Осуществление исследования любого института начинается, как правило, с изучения исторического вопроса о правовых корнях, обычаях и культуре. В целях улучшения законодательства полное и всестороннее изучение исторического аспекта для ученых правоведов является необходимостью. Указанное положение актуально и для такого нового для российской системы правы вида договора - договора ренты.

В современном языке понятие "рента" имеет два значения:

1. рента - это определенный доход с капитала, имущества либо земельного участка, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности;

2. это определенная ежегодная сумма, уплачиваемая страховым обществом застраховавшемуся[1].

В законодательстве России понятие "рента" применяется в следующих значениях:

а) гражданско-правовая категория, означающая систематическое получение в обмен на переданное в собственность имущество определенных денежных сумм либо других материальных средств, а также выполняемых работ или оказываемых социально-бытовых услуг, соответствующих по стоимости согласованной денежной сумме, с обеспечением риска ответственности за неисполнение указанных принятых на себя обязательств;

б) вид гражданского договора, посредством которого имущество передается в собственность с условием регулярного получения в обмен на него определенных денежных сумм либо иных материальных средств, а также выполняемых работ или оказываемых социально-бытовых услуг в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью;

в) обязательство, обременяющее правом залога недвижимость, передаваемую под систематическую выплату определенных денежных сумм либо иных материальных средств, а также выполненных работ или оказанных социально-бытовых услуг в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью[2].

Впервые термин "рента" появилось еще в Древнем Риме. В переводе с латинского"reddita", означает отданная (в кратком словаре иностранных слов - возвращенная, оплаченная). Данное слово прижилось и в других языках: французском (rente), немецком (rente), английском (rent). [3] Еще недавно дефиниция "рента" употреблялась исключительно как финансовое понятие. Правовой характер данное понятие получило с отражением данного договорного вида отношений в Гражданском Кодексе Российской Федерации[4].

Данный вид договора появился еще в средние века. Исследователи полагают, что в европейском законодательстве рента появилась по двум причинам. Первой причиной появления ренты французский цивилист Л.Ж. Морандьер называл недостаток наличных денег. Второй причиной по мнению цивилиста была в следующем - "церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические". По мнению Л.Ж. Морандьера, "это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту"[5].

Шершеневич Г.Ф. в "Курсе гражданского права" указывал: "В области обязательственного права влияние церкви было менее значительно, чем в вещном и семейном праве, но и здесь оно проявилось вследствие энергичного преследования процентов со стороны церкви. Оборот, который не в состоянии был обойтись без роста, принужден был прибегать к уловкам, чтобы избежать запрещений церкви. Отсюда немало форм сделок, объясняющихся почти исключительно этой целью, как например … renteconstitue, rentefonciere (рента с капитала и поземельная - фр.)". [6]

Таким образом, исследователи отмечали влияния норм канонического права на гражданско-правовые отношения, явившихся следствием и закономерностью появления договора ренты.

Становление и развитие рыночных отношений явилось предпосылкой для создания института ренты. На сегодняшний день рента является значимой новеллой в гражданском законодательстве России.

Договор ренты относится к алеаторным сделкам. Конечный результат и материальная ценность таких сделок (алеаторных) поставлены в зависимость от события, совершенно неизвестного или случайного или только вероятного, так что при заключении такого договора совершенно неизвестно, какая сторона в конечном результате выиграет и получит выгоду. В договоре ренты присутствует элемент риска, поскольку плательщик ренты заранее не знает какой период времени ему придется нести имущественные расходы, т.е. платить ренту. Таким образом, риск, принимаемый на себя по договору ренты каждой стороной, заключается в наличии вероятности, что либо одна, либо другая сторона фактически получит удовлетворение меньшего объема, чем им представленное.

Некоторые исследователи полагают, что к договору ренты нельзя применять общие положения о реальных и консенсуальных сделках, учитывая, что договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а также что целью такого договора является получение заботы и набора определенных услуг, такой договор всегда будет относиться к реальным сделкам. М.И. Брагинский пишет: "Прежде всего, как и заем, рента реальный договор. Этот договор начинает действовать с момента, когда получатель ренты передает плательщику ренты в собственность соответствующее имущество. Само соглашение о ренте до передачи имущества никаких правовых последствий не влечет". [7]

Однако встречается и иная точка зрения. Учитывая, что отчуждение имущества при условии получения ренты может быть осуществлено за определенную плату (по аналогии с договором купли-продажи), и также и бесплатно (по аналогии с договором дарения), указанные обстоятельства необходимо учитывать при отнесении договора ренты к реальным или консенсуальным сделкам.

