Под системой ипотечного кредитования подразумевается сеть организаций и совокупность отработанных механизмов, которые обеспечили бы эффективное ипотечное кредитование. Эффективность функционирования системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей регистрацию оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, организации, действующие на вторичном рынке ипотечных ссуд, а также другие элементы.

Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной, в первую очередь, на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения таких схем жилищного финансирования, которые направлены на использование местных ресурсов и учитывают специфику отдельных регионов.

Роль государства в большинстве стран сводится к определению общей стратегии развития системы ипотечного кредитования, к выполнению функций надзора и контроля за деятельностью субъектов ипотечного рынка; нередко данная система используется в качестве проводника государственной социальной политики [18].

Ипотека - это система долгосрочных кредитов, которые выдаются на приобретение жилья. Главное преимущество ипотеки состоит в том, что покупателю предоставляется возможность купить квартиру, внеся лишь первоначальный взнос, который обычно составляет от 10 до 30% от стоимости квартиры. Оставшуюся сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-30 лет [37].

Ипотека позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт, да и опыт российских регионов, где ипотека уже развивается, показывают, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые средства, хранящиеся на руках у населения в виде наличной иностранной валюты, объемы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека способствует укреплению доверия населения к банкам, так как граждане, кредитующиеся в банке, держат в нем же свои сбережения, а также открывают расчетные счета.

Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего останавливается спад производства в ряде отраслей промышленности. Не секрет, что рост строительства даст возможность значительно расширить производство строительных материалов и конструкций, производство мебели, электрооборудования, металлоизделий. Новый импульс получит развитие транспортной инфраструктуры, машиностроения и других отраслей народного хозяйства, а сегодня это немало. Формирование рынка ипотечного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе путем удовлетворения потребностей населения в жилье. Следовательно, решаются достаточно важные, даже, можно сказать, ключевые проблемы [20].

Ипотечный рынок - это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность. Однако, несмотря на это, руководствуясь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке. Понятие «ипотечный рынок» (mortgage market) относительно недавно появилось в западной экономической литературе. И сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясь в научный оборот.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д. Бурное развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг. Например, в настоящее время в

США, имеющих наиболее развитый ипотечный рынок, на вторичном рынке обращается более 50 разновидностей ипотечных ценных бумаг. Основными операторами на вторичном рынке являются специальные организации, основная задача которых - скупка уже выданных кредитов, пакетирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на основе сформированных пулов ипотечных бумаг.

Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечное кредиты со стороны домашних хозяйств.

Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций. Так, в Дании уже 150 лет все ипотечное кредитование в стране осуществляется специальными ипотечными банками. В Германии наряду с ипотечными банками активно выдают денежные средства стройсберкассы (Bausoarkassen). В США, несмотря на то, что первоначально кредиты выдают коммерческие банки, судо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, фактическими держателями большой доли национального ипотечного портфеля являются созданные по решению Конгресса США специальные правительственные агентства [9].

Осуществление долгосрочного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования - это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка.

Системы ипотек можно разделить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой [17]. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Данная схема жилищных контрактных сбережений широко используется в системах жилищного финансирования Германии и Австрии в течение многих лет, где она получила название «стройсбережений». Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутая (закрытая) система в гораздо меньшей степени зависит от конъюнктуры на рынках.

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного лага запаздывания). Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости (что мы наблюдаем в США, где 70-80% приобретенной недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита).

Из этого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов. Эту зависимость доказывает сложившаяся ситуация на рынке ипотечного кредитования в США.

Кризис на рынке жилья в США начался в середине 2007 года из-за того, что американские банки выдали слишком много ипотечных кредитов заемщикам с низким уровнем платежеспособности, которые не смогли вернуть кредиты и столкнулись с угрозой потерять свои дома. «В последние годы американская экономика росла главным образом потому, что американцев убедили больше брать в долг, рефинансировать свои ипотечные кредиты и тратить часть полученных денег, - отмечает лауреат Нобелевской премии по экономике, бывший главный экономист Всемирного банка Джозеф Стиглиц. -Чтобы втянуть больше людей в кредитную гонку, банки понижали стандарты выдачи кредитов. Были разработаны новые финансовые продукты, позволившие снизить первоначальный взнос, что дало людям возможность брать более крупные займы»[1]1. При этом закладные были конвертированы в финансовые инструменты и проданы инвесторам, среди которых были и крупнейшие мировые инвестиционные банки. Волна дефолтов но закладным вызвала резкое снижение стоимости этих инструментов и привела к тому, что крупнейшие банки и инвестиционные компании мира вынуждены были списать активов на 100 млн. $[50].

