Общие нормы о расторжении любого договора (в том числе аренды) обозначены в ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которой договор, может быть расторгнут только тремя способами: по соглашению сторон, в судебном порядке и в случае одностороннего отказа от исполнения договора (если такая возможность предусмотрена законом или в договоре:

1. Соглашение сторон – наиболее приемлемый, удобный и простой способ расторжения договора аренды (с точки зрения совершения юридически значимых действий). Указанный способ расторжения договора не обязательно означает наличие каких-либо негативных предпосылок или оснований для его расторжения.

Тем не менее, в соглашении о расторжении договора аренды крайне желательно отображение следующих моментов:

причины расторжения договора (добровольное решение сторон, существенное изменение обстоятельств);

стадию исполнения расторгаемого сторонами;

обязательство сторон произвести взаимные расчеты по арендной плате и исполнить неисполненные на момент расторжения обязательства с обозначением конкретных сроков и иные правовые последствия;

обязательство арендатора в определенный срок возвратить имущество арендатору (если имущество возвращается одновременно с расторжением договора аренды, то к соглашению о расторжении данного договора целесообразно приложение акта приема-передачи арендованного имущества с его описанием и отметкой о наличии/отсутствии претензий).

Если расторгаемый договор прошел государственную регистрацию (в отношении недвижимого имущества), соглашение о расторжении также должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке (п.1 ст. 452, ст. 651 ГК РФ).

Моментом расторжения договора по соглашению сторон, по общему правилу, является дата заключения соответствующего соглашения. Вместе с тем, стороны могут предусмотреть иную дату расторжения договора. Датой расторжения зарегистрированного договора аренды считается дата внесения соответствующий записи в Единый государственный реестр прав.

2. По общему правилу, основаниями расторжения любого договора в судебном порядке являются: случаи существенного нарушения одной из сторон условий договора и случаи, предусмотренные законодательством (например, не достижение согласия сторон о расторжении договора при существенном изменении обстоятельств) или договором.

В статьях 619 и 620 ГК РФ перечислены конкретные случаи существенного нарушения договора аренды как арендатором, так и арендодателем, при наступлении которых возникают правовые основания расторжения договора аренды. При наступлении таких случаев «потерпевшая» сторона договора аренды, чьи права были существенно (с точки зрения законодателя) нарушены действиями (бездействиями) другой стороны, вправе требовать через суд расторжения договора аренды.

Перечень правовых оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке, зафиксированный в статьях 619 и 620 ГК РФ, не является исчерпывающим. Договором аренды стороны могут предусмотреть и иные основания его расторжения через суд. Эта норма соответствует смыслу п.2 ст. 450 ГК РФ и принципам свободы договора, закрепленным в ст. 421 ГК РФ.

Особенностью расторжения договора аренды в судебном порядке по инициативе арендодателя является обязательное соблюдение требований последнего абзаца ст. 619 ГК РФ, в соответствии с которым заявление в суд о расторжении договора может быть подано только после направления арендатору требования об устранении в разумный срок нарушений договора. Поскольку понятие «разумный срок» законодательством не установлен, данное понятие является оценочным и подлежит определением судом в каждом конкретном случае. Сложившаяся судебная практика свидетельствует о том, что «разумным сроком» не может считаться срок менее десяти календарных дней.

Следует отметить, что законодатель в ст. 620 ГК РФ не обязывает арендатора направлять требование об устранении нарушений договора арендодателю перед подачей соответствующего требования в суд (в отличие от положений ст. 619 ГК РФ, касающейся арендодателя). По-видимому, это сделано с целью дополнительной защиты прав арендатора.

Учитывая положения статей. 619, 620 ГК РФ, не совсем ясен статус и императивность действия п. 2 ст. 452 ГК РФ, в соответствии с которым является обязательным направление предварительного (до подачи заявления в суд) требования о расторжении договора любой из его сторон.

3. В одностороннем порядке, по общему правилу, расторжение договора аренды не допускается. Это правило является логическим продолжением нормы ст. 310 ГК РФ о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств.

Тем не менее, если в договоре аренды предусмотрена возможность одной из сторон в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, такой отказ будет считаться легитимным. Правовым последствием одностороннего отказа от исполнения договора является его расторжение (п.3 ст.450 ГК РФ).

При этом, согласно сложившейся судебной практике, договор аренды в данном случае может быть расторгнут путем направления уведомления одной стороне в адрес другой (т.е. во внесудебном порядке) и с момента получения соответствующего уведомления, если более конкретный порядок не прописан в договоре аренды. В связи с чем, во избежание различного рода неопределенностей, рекомендуется прописывать в договоре аренды подробные сроки и условия направления вышеуказанного уведомления.

В соглашении о расторжении договора аренды лучше избегать формулировок "штраф / пеня" и/или "убытки", так как в случае судебного разбирательства необходимо будет доказывать, либо наличие нарушения обязательства, либо наличие убытков.

Изложенное позволяет заключить, что Договор аренды прекращается по соглашению сторон, по истечении срока, указанного в договоре.

В иных случаях по решению суда: инициатором может выступить одна из сторон соглашения, которая указывает в исковом заявлении на серьезные нарушения положений договора второй стороной или расторжение по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных нормами Гражданского кодекса, федеральными законами или договором аренды.

Досрочно расторгнуть договор аренды по соглашению сторон – это самый лучший вариант, который позволяет быстро расторгнуть договорные отношения и избежать длительной судебной тяжбы.