Ипотечные отношения в России регулируются Гражданским Кодексом Российской Федерации, Федеральными законами «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ (с изменениями от 9 ноября 2001г., 11 февраля, 24 декабря 2002г., 5 февраля 2004г.), «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ФЗ №196-ФЗ с изменениями и дополнениями от 29 декабря 2004 г., «Об ипотечных ценных бумагах» от И ноября 2003г. ФЗ №152-ФЗ, другими правовыми актами. Несмотря на специальные нормы, призванные четко регулировать данные отношения, на практике возникает много вопросов, требующих законодательного разрешения. В частности взаимоисключающие нормы ГК РФ и Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части обращения взыскания на жилое имущество.

Целью ипотечного кредитования является:

• обеспечить доступность ипотечных кредитов для широких слоев населения;

• расширить платежеспособный спрос на жилье;

• сформировать развитый жилищный рынок;

• создать финансовую базу ипотечного кредитования путем привлечения средств инвесторов на ипотечный рынок, развития механизма рефинансирования банков, выдающих ипотечные кредиты;

Условия, сложившиеся в результате финансового кризиса в российской экономике в настоящее время, усиливают важность долгосрочного ипотечного жилищного кредитования как средства выхода из кризиса. Ипотечное кредитование, способствующее расширению платежеспособного спроса населения на жилье, позволяет вовлекать внебюджетные средства в жилищную сферу, жилищное строительство и производство строительных материалов, обеспечивая подъем в реальном секторе экономики. Оно обеспечивает мобилизацию денежных ресурсов населения, банков, финансово-строительных компаний-застройщиков и предприятий строй индустрии, направляя, таким образом, эти средства в реальный сектор экономики.

Важное место в системе ипотечного кредитования занимают ипотечные ценные бумаги.

По законодательству России, закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Обязанными по закладным являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

В закон об ипотечных ценных бумагах включено два вида ипотечных ценных бумаг -ипотечная облигация и ипотечный сертификат участия.

Необходимо сразу оговориться, что закон в принципе не рассматривает возможность эмиссии облигаций, аналогичным закладным листам в европейской модели ипотечного кредитования и содержит обязательное требование о залоге ипотечного покрытия. Облигация с ипотечным покрытием определена как облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.[7]

Ни закладные, ни облигации, обеспеченные непосредственно залогом недвижимости не позволяют решить главную задачу создания ипотечных ценных бумаг - рефинансирование системы ипотечного кредитования. Та непосредственная связь между основным обязательством и ипотекой, связь, которая отражена в закладных или будет отражена в облигациях с обеспечением в виде недвижимости, не позволяет считать эти ценные бумаги инструментом рефинансирования. В данном случае отсутствует связь между активами (отраженными в балансе имущественными требованиями по ипотечным кредитам) и пассивами (обязательствами эмитента, обладателя этих активов, возникшими в результате привлечения долгосрочных ресурсов посредством эмиссии ипотечных ценных бумаг). Например, закладная, как отмечено, лишь оформляет кредитное обязательство, и, собственно, является активом банка. При выдаче закладных, обеспеченных залогом недвижимости непосредственно, очевидно, также не возникает такой связи. Таким образом, представляется, что концептуально единственно приемлемым с точки зрения развития рынка ипотечного кредитования является подход, в соответствии с которым залог недвижимости (ипотека) лежит в основе обязательства эмитента по ипотечным ценным бумагам, но формально - юридически обеспечивает лишь обязательства заемщика перед кредитором - эмитентом эмиссионных ценных бумаг.

Принятие закона «Об ипотечных ценных бумагах» позволяет надеяться на то, что хотя бы один из регламентированных им инструментов - ипотечные облигации могут быть востребованы рынком уже в ближайшем будущем. Известно, что для создания высоколиквидного рынка существенны такие факторы, как: большие объемы эмиссии, технологичность формы, допуск ценной бумаги к обращению через организатора торговли ценными бумагами, наличие механизма поддержания ликвидности путем принятия на себя отдельными участниками рынка обязательств выставлять двусторонние котировки с фиксированным спрэдом между ценой покупки и ценой продажи.

Наряду с ипотечными облигациями, к ипотечным ценным бумагам отнесены ипотечные сертификаты участия (ИСУ). Этот вид ценной бумаги формально является новым для российского законодательства, хотя по своей правовой природе является аналогом паев паевых инвестиционных фондов, в свое время сконструированных именно как ценные бумаги. В статье 2 закона ипотечный сертификат участия определен как именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего се лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные настоящим Федеральным законом. Далее, в ст. 17 закона установлено, что выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.[7]

Роль региональных и местных органов власти на данном этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы, координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности региональных и местных администраций. Изменение подхода к решению жилищной проблемы, т. е. отказ от бесплатного предоставления жилья за счет бюджетных средств, обусловил развитие различных форм финансирования обеспечения граждан жильем.