Ипотечный кризис в США заключался в том, что банки выдавали кредиты больше чем рыночная стоимость недвижимости, которую планировал приобрести человек. Кредит достигал 120% - 130% от стоимости недвижимости. Предполагалось что, оставшиеся деньги люди потратят на благоустройство нового жилья. Такой вид кредитования является очень рискованным, потому что, при наступлении дефолта сумма, полученная от продажи недвижимости, не покрывает расходы и задолженность заемщика по ипотечному кредиту. Суть кризиса заключается в том, что во время быстрого роста цен на недвижимость люди охотно брали ипотечные кредиты, так как любые проценты можно было легко вернуть, перепродав через год выросший в цене дом: цены на жилье ежегодно росли на 15-20%. При массовой продаже недвижимости по дефолтным кредитам цены на рынке снизились примерно на 50 %. По данным экспертов, около 1,5 млн. американцев находятся сейчас в стадии личного банкротства, отказавшись платить по кредиту. Как следствие, рост цен на недвижимость остановился, поскольку банки все чаще отказываются выдавать деньги -ведь им самим не платят. В принципе, «ипотечная лихорадка» - период, когда люди стремятся вкладывать любые деньги в недвижимость, - наблюдается сегодня во многих странах мира, а соответственно, американский сценарий может повториться еще не в одной стране [48].

Большинство американских ипотечных кредитов были выданы с «плавающими» процентными ставками, привязанные к индексу LIBOR, Это так называемая усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке. Другими словами. LIBOR - это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуду друг" другу на стандартный срок, например на год. Для клиента это может быть интересно при низких ставках LIBOR, но если говорить о долгосрочных кредитах, например 15 лет, то долговременное пребывание L1BOR на одном уровне, например 5% маловероятно. Данная ставка зависит от целого ряда факторов, в том числе от общеэкономической ситуации на мировом рынке. По годам она меняется довольно существенно: например, в 1989г. составил 9%, а к 1992г. снизился до 3,3%. С конца 2000г. преобладала ниспадающая тенденция, но с января 2004г. ставка начала повышаться и к декабрю 2006г. составила 4,29%. Процентная ставка по кредиту с «плавающей» ставкой выросла, и ежемесячные платежи соответственно стали больше, американские заемщики не в силах платить по кредиту. В мае 2009 года наблюдается динамика к росту значения LIBOR USD 5,34%, LIBOR EUR 3,53%. Кредиты с «плавающей» процентной ставкой распространены в Европейском союзе и США, поэтому можно предположить, что данный вид кредитования будет развиваться и в России [51].

Нужно так же отметить, что американские кредиты выдавались на длительные сроки. А платеж состоял из двух частей: первая, самая большая - это уплата процентов, вторая - погашение основного долга. И соотношение между ними 99:1. Постепенно соотношение между ними изменяется, и выплаты по процентам уменьшаются. Таким образом, это означает, что в первую очередь американские заемщики платили проценты, а когда некоторые кредиты были признаны дефолтными, оказалось что деньги которые вносились в банк не намного уменьшили основной долг.

Ипотечный кризис США сказался и на банках. Выдавать новые кредиты они не могут, так как деньги по кредитам не возвращаются. Таким образом банки стали занимать друг у друга деньги и внутренний показатель L1BOR вырос. Закладные, которые оформляют при выдаче ипотечного кредита, являлись обеспечением ценных бумаг, на фондовом рынке с ростом риска их перестали покупать. И в итоге банки понесли миллиардные убытки. А ведь это банки, которые входят в первую сотню кредитных организаций мира.

Американские банки вынуждены были существенно повысить требования к заемщикам и, по оценкам Bloomberg, могут недосчитаться 1,3 млрд. $ комиссионных. Соответственно, сократятся их возможности по кредитованию клиентов. Многие активы, имевшие широкое хождение в период бума ипотечного кредитования, например, ипотечные облигации, сегодня практически неликвидны, что еще больше сокращает кредитные возможности банков. Сваливание американской экономики в рецессию представляется наиболее вероятным результатом такого развития событий.

Во-вторых, когда денежные ресурсы сокращаются, а значительная доля активов (например, те же ипотечные облигации) вдруг стала неликвидной, банки и компании вынуждены распродавать ликвидные активы - акции, различные классы облигаций, драгметаллы, контракты на сырье. Снижение цен на сырье неизбежно приведет к снижению капитализации российских сырьевых компаний [29].

В частности, увеличатся ставки финансирования для банков, кредитующих российских застройщиков. Сначала это ощутят те, кто рефинансируется в западных финансово-кредитных структурах и в долларах. Те же, кто берет деньги для выдачи кредитов в Центробанке и в рублях, почувствуют это в последнюю очередь. Однако, заметим, для ипотечного кредитования россиян банкам нужны "длинные" кредиты -сроком на 15-20 лет, а их можно взять преимущественно за рубежом. Ужесточение кредитных требований со стороны западных банков и инвесткомианий является наибольшей опасностью для российской экономики. Сегодня зарубежные заимствования - крупнейший и едва ли не основной источник ликвидности для ведущих российских предприятий и банков.

Очевидно, что у ипотечного кредитования есть не только значительные плюсы, но и отрицательные последствия, если при кредитовании не учитывать риск заемщика. А кризис на рынке ипотеки в одной стране, в условиях глобализации рынка, как следствие влечет за собой кризис на финансовом рынке и выходит за рамки одного государства.

[1] Рубченко М. «Осень никого не пощадит», Эксперт, 13-19. 2007г.,стр37