Земельный участок обладает естественным свойством всякой территории иметь на себе другие объекты. Вопрос о том, что именно приобретается при покупке земли, стоял и перед юристами в древности. Не сразу родилась идея о том, что одновременно с земельным участком продаются и некоторые сопровождающие его вещи. При продаже земельного участка за ним следовали только те объекты, которые были естественным образом, связаны с землей, раб, например, мог быть продан с участком только при прямом указании на это в акте продажи, посадки и вспомогательные (служебные) постройки следовали за участком, относительно самостоятельных зданий вопрос был спорным - все зависело от того, как описывался в тексте договора объект продажи[1].

Частные правила накапливались и постепенно суммировались, кристаллизуясь в нормы; к концу империи возобладало, видимо, универсальное правило Помпония: "Когда производится отчуждение, то мы переносим на другое лицо собственность во всем относящимся к ней, что существовало бы, если бы вещь оставалась у нас"[2].

Обращаясь к действующим правилам, обратим внимание на ранее отмеченное обстоятельство: одни из объектов на участке (камни, растительность, экземпляры фауны и т.п.) составляют принадлежности самого участка и юридическая конструкция "главная вещь - принадлежность" освобождает от размышлений о их судьбе при продаже участка[3].

Другие объекты могут выступать как самостоятельные в нескольких значениях. Так, правовой режим фруктового сада (или, скажем, лесопосадки) и участка под ним характеризуется существованием каждого из них в определенной зависимости друг от друга, что дает основание рассматривать их вместе как сложную вещь.[4]

При отсутствии критерия образования единого целого, предполагающего использование таких объектов по общему назначению, перед нами иной случай самостоятельности. Например, если на участке расположено здание, то говорить о составлении ими сложной вещи можно только в том случае, если данный участок не превышает размеров, необходимых для использования здания[5]; остальная площадь этого же земельного участка, конечно же, может эксплуатироваться в режиме, никак не связанном с постройкой.

По сложившейся судебно-арбитражной практике к таким объектам относят и водозаборные скважины.

В числе основных идей, питавших законодателя при регулировании отношений по поводу земли, ранее мы выделяли тезис о следовании за земельным участком всего на нем находящегося, в том же составе, в котором эти объекты принадлежали собственнику-продавцу.

В принципе этот же тезис реализован и в Земельном кодексе в п.5 ст.1, где закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Это же положение установлено и в п.4 ст.35 ЗК РФ, предусматривающем, что отчуждение здания или иного сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, если здание находится на земельном участке, изъятом из оборота, или если часть здания не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Правда, это правило соблюдается не во всех нормах Земельного кодекса. Так, в соответствии с п.1 ст.35, п.1 ст.36 Земельного кодекса, наоборот, судьба земельного участка определяется судьбой сооружений, находящихся на нем.

По почти общей оценке правоведов, ГК РФ опирается на противоположный подход.

Статья 553 ГК РФ устанавливает, что, если при продаже земельного участка находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли - продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее пользования.

Если же объектом купли-продажи является именно недвижимость, расположенная на земельном участке, то согласно ст.552 ГК РФ покупатель этой недвижимости получает права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от прав продавца на земельный участок, на котором расположена недвижимость. Если продавец недвижимости является собственником земельного участка, то права на участок, которые переходят покупателю, должны быть определены в договоре, в противном случае покупателю переходит право собственности на часть земельного участка, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования. Если продавец не является собственником земельного участка, покупатель получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Ясно, что такие правила не учитывают многих факторов, в том числе и возможность предоставления покупателю земли вне самого строения.

Таким образом, ГК РФ не рассматривает здание и земельный участок, на котором оно находится, как единый объект, который должен выступать в имущественном обороте нераздельно.

Общими нормами, определяющими порядок получения в собственность земельных участков, если на них расположены объекты недвижимости, являются п.3. ст.35 ЗК РФ, п.1 ст.36 ЗК РФ, а также названные ранее нормы ГК РФ.

Таким образом, следует различать случаи, когда участок под здание (сооружение) находится на праве частной собственности и предоставляется гражданином (юридическим лицом), и, с другой стороны, когда приобретено здание, находящееся на земельном участке из государственных или муниципальных земель. В первом случае действуют универсальные нормы для всяких случаев перехода прав на земельный участок[6], а в последнем случае надо учитывать правила ст.36 ЗК РФ.

