугами влечет административную ответственность. Исходя из этого важно отметить, что договор социального найма жилого помещения обладает всеми признаками публичного договора. В публичном договоре запрещается оказывать предпочтение одному лицу перед другими лицами в отношении, как заключения договора, так и содержания его (ст.426 ГК РФ). Цена товара, работ и услуг устанавливаются одинаковыми для всех потребителей. Но есть исключение: для отдельных категорий граждан предоставляются льготы в порядке установленным законом и иными правовыми актами.

Правительство РФ устанавливает основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства и ежегодно определяет федеральные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг, а также методику перерасчета оплаты жилья и коммунальных услуг при оказании услуг в объеме меньше установленного, а также ненадлежащего качества. Следует отметить, что в соответствии с ежегодно устанавливаемыми федеральными стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг, органы государственной власти субъектов РФ имеют право устанавливать региональные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг. Как правило, пересмотр или уменьшение цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и тарифов на коммунальные услуги в жилых помещениях может осуществляться не чаще одного раза в год одновременно с принятием решения об утверждении местного бюджета на очередной финансовый год и только на основании результатов независимой экспертизы фактических затрат на содержание, ремонт жилья и оказание коммунальных услуг.

В данном порядке обеспечивается стабильность ценообразования, что гарантирует жилищные интересы граждан. Нередко на практике, жилищно-эксплуатационные организации взыскивают в повышенном размере оплату жилья и коммунальных услуг с нанимателей, обладающих жилищными льготами. В таком случае, наниматели получившие льготы, с лицами, не получившие такие льготы остаются наравне и несут такие же расходы, что и другие лица, то есть права льготников оказываются нарушенными.

Приведу пример из следующего дела.

Несколько граждан, образовывая группу, обратились в суд с иском о возврате излишне взысканных средств в качестве оплаты жилья и коммунальных услуг, а также процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Судом было установлено, что истцы, являясь инвалидами II группы, имеют льготы по оплате жилья и коммунальных услуг. Это объяснилось тем, что жилищно-эксплуатационная организация в течение продолжительного времени взыскивала оплату, не учитывая жилищных льгот истцов, что обусловило значительную переплату.

Суд отказал в удовлетворении иска, мотивируя решение отсутствием средств у ответчика. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда отменила данное решение и взыскала в пользу истцов заявленные суммы переплаты.[8]

Исходя из примера, сделаю вывод, что суд вынес правильное решение, нарушенные права восстановлены.

Выше было сказано, что основанием для расторжения договора может являться невнесение нанимателем платы за жилье. Если наниматель докажет суду, что у него на это были уважительные причины, то суд, защищая права нанимателя, может предоставить ему срок для погашения задолженности.

Приведу пример из судебной практики: муниципальное предприятие обратилось с иском к Васильевой Т.А. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении. Суд установил, что Васильева Т.А., являясь нанимателем квартиры, с августа 2006 г.не вносит квартплату и оплату коммунальных услуг более шести месяцев, что и является нарушением условий договора социального найма. На 1 мая 2008 г.общая сумма задолженности (включая пени) составила 1739 руб. 33 коп. Суд на основании ст.687 ГК РФ, отказывал в расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении, потому что суд учитывал, что ответчики (наниматели) находятся в тяжелом материальном положении, так как у них пятеро несовершеннолетние дети, совершеннолетняя дочь учится, а муж Васильевой Т.А. в феврале 2008 г. уволен с предприятия в связи с инвалидностью II группы, сама ответчица Т.А. работает в детском саду и получает очень маленькую заработную плату. Суд вынес решение на основании ч.2 п.2 ст.687 ГК РФ. Ответчикам был предоставлен срок 12 месяцев для погашения задолженности.[9] Исходя из примера хочу отметить - суд г. Москвы установил, что наниматель имеет задолженность более шести месяцев по уважительной причине. Обязанность доказывания уважительности причин образования задолженности лежит на ответчике (ст.50 ГПК РСФСР,[10] в настоящее время действует глава 6 ст.56-57 ГПК РФ[11]).

Как правило, к уважительным причинам невнесения платы за жилье и коммунальные услуги относятся:

- длительные задержки выплаты заработной платы;

-задержки пенсии;

- задержки выплаты по безработице;

- тяжелое материальное положение в связи с болезнью или наличием в составе семьи инвалидов, детей и т.д.