Реальной сделкой договор ренты будет в случае передачи имущества при условии выплаты ренты в собственность плательщика ренты, поскольку к указанным отношениям будут применяться нормы о дарении (гл.32 ГК РФ).

В случае если передача имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за определенную плату, то к ним будут применяться уже другие нормы, а именно о купле-продаже гл.30 ГК РФ, и такая сделка будет уже консенсуальной.

Таким образом, отнесение договора ренты к реальной или консенсуальной сделке, зависит от того, на платной или бесплатной основе передается имущество при условии выплаты ренты.

Реальность и консенсуальность сделки определяют также и характер договора.

Реальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными.

Рассмотрим отличие договора ренты от других видов договоров. К договору ренты применяются правила договора купли-продажи и дарения, регулируемых главами 30 и 32 Гражданского Кодекса РФ).

Разница между договорами купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания и с условием пожизненной ренты весьма существенна. Заключается она в том, что в первом случае обеспечением переданной в собственность квартиры является так называемое удовлетворение потребностей в натуре, то есть в жилище, питании, одежде, уходе и т.д. Во втором случае получателю ренты периодически выплачивается только денежная сумма, определенная в договоре.

Еще одним отличием от договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения. Объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Кроме того, договор купли-продажи или мены, по общему правилу, опосредуют акты эквивалентного товарообмена. А договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества.

В случае передачи имущества под выплату ренты за плату можно, как представляется, включать в договор ренты правило из области купли-продажи (ст.491 ГК) о том, что за продавцом (получателем ренты) сохраняется право собственности на переданное имущество до оплаты покупателем (плательщиком ренты) этого имущества (не относя к этой оплате рентные платежи). Такое заимствование правил о купле-продаже, думается, не будет противоречить существу ренты, если только в понятие "оплата" не будут включаться и рентные платежи.

Основным и главным отличием договора дарения и договора ренты является безвозмездность. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Поскольку специальными нормами о ренте не установлено, что для заключения договора ренты необходима передача имущества (п.2 ст.433 ГК), то договор ренты, не связанный с передачей недвижимости, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения (п.1 ст.425, п.1 ст.434, ст.584 ГК), а договор ренты, основанный на отчуждении недвижимости, - с момента его государственной регистрации (п.3 ст.433 и ст.584 ГК[8]).

На основании вышеизложенного, договору ренты присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества. Договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на существование. Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением и доверительный характер. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества.

По мнению Анны Покровской, директора ООО "Консалтинговая фирма "Прецедент"[9], вопрос выбора договора ренты на 80% моральный, а не правовой.

[1]Гражданское право: т. 2. / отв. ред. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ВолтерсКлувер, 2009. - С. 302.

[2]Гражданское право: учеб. / С.С. Алексеев, Б.М. Гонгало, Д.В. Мурзин [и др.]; под общ. ред. чл. - корр. РАН С.С. Алексеева. - 2-е изд., пере - раб. и доп. - М.: Проспект; Екатеринбург; Институт частного права, 2009. - С. 275.

[3] Толковый словарь гражданского права. / Под ред.В.М. Жуйкова и М.К. Треушникова, Городец, 2006. - 294 с.

[4] Гражданский кодекс РФ. Части первая, вторая с изменениями и дополнениями от 30. 11. 11// Собрание законодательства РФ, 05. 12.2011. - N 49 (ч. 1). - Ст. 7041.

[5]Гражданское право России. Курс лекций / Отв. ред.О.Н. Садиков. - М.: Юристъ, 2010. - с. 279.

[6]Гражданское право. / Под ред.А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2011. - с. 491.

[7]Гражданское право. / Под ред.А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2011. - с. 492.

[8]Гражданский кодекс РФ. Части первая, вторая с изменениями и дополнениями от 30. 11. 11// Собрание законодательства РФ, 05. 12.2011. - N 49 (ч. 1). - Ст. 7041.

[9]А. Покровская. Дарение, завещание или договор ренты [Электронный ресурс]. URL: http: //konsaltingovaya-firma-pretsedent. tiu.ru/. (дата обращения: 14. 04.2014).