От договора пожизненной ренты его разновидность - договор пожизненного содержания с иждивением - отличается ограниченностью состава имущества, передаваемого плательщику ренты (объектом такой передачи может быть лишь недвижимость), а также объемом рентных платежей, необходимых для содержания с иждивением (потребности в жилище, питании, одежде, а если нужно, уход за получателем ренты; договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком и ритуальных услуг).

ГК 1964 г. допускал включение условия о пожизненном содержании лишь в договор купли-продажи жилого дома, в то время как предметом договора пожизненного содержания может быть любая недвижимость.

Как и любой договор ренты, договор пожизненного содержания всегда является возмездным, поскольку предполагает предоставление пожизненного содержания в обмен на переданную недвижимость. Но будучи всегда возмездным, договор ренты может быть либо платным, либо бесплатным - в зависимости от того, передано имущество иждивенцем в собственность плательщика за плату или бесплатно (п.1 ст.585 ГК). В первом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила ГК о купле-продаже, а во втором - правила о договоре дарения, если иное не установлено правилами ГК о договоре ренты и не противоречит существу договора. С договором купли-продажи жилого дома сходен второй - бесплатный - вид договора пожизненного содержания с иждивением.

В отличие от ст.253 ГК 1964 г., где содержался императивный запрет на отчуждение жилого дома плательщиком при жизни иждивенца, согласно ст.604 ГК плательщик вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, но лишь с предварительного согласия получателя ренты. Кроме того, в силу п.1 ст.586 ГК в случае отчуждения такого имущества плательщиком его обязанности по договору пожизненного содержания переходят на приобретателя имущества, при этом прежний плательщик несет субсидиарную с новым плательщиком ответственность по требованиям иждивенца, возникшим в связи с нарушением договора пожизненного содержания, если ГК, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность обоих плательщиков по этому обязательству (п.2 ст.586 ГК). Таким образом, если иждивенец и соглашается на отчуждение недвижимости, он не утрачивает первоначального плательщика в качестве обязанного лица.

Не содержит ст.605 ГК и такого основания прекращения договора пожизненного содержания, как смерть плательщика при жизни иждивенца, которое предусматривалось ранее ст.254 ГК 1964 г.

При отсутствии в самом договоре специальных оснований его прекращения в случае смерти плательщика при жизни иждивенца договор не прекращает существовать. Недвижимость, если она сохранилась, переходит к принявшим наследство наследникам плательщика. К ним же, независимо от сохранности недвижимости, переходит и обязанность по пожизненному содержанию иждивенца. Эту обязанность наследники должны исполнять в пределах общей стоимости всего наследственного имущества.

По сути своей, договор пожизненного содержания с иждивением - это одна из разновидностей договора пожизненной ренты, заключение которого регламентировано главой 33 "Гражданского кодекса РФ". Получателем ренты при этом может быть любой человек - никаких ограничений по возрасту или здоровью не предусмотрено. Кроме непосредственно собственника, передающего свою недвижимость в обеспечение пожизненного содержания и иждивения, получателями ренты могут стать указанные в договоре третьи лица, причем их трудоспособность, возраст и состояние здоровья также не ограничиваются.

Срок действия договора пожизненного содержания с иждивением определяется не конкретной датой, а продолжительностью жизни получателя ренты. Если таковых несколько, то после смерти каждого из них договор прекращает свое действие только в отношении умершего. По наследству право пожизненного содержания с иждивением не переходит и передаче другому лицу не подлежат.

Правильно составленный договор пожизненного содержания с иждивением позволит получателю и плательщику ренты избежать дальнейших споров и конфликтов. Поэтому при его составлении сторонам следует предусмотреть малейшие нюансы.

Получателям ренты нужно уделить особое внимание объему содержания и ухода - начиная от минимального набора предоставляемых продуктов и лекарств, и заканчивая количеством уборок в квартире.