Право собственника строения выкупить находящийся под ним земельный участок в значительной степени связано с процессом приватизации. Приватизация есть специальный порядок отчуждения государственного (муниципального) имущества гражданам и юридическим лицам, в соответствии со ст.217 ГК РФ общие нормы о приобретении и прекращении права собственности здесь применяются лишь субсидиарно[7]. С приватизацией продажа земельных участков связана двояким образом.

Во - первых, по смыслу норм о приватизации всякое отчуждение государственного или муниципального имущества уже есть приватизация. Во-вторых, исторически случилось так, что основная масса приватизированных организаций, получив производственные фонды, здания, не получила при этом и землю. Выкуп ее производится только сейчас.

Еще в соответствии с Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 было предусмотрено, что приватизация предприятий должна производиться с правом выкупа соответствующего земельного участка по нормативной цене. Новый Земельный кодекс РФ в ряде статей закрепил в принципе то же самое положение[8]. Несколько иначе решен вопрос о приобретении земельных участков в собственность для тех юридических лиц, которые имели их на праве постоянного (бессрочного) пользования; до 1 января 2006 г. они должны принять решение о том, будут ли они приобретать участок в собственность или же сохранят его за собою на праве аренды. Что же касается размера платы, то он определяется по минимальной ставке земельного налога, умноженной на коэффициент от 3 до 30[9].

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24 марта 2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при этом не имеет значение цель, для которой когда-то предоставлялся земельный участок.

Надо заметить, что в настоящее время порядок вынесения решений о предоставлении земельных участков в рамках приватизации и за ее пределами фактически совпадают. Исключение, видимо, составляют два момента. Во-первых, отличие может иметь цена выкупа (при получении земли в порядке "деприватизации" торги в принципе не используются). И, во-вторых, есть отличия в органах, принимающих соответствующее решение.

Теперь проанализируем возможность и необходимость строгого разграничения двух ситуаций: "покупки участка с недвижимостью" и "покупки недвижимости на участке".

Ситуация "продажа участка с недвижимостью". Общие правила для данной ситуации состоят в следующем. Покупатель земельного участка с недвижимостью может не продавать недвижимость (ст.553 ГК), но в таком случае за собственником недвижимости (продавцом участка) сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая требуется для использования недвижимости. Сохраняющееся в таком случае за собственником здания право пользования могут быть различными (например, это может быть аренда), но законодатель урегулировал только один случай: если стороны не решили этот вопрос в соглашении, то продавец сохраняет за собою лишь сервитут в соответствующей части[10].

После покупки участка покупатель не вправе ставить вопрос о принудительном изменении условий обладания участком.

Вероятно, перед нами тот случай, когда не должна применяться норма ст.554 ГК РФ, требующая определенности в том, какие именно права предоставляются покупателю.

Поскольку п.4 ст.35 ЗК РФ требует не отчуждать земельный участок без находящихся на нем зданий (сооружений), а слово "отчуждение" в земельном законодательстве понимается более чем широко, то встает вопрос о том, можно ли продать земельный участок без соответствующей части строения, если остающийся участок оказывается меньше минимального размера[11].

Например, участок равен 0, 12 га, а минимальный размер участка в данной местности – 0, 10 га. Может ли продавец оставить себе 1/2 часть, а остальную часть передать покупателю недвижимости? Мы имеем в виду не столько возможность передать в сервитут половину участка, хотя и такой вопрос заслуживает внимания, сколько возможность продавца оставить себе другую половину с постройкой (мы рассматриваем случай продажи именно участка). По имеющимся правилам, такое деление участка следует признать невозможным, а значит - невозможна и купля-продажа той половины участка, которая свободна от недвижимости. В подобных случаях, наверное, единственным выходом является продажа половины участка вместе с продажей 1/2 здания (сооружения).

Если же из текста договора можно установить, что приобретается и объект недвижимости, то фактически следует применять правила, регулирующие отношения при другой ситуации.

Ситуация "продажа недвижимости на участке". В этом случае общими правилами являются следующие.

