На современном этапе развития гражданского законодательства каждый из отдельных видов общей собственности имеет свои особенности, поэтому вопросы правого регулирования совместной и долевой собственности заслуживают самостоятельного изучения.

Согласно российскому законодательству общая собственность на имущество является долевой, кроме случаев, когда законом предусмотрено образование на это имущество совместной собственности. Таким образом, в случае возникновения общей собственности предполагается, что такая собственность является долевой. Если в законе, договоре или ином акте, на основании которого устанавливается общая собственность, нет определения долей каждого из сособственников, то их доли предполагаются равными.

Общая долевая собственность может возникнуть в силу оснований, допускаемых законом или договором, перечень которых, не является исчерпывающим.

Согласно положениям гражданского закона, осуществление права общей долевой собственности должно происходить по взаимному согласию всех сособственников.

Считаем справедливым высказанное в литературе мнение о том, что вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, всегда были и будут актуальными, так как из-за несовершенства правового регулирования имущественных отношений на практике возникает множество противоречивых ситуаций, которые связаны с реализацией участниками долевой собственности своих правомочий.[1]

Проанализировав ряд судебных решений, считаем правильным, согласиться с мнением, что гражданско-правовое регулирование отношений долевой собственности в настоящее время недостаточно совершенно, иначе долевые сособственники, реализуя свои правомочия, не имели бы оснований для обращения в суд.

Вопрос определения порядка пользования имуществом, принадлежащим сособственникам на праве общей долевой собственности, является одним из наиболее часто встречаемых в практике российских судов.[2]

Верно было замечено, что из-за того, что участникам долевой собственности принадлежат идеальные доли, во многих случаях сособственники не могут договориться между собой о том, каким образом следует пользоваться таким имуществом.[3]

Как отмечает один из авторов, лицо, которое обращается в суд с заявлением об определении порядка пользования квартирой, должно предоставить суду свой вариант такого порядка, например, передачу ему конкретной комнаты в квартире, оставление ответчику другой и иные возможные варианты. Суд в свою очередь учитывает размеры долей истца и остальных участников общей долевой собственности, определяет, какая площадь в квартире соответствует доле истца и на что он вправе претендовать. На практике возникают случаи, когда комната в квартире, на которую претендует истец, является меньше по площади той, которая приходится на его долю.[4]

Однако в науке распространенной является точка зрения, согласно которой такие обстоятельства не являются основанием для отказа в удовлетворении требований истца, поскольку незначительное отклонение (2 - 3 кв. м) по площади не является существенным.[5]

В ряде решений судов общей юрисдикции выражена аналогичная позиция, согласно которой факт оставления за ответчиком при определении порядка пользования комнаты меньшей площади, не является нарушением его прав и законных интересов. Определение порядка пользования квартирой не влечет изменения самого соотношения долей в праве собственности на нее, размеры таких долей остаются прежними.

Так, например, в Октябрьский районный суд г. Липецка обратилась истица с заявлением об определении порядка пользования квартирой, принадлежащей ей и ее бывшему супругу на праве общей долевой собственности.[6]

Как следует из материалов дела, спорная квартира состоит из двух изолированных жилых комнат, площадь которых 22,3 кв. м и 12,6 кв. м. На каждого собственника квартиры приходится по 17,45 кв. м жилой площади.

В исковом заявлении истица просила выделить в ее пользование и пользование совместного несовершеннолетнего сына комнату размером 22,3 кв. м, в пользование ответчика комнату площадью 12,6 кв. м, места общего пользования оставить в совместном пользовании.

Ответчик предъявил встречные требования об определении порядка пользования квартирой, указывая, что после расторжения брака сложился порядок пользования спорной квартирой. Он пользуется комнатой площадью 22,3 кв. м, а истица комнатой площадью 12,6 кв. м, их сын пользуется всем жилым помещением. Ответчик просил выделить в его пользование и пользование совместного сына комнату площадью 22,3 кв. м, в пользование истицы - комнату площадью 12,6 кв. м, места общего пользования оставить в совместном пользовании.

Суд первой инстанции исковые требования истицы удовлетворил в полном объеме. Ответчик, считая решение суда незаконным и необоснованным, обратился с апелляционной жалобой в Липецкой областной суд. Доводы жалобы состояли в том, что ответчика несправедливо лишили права владения 5 кв. м. жилой площади. Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, указав в своем постановлении, что право владения долей квартиры осталось прежним, судом лишь определен порядок пользования квартирой.[7]

Между тем, следует отметить, что по данному вопросу есть и иная позиция судов.