Однако при составлении договора первоначальный владелец квартиры может по собственному желанию отказаться от содержания и иждивения "в натуральном виде", и заменить его на пожизненные денежные выплаты. Для этого необходимо установить и прописать в договоре сумму ежемесячных выплат, иначе документ будет признан недействительным. Сумма таких выплат не может быть меньше двух минимальных размеров оплаты труда.

Минимальный размер оплаты труда подвижен, и в этой части применяется п.2 ст.597 ГК в соответствии с п.2 ст.601 ГК. Поэтому с ростом минимального размера оплаты труда пропорционально увеличивается и объем содержания с иждивением (ст.318 ГК). Возможна замена натурального содержания с иждивением периодическими выплатами в деньгах. Спор об объеме содержания подлежит рассмотрению в судебном порядке, т.к. содержание с иждивением получателя ренты есть существенное условие договора.

Несмотря на указание в договоре денежной оценки всего объема содержания, основной формой предоставления содержания получателю ренты является предоставление соответствующих благ (вещей, работ, услуг) в натуре. Замена такого предоставления в натуре периодическими выплатами денежных сумм в течение жизни получателя ренты возможна лишь в случае, если это прямо предусмотрено договором ренты.

На защиту интересов получателя пожизненного содержания, который, очевидно, предполагается слабой стороной в этом договоре, направлено положение ст.604 ГК о том, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Следует заметить, что право собственности плательщика ренты на предмет ренты оказывается настолько ограниченным, что объем правомочий плательщика ренты по распоряжению предметом ренты практически полностью совпадает с объемом правомочий обладателя права хозяйственного ведения (п.2 ст.295 ГК[1]).

На плательщика ренты возлагается обязанность принятия необходимых мер для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование предмета ренты не приводило к снижению его стоимости.

Передав по договору пожизненного содержания с иждивением свою квартиру в собственность плательщика ренты, первоначальный владелец квартиры до конца жизни сохраняет право пользования либо все квартирой целиком, либо его частью (например, конкретной комнатой). В отдельных случаях в договоре может быть прописана возможность предоставления получателю ренты иного жилого помещения - однако такая замена жилища может произойти только по соглашению сторон.

Как собственник полученной недвижимости плательщик ренты обладает распорядительными полномочиями, но с определенным ограничением: требуется предварительное согласие на распоряжение объектами недвижимости получателя ренты. Это связано с тем, что последний продолжает пользоваться жильем, бывшим в его собственности до передачи по договору, получает содержание с иждивением.

С данным обстоятельством связана и другая обязанность плательщика ренты - поддерживать переданный ему в собственность объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии, чтобы не снижалась его прежняя стоимость, поскольку не исключена возможность возврата этого имущества по требованию получателя ренты

Плательщикам ренты при заключении договора пожизненного содержания с иждивением необходимо тщательно просчитать - смогут ли они, несмотря на всевозможные жизненные коллизии, ежемесячно в течение многих лет содержать получателя ренты и ухаживать за ним.

Ведь единственным основанием для досрочного расторжения договора пожизненного содержания с иждивением может стать ненадлежащее исполнение плательщиком своих обязательств. Тогда договор аннулируется, и квартира возвращается первоначальному хозяину.

Договор пожизненного содержания с иждивением может быть расторгнут даже том случае, если плательщик ренты сначала исправно выполнял свои обязательства, но позже по каким-то причинам перестал это делать. При этом первоначальный владелец квартиры не обязан возмещать расходы, которые плательщик ренты понес в то время, когда аккуратно выполнял условия договора.

Смерть плательщика ренты не является причиной для прекращения договора. Недвижимое имущество, приобретенное благодаря договору пожизненного содержания с иждивением, включается в наследственную массу и передается в собственность наследникам умершего вместе с обязательствами по договору. Таким образом, плательщиками ренты становятся они.

[1]Гражданский кодекс РФ. Части первая, вторая с изменениями и дополнениями от 30. 11. 11// Собрание законодательства РФ, 05. 12.2011. - N 49 (ч. 1). - Ст. 7041.