В некоторых случаях ответчиками заявлялись встречные иски о перерасчете в связи с наличием льгот по оплате жилой площади и коммунальных услуг, установленных Федеральным законом от 12 января 1995 г. "О ветеранах".

Также суд не стал обсуждать причины образования задолженности в случаях, когда ответчики длительное время не проживали в жилых помещениях и не оплачивали за жилье и коммунальные услуги, они были извещены о времени и месте судебного заседания по последнему месту жительства, но в судебное заседание не являлись, суду письменные объяснения не писали, доказательства не представляли, о причинах неявки суд не уведомляли.

В соответствии с ч.2 ст.142 ГПК РСФСР (действ.ГПК РФ ст.) непредставление ответчиком письменных объяснений и доказательств в случае его неявки в судебное заседание не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Сделаем вывод, суд отказал в удовлетворении иска о расторжении договора найма, а требования о погашении задолженности удовлетворил. Таким образом, суд остался на стороне нанимателя давая ему срок для погашения задолженности.

Хочу также отметить, что в общежитиях вузов России нарушаются жилищные права у иногородних студентов (нанимателей).

З0 июня 2014 года Артем Хромов (уполномоченный по правам студентов в России), начал собирать подписи с требованием прекратить необоснованное выселение иногородних студентов на лето из общежитий, противозаконное принуждение их к отработкам под угрозой выселения из комнат и незаконным угрозам отказа в заселении с начала нового учебного года в общежитиях вузов. Он попросил поддержать инициативу студенческого омбудсмена о решении проблемы с незаконным выселением из общежитий. После достаточного сбора подписей петиция будет направлена президенту В.В. Путину, премьер-министру Д.А. Медведеву, министру образования и науки Д.В. Ливанову и ректорам вузов.

Я полностью согласна с требованиями Артема Хромова. По-моему мнению, он как уполномоченный по правам студентов должен защищать законные права и интересы студентов. Всем известно, что из многих общежитий студенты выселяются на лето, если общежитие требует проведения ремонта и санитарные работы и т.п. Но, в частности, вузовские администрации под надуманными предлогами требуют покинуть общежития на период каникул, как не странно, при этом они все равно продолжают взимать плату за аренду комнат во время летних каникулы.

Следует понимать, что выселение на лето из общежитий является незаконным. В ч.2 ст.105 Жилищного кодекса РФ говорится о том, что в общежитии договор найма жилого помещения заключается на весь период обучения, включающий в себя и летние каникулы. В этой связи, в образовательных организациях, сложившаяся такая практика ежегодного перезаключения договоров найма жилого помещения в общежитии, отказа в заселении с начала нового учебного года и выселения обучающихся из общежитий на время летних каникул противоречит действующему законодательству.

В некоторых вузах даже заставляют студентов выполнять хозяйственные работы под угрозой выселения из общежития или отказом в предоставлении места в общежитии в новом учебном году. Такие работы студентам назначаются противозаконно.

[1] В.Т. Батычко Жилищное право учебник Конспект лекций. Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2009.

[2] Филиппова Е.С. Жилищное право учебник для вузов – «Юстицинформ» 2007 г. С. 87

[3] Сайфулова Л.Г. Прекращение права собственности граждан на жилое помещение и выселение.// Юрист. №3. 2007.- с. 40- 42;

[4] Петров А.Н. О порядке применения норм ЖК РФ о выселении// Жилищное право. №1. 2007.- С. 23-27.

[5] Закон СССР от 22 мая 1990 г. №1501-I "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты СССР по вопросам, касающимся женщин, семьи и детства" (с изменениями и дополнениями)

[6] Добровольская С. Без жилья по новому ЖК.// Домашний адвокат. №5. 2005.- С. 4-5

[7] Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ)от 30.12.2001 №195-ФЗ (принят ГД ФС РФ 20.12.2001) (действующая редакция от 12.02.2015)

[8] Дело №2-1900-2006/4 (Архив Замоскворецкого районного суда г. Москвы)

[9] Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. "О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев".

[10] Гражданский процессуальный кодекс РСФСР – утратил силу с 1 февраля 2003 года

[11] Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 №138-ФЗ (принят ГД ФС РФ 23.10.2002) (действующая редакция от 31.12.2014)