Основные правовые коллизии купли-продажи земельных участков связаны с проблемой так называемого "единства судьбы земельного участка и недвижимости". Имеется в виду, что совокупная покупка того и другого, что радикально разрешало бы проблему, часто или невозможна или затруднена. Например, действующий ЗК РФ ограничил сферу применения права постоянного (бессрочного) пользования (см. ст.20 ЗК РФ). В результате оказалось блокированным предусмотренное ст.271 ГК РФ правило о том, что если собственник имеет здание, сооружение на земельном участке, принадлежащем на праве государственной или муниципальной собственности, то он имеет именно такое правомочие (т.е. право постоянного (бессрочного) пользования) Козырь, О.М., Маковская, A.A. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспектива) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 2.С. 97-98. .

Земельные участки, на которых находятся здания и сооружения, могут находиться у собственников этих объектов не только на праве собственности, но и на иных вещных правах. А здания и сооружения - только на праве собственности, праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления, сервитутных правах. Однако глава 17 ГК РФ, точно также как и ЗК РФ, не отвечает на многие вопросы, возникающие в связи с тем, что эти права различны.

До сих пор сохраняется несовпадение и структуры правового регулирования оборота земельных участков в ГК РФ. Так, если продается или арендуется здание, то надлежит применять специальные нормы о купле - продаже или аренде, выделенные в тесте ГК РФ в самостоятельные параграфы. А в случае продажи (или аренды) самого земельного участка применению подлежат нормы общих параграфов главы 30 или 34 ГК РФ, соответственно.

Проблема единства объекта недвижимости имеет различные аспекты, в том числе связанные с делимостью объекта, возможностью восприятия нескольких объектов в качестве единого, признанием отдельных объектов недвижимостью[1], а также в связи с проведением государственной регистрации прав на такой объект[2]. В литературе отмечается трудности в определении критериев делимости земельных участков в условиях, когда часть участка передается новому собственнику здания, а у собственника участок формируется по остаточному принципу. Поиск ответов на эти вопросы актуален еще и потому, что если максимальные размеры участков устанавливаются в обязательном порядке, то минимальные размеры, лишь могут быть установлены.

Такого рода коллизии предполагается снять в связи с разработкой и реализацией Концепции совершенствования гражданского законодательства о недвижимом имуществе Иванов, A. A. К реформе законодательства о недвижимости // Правоведение. 2008. № 6.С. 57-64. , принятием соответствующих законопроектов. Но если исходно признавать наличие у земельного участка всегда особого правового режима (а сегодня это так), то и единства судьбы его с расположенными на нем зданиями (сооружения) мы никогда не обеспечим.

Не пытаясь решить проблему в целом, отметим следующее. Продавая земельный участок, его собственник может, как продавать, так и не продавать объект недвижимости на нем. Понятно, если он продает и недвижимость, то предполагается наличие всех необходимых предпосылок для раздела первоначального земельного участка; при их наличии непременно состоится продажа и участка, и недвижимости. Если же он не продает недвижимость, то нет и значимых правовых проблем.

При покупке же недвижимости ситуация несколько иная - покупатель может стать собственником земли, а может и не стать им. Но он в любом случае получит определенные права на землю под зданием (сооружением). Таким образом, правовой режим названных выше ситуаций различается. И совпадет он только в том случае, если стороны заранее договорились, что, покупая участок, новый его собственник приобретает одновременно и здание (сооружение), а, приобретая недвижимость, покупатель покупает и участок. Лишь в этом случае судьба двух объектов становится общей, а объект договора представляет собою некоторое единство (хотя бы для акта купли-продажи).

Таковы общие правовые контуры режима покупки земельных участков из публичных земель с расположенными на них объектами недвижимости, что, конечно же, не устраняет проблем, довольно часто возникающих на практике. Рассмотрим некоторые из них.

Сложности могут возникнуть в связи с тем, что ни ЗК РФ, ни ГК РФ не устанавливают, как определить площадь земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования. Лишь в п.2 ст.35 Земельного кодекса предусматривается, что площадь такого земельного участка определяется в соответствии с п.3 ст.33 Земельного кодекса, установившим, что "предельные размеры земельных участков, предоставленных для целей, не указанных в п.1 ст.33, устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной или проектной документацией". Законом не регулируется определение площади земельного участка, необходимого для использования строения, в отношении участков, предоставленных для таких целей, как ведение крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства, садоводство, огородничество, животноводство, дачное строительство, а также индивидуальное жилищное строительство, с которым и связаны в большинстве случаев проблемы определения соответствующей площади.

Обращает на себя внимание и еще один момент. Согласно абз.2 п.1 ст.35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком может определяться, как с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение, так и согласно сложившемуся порядку пользования земельным участком. Представляется, что и в абз.4 п.4 ст.35 Земельного кодекса должно быть включено дополнение, согласно которому при отчуждении права собственности на здание, сооружение, принадлежащее нескольким лицам, доля в праве собственности на земельный участок также может определяться не только в размере, пропорциональном доле в праве собственности на здание, но и в ином размере, согласно сложившемуся порядку использованияземельного участка.

