Государственная регистрация прав и сделок представляет собой административный акт, обеспечивающий фиксацию соответствующих прав, определяющий момент их возникновения, но не вызывает эти права и не может рассматриваться как их основание.

В целом вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отечественными правоведами исследованы достаточно полно и здесь мы выделим лишь несколько моментов, связанных непосредственно с темой.

В соответствии со статьей 25 ЗК РФ права на земельные участки, в том числе право собственности, подлежат государственной регистрации. А вот государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна только в случаях, предусмотренных в федеральных законах. В числе последних надо назвать продажу жилого дома или квартиры вместе с участком, продажу земельного участка в составе предприятия[1], ипотеку земельного участка[2].

Поэтому мы вправе утверждать, для обычных сделок купли-продажи земельных участков государственная регистрация самих сделок не предусмотрена. Не указывает на обязательность государственной регистрации договора купли-продажи земельных участков и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[3].

Кстати, именно это обстоятельство и позволяет довольно уверенно квалифицировать рассматриваемый договор как консенсуальный. Права и обязанности по гражданско-правовым сделкам по общему правилу возникают с момента заключения соответствующего договора[4], в соответствии с абз. первым п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, "если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора". Исходя из момента возникновения обязательственных связей договоры (сделки) традиционно делятся на консенсуальные и реальные. Если достаточно простого соглашения сторон по всем существенным условиям, то сделка именуется консенсуальной, если же помимо соглашения требуется совершить определенное действие (чаще всего таким действием называется передача соответствующей вещи), то сделка именуется реальной[5]. В литературе есть и более детальное описание границы между этими сделками, а также причин, по которым есть смысл сохранять такое деление[6].

Поскольку земельные участки всегда являются недвижимым имуществом, то требуется учесть правило п.3 ст.433 ГК РФ - "договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом". Если бы договор купли-продажи земельных участков подлежал государственной регистрации, то его определение как консенсуального в значительной степени утратило бы смысл - права и обязанности из такого договора возникали бы только после акта государственной регистрации самой сделки.

Смысл же выделения консенсуальных договоров в случае, когда регистрируется только право, имеется. И вот почему. Например, при заключении договора купли-продажи земельного участка стороны согласовали все существенные условия, а возможно и частично исполнили сделку, однако право собственности не зарегистрировано. Изменяется ли правовое положение сторон? Безусловно, - да, хотя конечные цели сторон пока не достигнуты. Дело в том, что сама по себе сделка признается действительной (заключенной) и без государственнойрегистрации[7].

И как только произойдет государственная регистрация, возникнут и соответствующие права и обязанности. Иное дело, если данная сделка была реальной, т.е. требовалось передать участок или совершить иное действие; если такое действие не было совершено, то нет оснований и для самой государственной регистрации, поскольку нет самой сделки.

Естественно, это не касается сделок, которые до настоящего времени подлежат государственной регистрации[8], но здесь ситуация может измениться, поскольку имеющиеся проекты ориентированы на отмену государственной регистрации сделок с недвижимостью[9].

В литературе отмечались и другие особенности различия консенсуальных и реальных договоров, которые не позволяют их смешивать.

Надо также признать, что действующая регистрация сделок имеет мало смысла.

Во-первых, потому, что в действительности регистрировать можно (да и следует) только вещные права, а при регистрации сделки фактически могут быть зарегистрированы лишь права обязательственные.

Во-вторых, и сегодня государственная регистрация сделок фактически проводится как регистрация прав. Поэтому следует согласиться с соображениями тех авторов, которые отрицательно относятся к сохранению государственной регистрации сделок с недвижимостью[10]. Эта точка зрения, сегодня становится преобладающей и не случайно Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе ориентирована на отказ от государственной регистрации самих сделок с недвижимостью[11].

В соответствии с п.10 ст.3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное[12].

Итак, в данной главе нашего исследования, мы выявили основные особенности заключения договора купли-продажи земельных участков, на которых расположены здания (сооружения) и другие объекты, а также участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах. Кроме того, определены особенности государственной регистрации сделок с землей. Далее мы считаем необходимым, определить проблемы и перспективы правового регулирования купли-продажи земельных участков. Этому посвящена следующая глава нашего исследования.

[1] п.3 ст.560 ГК РФ.

[2] п.3 ст.339 ГК РФ.

[3] Собрание законодательства РФ, 28. 07.1997. № 30, ст. 3594.

[4] п.1 ст.425 ГК РФ.

[5] Гражданское право. Часть 1 / Под ред.А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 245.

[6] Хаскельберг, Б.Л., Ровный, В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. М.: Статут, 2004.

[7] Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 января 2004 г. № Ф08-5428/ 2003.

[8] Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30 мая 2003 г. № А43-9220/02-23-420 // СПС «Гарант».

[9] Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 79.

[10] Петров, Е.Ю. Государственная регистрация аренды недвижимости // Уральский юридический вестник. 2010. № 5-6.С. 32-33.

[11] Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М.: Статут, 2004.С. 68 и далее.

[12] Кияшко, В. Реальные договоры в гражданском обороте // Право и экономика. 2008. № 5.С. 37-40.