Основные нормы для этого случая - нормы п.4 ст.35 и пп.2 - 8 ст.36 ЗК РФ, ст.552 ГК РФ. Если покупка совершается после введения в действие ЗК РФ, то по смыслу п.1 ст.35 ЗК РФ у покупателя должно возникнуть право на использование участка "на тех же условиях и в том же объеме", что принадлежали бывшему собственнику строения. Если, например, продавец был собственником участка, то собственником становится (в соответствующей части) и покупатель недвижимости. Причем, в отличие от ситуации "продажа участка с недвижимостью", здесь отсутствие договоренностей о правах на участок приводит к тому, что у продавца возникает право собственности на часть участка в соответствии с п.3 ст.33 ЗК РФ.

Если же продавец не был собственником, то сложившаяся судебная практика решается вопрос следующим образом. Известно, что состав прав на землю изменился с принятием ЗК РФ[12], поэтому некоторые лица не могут иметь землю на тех же правах, которые были у прежних собственников недвижимости. В данном случае следует руководствоваться соответствующими разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24 марта 2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". В частности, если лицо купило недвижимость либо стало собственником в силу иных договоров, в порядке правопреемства, но не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, оно должно до 1 января 2006 г. по своему выбору переоформить названное право на право аренды или приобрести земельный участок в собственность (п.12).

Относительно этой ситуации (о переоформлении права постоянного пользования) можно добавить, что законодатель фактически возлагает обязанность по переоформлению прав на земельный участок на покупателя, однако это противоречит п.1 ст.35 Земельного кодекса. Есть и иная точка зрения, согласно которой перед совершением сделки со строением граждане и юридические лица обязаны переоформить права на земельные участки[13], однако непосредственно законодательство такой обязанности не предусматривает.

В п.11 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного РФ также подчеркивается, что являются ничтожными сделки, если воля сторон направлена на отчуждение объекта недвижимости без соответствующего земельного участка. Такое толкование п.4 ст.35 ЗК РФ требует пояснения: для соблюдения закона достаточно продать только ту часть земельного участка, которая необходима для использования недвижимости[14]

Если же здание уже находится в собственности, а каких-либо прав на землю оформлено не было, то, полагаем, у собственника недвижимости имеются права, предусмотренные п.3 ст.35 ЗК РФ. Судебная практика признает, что эта норма распространяется и на указанные случаи[15].

Данное право собственника объекта недвижимости правильно именовать именно преимущественным[16]. Его реализация сдержана волей собственника участка, который может и не продавать участок, не превращая тем самым преимущественное право другой стороны в право исключительное. Ведь универсальная норма п.1 ст.35 ЗК РФ говорит только о "праве на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием". Понятно, что использовать можно на различных началах. Какое это может быть право? Законодатель ограничил права собственника недвижимости правом аренды и правом собственности. При этом порядок реализации такого правомочия осуществляется по правилам, установленным гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

А если здание (сооружение) расположено на государственной или муниципальной земле, то собственнику недвижимости принадлежит право, предусмотренное п.1 ст.36 ЗК РФ, то есть исключительное право. Очевидно, исключительные права на выкуп сохранились только у тех организаций, которые приватизировали недвижимость без выкупа участка, поскольку в настоящее время приватизация недвижимости должна производиться с приватизацией земельного участка[17].

При этом не мешает выкупу неприватизированного земельного участка заключение до вступления в силу ЗК РФ договора аренды. Но если договор аренды заключен после введения в действие ЗК РФ, то он считается реализовавшим свое исключительное право и лишается права на выкуп[18].

В судебной практике также принято считать, что у нового собственника здания право на аренду участка есть и в том случае, если бывший собственник недвижимости не оформлял договор аренды.

