Сторонами договора купли-продажи недвижимости- продавцом и покупателем -могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.

По своему содержанию договор купли-продажи является двусторонним договором. Каждая сторона имеет права и обязанности: праву одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны.

Возможность заключения договоров купли-продажи гражданами определяется объемом их право- и дееспособности.

«Одним из условий действительности сделки является наличие правоспособности, т.е. способности иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, и дееспособности, т.е. способности своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Согласно российскому законодательству совершеннолетие наступает с 18 лет. В установленных законом случаях предусматривается возможность приобретения полной дееспособности до достижения 18 лет: при вступлении в брак, когда это допустимо до достижения совершеннолетия; с момента объявления несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору или с согласия законных представителей занимается предпринимательской деятельностью»[1].

Закон различает несколько разновидностей дееспособности: дееспособность несовершеннолетних до 14 лет; дееспособность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет; полная дееспособность.

«Основным отличием дееспособности несовершеннолетних до 14 лет от дееспособности несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет является отсутствие у первых способности самостоятельно совершать сделки, за исключением мелких бытовых сделок; сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды, не требующих нотариального удостоверения либо государственной регистрации; сделок по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения (ст. 28 ГК РФ). Все сделки, за исключением специально оговоренных законом, могут совершать от имени малолетних только их законные представители (родители, усыновители, опекуны) »[2].

Согласно ст. 30 ГК РФ, ограниченно дееспособные лица вправе самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки, а остальные лишь с согласия попечителя. Согласно п.2 ст. 28 ГК РФ, малолетние, кроме того, вправе приобретать на средства, предоставленные законными представителями или с их согласия третьими лицами. [2]

Для юридических лиц основные ограничения на участие в договорах купли-продажи связаны с характером принадлежащих им вещных прав на имущество и объем правоспособности. Например, согласно п.1 ст.297 ГК РФ, государственные или муниципальные унитарные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения могут продавать принадлежащее им недвижимое имущество только с согласия собственника. Согласно п.1 ст.298 ГК РФ учреждения вообще не вправе отчуждать имущество принадлежащее им на праве оперативного управления Кроме того, собственник может предоставить учредителю право ведения деятельности, приносящей доходы. В таком случае учреждения вправе самостоятельно распоряжаться полученными доходами, в том числе - по договорам купли-продажи. [2]

Государство, обладающее целевой правоспособностью, не может выступать стороной договоров купли- продажи, ориентированных на участие предпринимателей или граждан потребителей. Наиболее типичные случаи непосредственного участия государства в договорах купли-продажи связаны с поставками товаров для государственных нужд, продажей предприятий или другой недвижимости, а также продажей государственных ценных бумаг.

Продавец в качестве общего правила должен быть собственником продаваемой вещи. Исключение составляют случаи, прямо указанные в законе. Возможность купли-продажи обязательных прав сопряжена с целым рядом ограничений, обусловленных природой этих прав.

При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет продавец. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного, ограниченного вещного права на недвижимость (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности, государственное или муниципальное предприятие - как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ), так и субъект права оперативного управления (казенное предприятие) (п. 1 ст. 297 ГК РФ - не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.

Согласно общим правилам, предусмотренным п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК РФ, договор продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем. Однако договор купли-продажи жилых помещений является исключением из этих общих правил, так как в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ «договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». [3]

Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 7). Согласно данному разъяснению, при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные ст. 295 и 296 ГК РФ ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные[3].

В определенных случаях и при соблюдении требования о необходимости получения согласия собственника на продажу недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется риск признания договора продажи недвижимости недействительным. Дело в том, что в отличие от иных коммерческих организаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а целевой (специальной) правоспособностью (ст. 49 ГК РФ). Поэтому действия унитарных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом должны быть обусловлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества под страхом признания совершенных сделок недействительными. На этот счет также имеется официальное разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ. В соответствии с п. 9 постановления Пленума от 25 февраля 1998 г. № 8, в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные с соблюдением требования о получении предварительного согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ) на отчуждение другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого или недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием[4].

Что касается учреждений, финансируемых собственником, то они вообще не вправе совершать договоры продажи в отношении имущества, закрепленного за ними либо приобретенного за счет средств, выделенных им по смете (п. 1 ст. 298 ГК РФ). Вместе с тем, если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов (включая недвижимость), учитывается на отдельном балансе и находится в самостоятельном распоряжении учреждения. Следовательно, договоры продажи учреждением в качестве продавца недвижимого имущества, которое учитывается на отдельном балансе и было приобретено на доходы, полученные от разрешенной собственником предпринимательской деятельности, соответствуют законодательству и не могут быть признаны недействительными.

[1] Прокопьева Н. А. Особенности заключения договоров инвестирования и купли- продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних. // Российская юстиция. - 2004. -№2.- С. 16.

[2] Прокопьева Н. А. Особенности заключения договоров инвестирования и купли- продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних. // Российская юстиция. - 2004. -№2.- С. 16.

[3] Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» //Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. -С. 16.

[4] Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. - С. 17.