В соответствии со ст.550 ГК РФ: «Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2.ст.434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность». [3]

Таким образом, в данном случае применяются последствия недействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 162, ст. ст. 166 - 168 ГК РФ). Такой договор заключается в виде подписываемого сторонами одного документа с обязательным изложением в нем существенных условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК РФ. Эта форма тем более должна быть соблюдена, если стороны непосредственно в договоре предусмотрели порядок изменения договора, аналогичный порядку его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Следовательно, соглашение об изменении или расторжении договора продажи недвижимости по общему правилу также должно иметь форму подписываемого сторонами единого документа.

Таким образом, законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.

До введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость для договоров, предусмотренных ст. 550 ГК РФ, сохраняли силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК. В связи с тем, что Закон о регистрации прав на недвижимость вступил в силу с 31.01.1998г., ст. 7 Вводного закона свое действие утратила. На практике это означает, что начиная с указанной даты стороны договора продажи недвижимости вправе не придавать ему нотариальную форму. После 31.01.1998 такая форма может быть избрана только по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Все сказанное в полной мере относится к купле-продаже земельных участков. В частности, ст. 4 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» признан утратившим силу Закон РФ от 23.12.1992г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», который предусматривал нотариальную форму для ряда сделок с земельными участками.[1]

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Исключением являются договор продажи жилых помещений (ст. 558 ГК) и договор продажи предприятия (ст. 560 ГК). Данные договора подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).

К порядку заключения договора, а также к правам и обязанностям сторон в первую очередь применяются правила, предусмотренные § 7 гл. 30, а в части, не нашедшей регулирования в ней - общие положения о купле-продаже. Соблюдение письменной формы для данного вида договоров обязательно. Пример судебной практики приведен в Приложении А.

[1] Федеральный Закон РФ от 25.10.2001. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ».-ст.4. //Российская газета. 30.10.2001.- №211-212.