В числе дополнительных правил, учитывающих особые случаи обладания недвижимостью, следует назвать норму п.2 ст.36 ЗК РФ (о предоставлении земельных участков в состав общего имущества домовладельцев на праве общей долевой собственности). К ним же относятся норма п.3 ст.36 ЗК РФ о том, что если здание (помещения в нем) принадлежат на праве собственности нескольким лицам, то при неделимости земельного участка он может быть оформлен на указанных лиц в общую долевую собственность (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора). Если же здание (помещения в нем) принадлежат различным лицам на несовпадающих правовых основаниях (например, одним - на праве собственности, другим - на праве хозяйственного ведения), участок может быть оформлен на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Иное может быть предусмотрено ЗК РФ и федеральными законами. В частности, непосредственно в п.3 ст.36 ЗК РФ установлено, что федеральные казенные предприятия в подобных случаях получают лишь право ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащее им здание (сооружение, отдельные помещения).

Нам также видится целесообразным несколько уточнить порядок реализации правил применительно к случаям с общей собственностью. В соответствии с пп.4 п.4 ст.35 Земельного кодекса отчуждение доли в праве собственности на здание, сооружение, находящееся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок пропорционально доле в праве собственности на здание, сооружение. Представляется, что в случае, когда приобретается часть здания, которая может быть отделена в натуре (например, крыло здания), ее собственник вправе приобрести и соответствующий ей земельный участок, когда же выделение части здания невозможно (например, когда приобретаются верхние этажи здания), раздел земельного участка в натуре не производится. В юридической литературе высказывается мнение, что в последнем случае целесообразно установление права общей собственности на недвижимость и на земельный участок, необходимый для ее эксплуатации, поскольку земельный участок, предназначенный для эксплуатации здания, как правило, по целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию является неделимым[19].

Возможен и другой вариант, широко распространенный на практике: установление сервитута на другую часть здания и земельный участок, на котором оно расположено.

Особо предусмотрен случай, когда помещения в здании на неделимом участке закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями - такой участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а прочие лица получают лишь право ограниченного пользования данным участком[20].

Процедура же реализации рассматриваемых прав проста: заинтересованные граждане (юридические лица) совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок и прилагают его кадастровую карту. Указанный орган в течение двухнедельного срока со дня поступления заявления принимает соответствующее решение: или предоставляет земельный участок в собственность бесплатно[21], или передает его на праве постоянного (бессрочного) пользования[22], или же готовит проект договора купли-продажи либо аренды и направляет его заявителю. При отсутствии кадастровой карты (плана) срок рассмотрения заявления увеличивается, так как требуется изготовить данную карту, рассмотреть и утвердить проект границ участка[23].

Очевидно, нужна существенная "чистка" весьма разветвленного земельного законодательства и внесение единообразия в рассматриваемом вопросе.

[1] См.: Дигесты Юстиниана. Том 111. / отв. ред. Л.Л. Кофанов. М.: Статут, 2003.С. 575 и др.

[2] Там же. С. 591, 641.

[3] Ст.135 ГК РФ.

[4] Ст.134 ГК РФ.

[5] П.3 ст.33 ЗК РФ.

[6] Ст.35 ЗК РФ.

[7] Федеральный закон от 21. 12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 18. 07.2011, с изм. от 21. 11.2011)"О приватизации государственного и муниципального имущества.

[8] Подп.5 п.1 ст.1, абз. второй п.1 ст.36 ЗК РФ.

[9] Ст. 2 Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса РФ», ст. 28 Ф3 РФ от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

[10] абзац второй ст.553 ГК РФ.

[11] Семьянова. А. Продажа части земельного участка // Право и экономика. 2004. № 12. Стр.34.

[12] ст. ст. 20-24 ЗК РФ

[13] Пискунова, М., Плотникова, И. Земельный кодекс РФ и оформление сделок с недвижимостью // ЭЖ Юрист. 2009. № 9.С. 34.

[14] ст.33 ЗК РФ.

[15] Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 февраля 2003 г. № Ф03-А51 /03-1/60 // СПС «Гарант».

[16] См. п.3 ст.35 ЗК РФ.

[17] Ст. 28 "О приватизации государственного и муниципального имущества", п.7 ст.3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

[18] См. п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24 марта.

2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

[19] Попов, М. Купи-продай: не тут-то было... // Хозяйство и право. 2007. №12.

[20] п.4 ст.36 ЗК РФ.

[21] п.2 ст.28 ЗК РФ.

[22] п.1 ст.20 ЗК РФ.

[23] см. п.7 ст.36 ЗК РФ.