В апелляционном определении Московского городского суда от 6.04.2012 г. по делу № 11-2914 судом было установлено, что превышение площади испрашиваемой истцом комнаты над размером его идеальной доли, составляющее 4,5 кв. м., нельзя признать незначительным, так как такое положение будет существенно нарушать права остальных участников общей долевой собственности, что является недопустимым и противоречащим п. 2 ст. 247 ГК РФ.[8]

Таким образом, считаем важным подчеркнуть, что истцу при обращении в суд с заявлением об определении порядка пользования квартирой следует учитывать, что, если комната, на которую он претендует, по площади больше той, на которую он вправе рассчитывать исходя из размера своей идеальной доли в праве собственности на квартиру, в удовлетворении требований ему может быть отказано.

Следует согласиться с мнением, что в подобных случаях истец не лишен права представлять доказательства, свидетельствующие о том, что он вправе рассчитывать на некоторые отклонения от причитающейся ему доли в свою пользу, например, наличие у него на иждивении несовершеннолетнего ребенка.[9]

Нередко лицо, обращающееся в суд с заявлением об определении порядка пользования квартирой, намеренно злоупотребляет своим правом.

Так, в одном деле истец, имея на праве собственности другие жилые помещения, обратился в суд с иском об определении порядка пользования другой квартирой. Судом в ходе рассмотрения дела было установлено, что в спорной квартире истец никогда не проживал, а на свою площадь пустил нанимателей. Суд в своем определении отказал в удовлетворении требований истца, посчитав, что такие обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у него реальной потребности в проживании в указанной квартире.[10]

Из содержания норм гражданского закона следует, что участник общей долевой собственности вправе распоряжаться принадлежащей ему долей, при этом согласия других участников общей долевой собственности при этом получать нет необходимости.

Между тем, в соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в общем имуществе участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли.

Обоснованным считаем замечание, высказанное Н.А. Саморуковой, по поводу того, что недостатком гражданского законодательства в области регулирования отношений долевой собственности является отсутствие в ГК РФ нормы, предусматривающей ситуации, когда местопребывание долевых сособственников неизвестно в момент возникновения у участника долевой собственности желания возмездного отчуждения своей доли, принадлежащей ему на праве собственности.[11]

В соответствии со ст. 42 ГК РФ гражданин может быть признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания. Однако некоторые авторы отмечают, что одногодичный срок является достаточно длительным сроком, когда, например, при определенных жизненных обстоятельствах лицу необходимо продать принадлежащее ему на праве общей долевой собственности имущество в кратчайшие сроки. Сторонники указанной точки зрения полагают, что следует внести дополнение в ст. 42 ГК РФ и указать, что в определенных случаях одногодичный срок отсутствия гражданина для признания его безвестно отсутствующим может быть сокращен судом.[12]

Считаем важным заметить, что такая редакция ст. 42 ГКРФ может привести к злоупотреблению правом, что, пожалуй, окажет негативное влияние на развитие института общей долевой собственности.

Уместно вспомнить, что, например, германское гражданское право предусматривает в случае неизвестности места нахождения лица – обладателя преимущественного права покупки возможность исключения его прав. С момента принятия судебного решения об исключении прав управомоченного лица в связи с неизвестностью места его пребывания право преимущественной покупки прекращается (ст. 1104 Гражданского уложения Германии).[13]

Как показывает практика, иски о признании недействительным договора купли-продажи доли недвижимости в связи с нарушением преимущественного права покупки, предъявляются в суды достаточно часто.

Так, например, решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 21 ноября 2011 года договор купли-продажи, заключенный между сторонами, признан недействительным по тому основанию, что при совершении данной сделки было нарушено право другого лица на преимущественную покупку доли участника общей долевой собственности.[14]

Сложилась интересная практика по поводу того, каким образом участнику долевой собственности в случаях, не терпящих отлагательства, продать принадлежащую ему на законных основаниях долю. В силу п. 2 ст. 246 ГК РФ, при предстоящем безвозмездном отчуждении (дарении, завещании) участником долевой собственности своей доли на такого совладельца норма, регулирующая преимущественное право покупки, не распространяется.

Некоторые авторы отмечают, что участник долевой собственности заинтересован в заключении с будущим приобретателем доли договора дарения вместо договора купли-продажи.[15]

Очевидно, что в таких случаях долевой собственник злоупотребляет п.2 ст. 246 ГК РФ, желая обойти правила ст. 250 ГК.

Таким образом, можно сделать вывод, что в подобных случаях имеется две сделки, одна притворная – договор дарения, другая та, которую стороны действительно имели в виду – договор купли-продажи.