Пунктом 5 ст.36 ЗК РФ предусмотрено, что для приобретения прав на земельных участок, на котором расположено здание, имеющее нескольких сособственников, эти лица должны обращаться "совместно". А если нет? Судебно-арбитражная практика жестко следует указанию ст.36 ЗК РФ о том, что таких случаях требуется заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (поскольку порядок перехода в общую долевую собственность не установлен). Поэтому, если договор аренды земельного участка не подписан всеми сособственниками недвижимости (здания, помещений), то отказ в государственной регистрации договора аренды признается правомерным. При этом решения судов мотивируются тем, что никаких иных способов приобретения в собственность закон не называет. Однако прав К.И. Скловский, когда отмечает, что смысл связи ст.35 и 36 ЗК РФ заключается в указании на такие права сособственников недвижимости на едином земельном участке, которые предопределяют и аналогичные права на сам земельный участок (долю на праве собственности)[3]. Указанный автор также обращает внимание на то, что ст.36 ЗК РФ нельзя трактовать как ограничение для приобретения одним из сособственников здания доли в праве собственности на участок: если сам по себе участок не ограничен в обороте, то нельзя считать ограниченной в обороте и соответствующую долю в праве собственности. Он также полагает, что при возникновении права частной собственности на отдельные помещения в здании, принадлежащем, например, муниципалитету, нет оснований отказывать собственнику такого помещения в закреплении доли в праве общей собственности на соответствующий земельный участок - для отказа нет оснований ни по смыслу гражданско-правовых норм, регулирующих правоотношения общей собственности, ни по смыслу ст.36 ГК РФ.

Любопытное толкование по возможности разрешения данной проблемы дал Пленум Высшего Арбитражного Суда № 11 от 24 марта 2005 г. (п. 19) - если участок неделим, а помещения принадлежат разным лица на неодинаковых правах (праве собственности, праве хозяйственного ведения) договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как "нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц в соответствии с положениями п.3 ст.36 ЗК РФ".

В судебной практике сложилась вполне отчетливая позиция о том, что в соответствии с п.5 ст.36 ЗК РФ совместно не могут обращаться граждане, юридические лица и публичные образования, указанные в главе 5 ГК РФ - поскольку ЗК РФ "не предусматривает возможности образования общей долевой собственности" граждан, юридических лиц с публичными образованиями[4]. Если хотя бы часть земли под недвижимостью находится на праве собственности государства, субъекта РФ или муниципальных образований, то частным лицам отказывается в приобретении доли в праве общей собственности.

В литературе ставится также вопрос о том, кто именно выбирает будущий правовой режим земельного участка: публичное образование - собственник земли или же соответствующий собственник строения? Мы полагаем, затруднений здесь не должно быть. Во-первых, потому, что текст и смысл ст.36 вполне однозначны - это именно право, то есть возможности на стороне собственника строения и всякое иное толкование искажает общую направленность данной нормы. Во-вторых, если допустить, что именно публичный собственник земли принимает решение о выкупе, то в чем же логика указания на альтернативность возможных оснований предоставления земли? В-третьих, легко представить, что в случае признания права выбора за собственником земли он будет стремиться не отдавать землю в частную собственность, предлагая лишь более выгодное для него право аренды. В - четвертых, совокупное прочтение всех норм законодательства о приватизации земли под недвижимостью однозначно позволяет усматривать в этих нормах общее дозволение на выкуп и выбор правового режима, с одной стороны, и, с другой, противостоящие ему исключения (п.3 ст.28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", п.2, 3 ст.15, п., 4, 5 ст.27 и др. ЗК РФ). В-пятых, складывающаяся судебная практика обоснованно исходит из того, что наличие каких-либо иных оснований текущего пользования земельным участком, в том числе наличие договора аренды, не препятствуют реализации права собственника строения на выкуп участка[5].

Поэтому следует согласиться с тем, что сам по себе отказ в приватизации участка без оснований, предусмотренных законом, недопускается. Отсюда следует, что у собственников зданий (сооружений) имеется именно право на выкуп.

Подготовка проекта договора и направление его заявителю составляет обязанность соответствующего публичного образования[6].

При этом публичное образование не вправе отказать в удовлетворении заявки в связи с отсутствием кадастрового плана или незавершенности процедуры разграничения государственной собственности на землю[7].

На наш взгляд, это право заявителя из преимущественного, предусмотренного п.3 ст.35 ЗК РФ, становится исключительным, если заявителя и собственника связывает договор аренды с правом выкупа (то есть, если договор смешанный). И на самом деле, соединенное с обязанностью арендодателя непременно продать и только этому лицу (арендатору), преимущество арендатора перед третьими лица приобрести участок вырастает до объема исключительного права. Необходимый качественный элемент преимущественному праву арендатора для трансформации в новое состояние здесь придает обязательственная связь о выкупе.

Правило о том, что всякий собственник недвижимости обладает правом на выкуп земельного участка, следует сегодня признать универсальной, генеральной нормой отечественного законодательства. К сожалению, сам законодатель пока отстает в реализации этого принципа. Например, в соответствии с пп.2,3, 4 ст.30 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" соответствующие участки, предоставленные на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования приватизировать можно только с согласия органа местного самоуправления.

[1] Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2006. №7.С. 105-107.

[2] Алексеев, В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2004.С. 72-73 и др.

[3] Скловский, К.И. Некоторые вопросы применения земельного законодательства, регулирующего предоставление земельных участков в городе // Хозяйство и право. 2009. № 10.С. 63-73.

[4] Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 января 2009 г. № А56-40781/ 02 // СПС «Гарант».

[5] Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2010 г. № Ф08-4390/04.

[6] Беленькая А. Земля, объект - судьба едина // «ЮРИСТ». 2009. № 32.

[7] Карпов, М. Выкуп земли: отказа быть не может? // «ЮРИСТ». 2009. № 9.