В соответствии со ст. 558 ГК РФ: «1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации» [3]

Данная статья охватывает случаи так называемой вторичной купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется в рамках Закона РФ от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»[1]; переход к гражданам права собственности на кооперативные квартиры - согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По желанию сторон ему может быть придана нотариальная форма (ст. 163 ГК РФ).

Помимо этого обязательной государственной регистрации подлежит переход права собственности на жилое помещение (п.1 ст. 551 ГК РФ). Порядок государственной регистрации и договора, и перехода права собственности на жилое помещение определяется Законом о регистрации прав на недвижимость и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста РФ от 06.08.2001 № 233, с изменениями от 24.12.2004.[2]

Существенным условием договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, является условие о его предмете.

На практике в качестве характеристики жилого помещения в договоре указываются его полный адрес, количество комнат, общая и жилая площадь, нередко этаж. В соответствии с п. 7 Инструкции № 233 целесообразно также указывать данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на земельном участке, и данные о квартире (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома.

Дополнительную особенность предмета договора составляет целевой характер жилого помещения. На момент продажи помещение должно быть жилым, то есть: быть изолированным; пригодным для постоянного проживания в нем граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются Правительством РФ); отвечать требованиям, предъявляемым к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ). Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать его исключительно для проживания граждан (ст. 288 ГК РФ).

Правительством РФ принято Постановление от 13.10.97 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации». Согласно Положению, утвержденному этим Постановлением, технический учет жилищного фонда, независимо от его принадлежности, осуществляют специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации (БТИ) по единой для РФ системе учета[3].

Одним из документов, который требуется представлять для проведения государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение, является удостоверенный БТИ подлинник плана объекта недвижимости - жилого помещения (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость). Помимо подтверждения того, что помещение является жилым, этот документ должен помочь продавцу и покупателю максимально индивидуализировать предмет продажи (ст. 554 ГК РФ), а регистрирующему органу - внести соответствующие сведения о нем в ЕГРП.

К числу жилых помещений относятся: жилой дом; его часть; квартира в многоквартирном доме; ее часть. Статья 16 ЖК РФ этот перечень дополняет, относя к жилым помещениям комнату в коммунальной квартире. Как уже отмечалось, обязательным признаком жилого помещения является его изолированный характер. (п. 2 ст. 15 ЖК) [5].

При продаже квартиры в многоквартирном жилом доме, вместе с ее продажей к покупателю переходит доля в праве общей долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одной квартиры, иные помещения и оборудование, перечисленные в п. 1 ст. 36 ЖК РФ, а также доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный жилой дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные расположенные на земельном участке объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации жилого дома.

Порядок оформления и передачи в общую долевую собственность жильцов земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, предусмотрен ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»[4].

При этом собственник квартиры не может продать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также долю в праве собственности на земельный участок отдельно от квартиры (ст. 290 ГК РФ, ст. 37 ЖК РФ).

Кроме того, он не вправе осуществлять выдел своей доли в праве общей собственности (подп. 1 п. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Согласно ст. 16 ЖК РФ комната в коммунальной квартире также признается самостоятельным жилым помещением и, следовательно, может служить предметом договора продажи недвижимости. Ее обязательными признаками являются изолированность и предназначенность для непосредственного проживания граждан.

В процессе продажи комнаты в коммунальной квартире вместе с правом собственности на основное помещение - комнату к покупателю переходит право на долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 37 ЖК РФ), а также право на долю в общем имуществе в коммунальной квартире (ст. 42 ЖК РФ). Размер указанных долей определяется по правилам ст. 42 ЖК РФ [5].

В п. 6 ст. 42 ЖК РФ разрешен вопрос, который долгое время вызывал споры на практике. В соответствии с данной статьей собственники комнат в коммунальной квартире получили право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, предусмотренных ГК. Это означает, что собственник продаваемой комнаты обязан известить собственников остальных комнат в коммунальной квартире о намерении продать свою комнату с указанием цены и других условий ее продажи. Продавец получает право продать свою комнату любому третьему лицу, только если остальные собственники комнат в коммунальной квартире откажутся от покупки или не приобретут комнату в течение одного месяца со дня получения извещения (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

От ситуации с продажей комнаты в коммунальной квартире следует отличать продажу принадлежащей гражданам или юридическим лицам доли в праве общей собственности на жилое помещение. Как и в предыдущем случае, согласно ст. ст. 246 и 250 ГК, п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.93 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»[5] участник общей долевой собственности на жилое помещение, в т.ч. на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от своего права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока. Однако, действие ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки осуществляется в этом случае в силу факта существования общей долевой собственности на жилое помещение, а не по аналогии, как это предусмотрено п. 6 ст. 42 ЖК РФ; такая доля может не совпадать с размерами имеющихся изолированных помещений.

При этом и договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, и переход доли в праве на это помещение подлежат обязательной государственной регистрации.

Цена, как и предмет, является существенным условием договора продажи жилого помещения (ст. 555 ГК РФ). Согласно п. 7 Инструкции № 233 допускается указание цены в рублях, в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ); указание цены за единицу площади (ст. 555 ГК РФ). При продаже помещения в кредит с условием о рассрочке платежа должна быть указана не только цена, но и порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).

Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень тех лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. С принятием ЖК круг членов семьи собственника, которые сохраняют право пользования помещением после его продажи, существенно сократился. К лицам, сохраняющим это право, могут быть отнесены только члены семьи собственника жилого помещения. Бывшие члены семьи собственника с прекращением права собственности на жилое помещение свое право пользования помещением теряют (п. 4 ст. 31 ЖК РФ).

С учетом сказанного, при продаже жилого помещения в качестве лиц, которые могут сохранять право пользования этим помещением, должны быть указаны: члены семьи прежнего собственника, остающиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК РФ). Их круг определяется по правилам п. 1 ст. 31 ЖК РФ; наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК РФ; иные предусмотренные законом лица (например, лица, продолжающие пользоваться помещением по завещательному отказу, - ст. 33 ЖК РФ).

Наличие указанных лиц может быть подтверждено справкой, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и по месту жительства (п. 4 Инструкции № 233), а также иными документами.

[1] Закон РФ от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»//Ведомости РСФСР.1991, № 28, -Ст. 959.

[2] Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 № 233, с изменениями от 24.12.2004 « Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения»//Российская газета .2001. №162.

[3] Постановление Правительства РФ от 13.10.97 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»//Собрание законодательства РФ. 1997. № 42. Ст.4787.

[4] Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»-Ст.16.//Российская газета. 12.01.2005.-№1.

[5] Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.93 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» - п.10 //Бюллетень ВС РФ.1993. № 11. –Ст.10.