Думается, что такой вариант продажи доли в общей долевой собственности не является безупречным с точки зрения действующего законодательства. Подобные сделки представляют для одаряемого неблагоприятные последствия, так как совершены с нарушением преимущественного права покупки. По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Верный, на наш взгляд, выход из этого предложен Н. Толчеевым, который отметил, что требование об извещении можно признать выполненным в том случае, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания неизвестно. Автором правильно было замечено, что в противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ.[16]

Трудно не согласиться с мнением тех авторов, которые считают, что анализируемое извещение о продаже, адресованное лицу, наделенному преимущественным правом покупки, имеет характер оферты (предложения о заключении договора), так как лицо, которому адресовано такое извещение, вправе непосредственно совершить действия, направленные на приобретение соответствующего имущества, а продавец связан направлением извещения и не вправе уклониться от заключения договора купли-продажи. [17]

Как видим, в правовом регулировании отношений общей долевой собственности сегодня существуют проблемы, связанные с отсутствием в гражданском законе соответствующих норм.

Предлагаем дополнить ст. 250 ГК РФ положением, предусматривающим ситуацию, когда в момент возникновения у участника долевой собственности желания возмездного отчуждения своей доли, местопребывание долевых сособственников неизвестно.

Думается, что во избежание ущемления интересов долевого сособственника и покупателя законодателю необходимо установить срок, по истечении которого, суд может разрешить первому заключить возмездный договор с посторонним лицом.

Полагаем, что при указании такого срока законодателю следует руководствоваться принципом разумности.

Кроме того, поскольку отсутствие сособственника может быть вызвано различными причинами, например его нахождением в ежегодном основном оплачиваемом отпуске, установлению конкретного срока должен предшествовать анализ всех таких причин.

Очевидно, что только длительное и тщательное исследование положений российского законодательства, правоприменительной практики, а также научных предложений, позволит законодателю установить наиболее оптимальный срок для совершения возмездных сделок долевым сособственником.

Представляется, что внесение дополнительного положения в ст. 250 ГК РФ позволит суду, исходя из конкретных обстоятельств дела, принять справедливое решение и, кроме того, сократит количество случаев, связанных с нарушением права участников долевой собственности на преимущественную покупку доли в продаваемой недвижимости.

Рассматривая спорные ситуации, возникающие в связи с реализацией права общей долевой собственности, следует отметить, что кроме проанализированных случаев, спорным также является вопрос применения п. 4 ст. 252 ГФ РФ, который заслуживает самостоятельного и более детального изучения.

[1] Гришаев С.П. Проблемы осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество // Материал подготовлен для СПС КонсультанПлюс. 2005. С. 23.

[2] Болгерт Д. Выдел доли из общего имущества // Жилищное право. 2012. № 12. С. 3.

[3] Бычков А. Не все идеально с идеальными долями // ЭЖ – Юрист. 2013. № 37. С. 6.

[4] Филатова У.Б.Отчуждение части доли в праве общей долевой собственности: анализ положений проекта Гражданского кодекса Российской Федерации // Российская юстиция. 2012. № 8. С. 9 – 11.

[5] Егоров А.В. Общая долевая собственность: механизм защиты прав сособственников // Вестник гражданского права. 2012. № 4. С.46.

[6] Решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 14 марта 2012 г. СПС КонсультантПлюс.

[7] Апелляционное определение Липецкого областного суда от 23.05.2012 по делу № 33-1074/2012. СПС КонсультантПлюс.

[8] Апелляционное определение Московского городского суда от 06.04.2012 по делу № 11-2914. СПС КонсультантПлюс.

[9] Коробкова К. Выделяй и властвуй // ЭЖ-Юрист. 2013. № 30. С. 5-6.

[10] Определение Московского городского суда от 20.03.2012 по делу № 33-5757. СПС КонсультантПлюс.

[11] Саморукова Н.А. Реализация преимущественного права покупки участниками общей долевой собственности // Правовые вопросы недвижимости. 2005. № 2. С. 2.

[12] Барсегян В.Х. Лишенный возможности продать или очередной пробел правового регулирования института общей долевой собственности? // Налоги (газета). 2009. № 33. С. 4.

[13] Германское Гражданское Уложение. 1900 г.

[14] Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 21 ноября 2011 г. СПС КонсультантПлюс.

[15] Барсегян В.Х. Указ. соч. С. 6-7.

[16] Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. 2000. № 7. С. 5.

[17] Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. № 10. С. 95.