В перспективе основу механизма финансирования строительства и приобретения жилья должны составить кредитные организации, призванные аккумулировать свободные денежные средства юридических и физических лиц и направлять их, в числе прочего, и в сферу жилищного строительства застройщикам, а также на выдачу гражданам ипотечных кредитов на приобретение жилья. Именно банки способны в постоянном режиме привлекать ресурсы различных субъектов экономики, граждан и обеспечивать их эффективное размещение. Такая схема предусматривает ряд регуляторов, обеспечивающих определенное снижение рисков на различных этапах процесса привлечения и размещения ресурсов, предназначенных для решения жилищной проблемы.

Проблему привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее значимой для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России.

Основные проблемы кредитных организаций желающих выйти на рынок ипотечного жилищного кредитования:

- отсутствие «длинных» и устойчивых пассивов;

- отсутствие инфраструктуры для розничного бизнеса;

- возможность реализации прав залогодержателя;

- решение ряда правовых и технических аспектов, имеющих отношение к рынку недвижимости. [44]

Слишком "короткие" и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

Имеются две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

1) ориентация на "розничные" источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

2) ориентация на "оптовые" источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

К "розничным" источникам кредитных ресурсов можно отнести также средства на "контрактных" жилищных накопительных счетах (такие счета предполагают на первом этапе накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья).

По ряду причин (например, потеря доверия к большинству банков со стороны населения после августа 1998г.)вклады населения являются наименее возможным сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. У потенциального вкладчика нет доверия ни к банковской системе, ни к национальной валюте, поэтому мало кто рассматривает банковский депозит на 10-15 лет в качестве привлекательного финансового инструмента, сочетающего в себе такие необходимые атрибуты, как доходность и надежность. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком. Своего рода попыткой вовлечь средства граждан в банковскую систему стало введение в России системы страхования депозитов. [34, с. 130]

Про устойчивость пассивов также не приходится говорить, ибо современный Гражданский кодекс Российской Федерации, по сути, все депозиты превратил в депозиты до востребования, закрепив право владельца счета-вклада в любой момент изъять свои средства. [35, с.67]

Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из "оптовых" источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

- кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков;

средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми организациями и др.) сроком на 5-10 лет;

- средства от продажи целевых облигационных займов.

Большинство российских банков не создавал ось в качестве розничных - они были и остаются ориентированными на корпоративного клиента, зачастую на клиента и собственника в одном лице. В силу этого просто не было необходимости вкладывать средства в развитие филиальной сети или сети дополнительных офисов. Попытка выхода таких банков на розничный рынок означает существенные убытки или расходы на первом этапе развития.

Дело не только в развитии сети и рекламе, но и в существенной себестоимости розничной услуги (прием клиента, обработка заявки, изучение заемщика, анализ его финансового состояния, выдача кредита, мониторинг, сопровождение). Одно дело, когда все это поставлено на примере одного корпоративного клиента, другое дело, когда клиентами становятся сотни и тысячи. [30, с.47]

Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на "оптовых" источниках, Формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты, для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения, таким образом, проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке - специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка.

Объясняется всё стремлением кредитной организации иметь качественные и, но возможности, ликвидные активы. Какова перспектива развития банка в России, имеющего кредитный портфель со сроками погашения кредитов через 10-20 лет? Без системы рефинансирования таких кредитов ипотека еще долго будет оставаться недосягаемой мечтой.

Своего рода попыткой подготовить механизм рефинансирования ипотечных кредитов стал Закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает возможность эмиссии кредитными организациями и ипотечными агентами ипотечных облигаций и сертификатов участия. Основой эмиссии является наличие ипотечного покрытия, к составу и размеру которого установлены весьма жесткие требования. [40, с.5].

Реестр ипотечного покрытия должна вести независимая организация специализированный депозитарий. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.

Чтобы обеспечить привлекательность ипотечной облигации, эмитированной банком или агентом, необходимо рассмотреть вариант банкротства и возможного удовлетворения требований держателей ипотечных облигаций. При таком печальном раскладе, когда ипотечное покрытие входит в состав конкурсной массы, а удовлетворение требований кредиторов по ипотечным облигациям идет в порядке стандартной очередности, мы не сможем обеспечить привлекательности этих ценных бумаг. В чем смысл приобретений ипотечной облигации, если ее рейтинг равен рейтингу облигации банка-эмитента? При этом по ипотечной облигации должна еще устанавливаться фиксированная процентная ставка. Таким образом, создаётся негибкий финансовый инструмент, который не имеет никаких преимуществ перед любым долговым инструментом юридического лица-эмитента. Условие, согласно которому доля требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено, не должна превышать 10% размера ипотечного покрытия. [42. с. 18]

Ведь такое требование лишает банки стимула кредитовать приобретателей жилья на первичном рынке. В законе содержится масса прочих моментов, требующих как минимум уточнения: целевой характер использования средств, поступающих от реализации ипотечного покрытия; соотношение размера ипотечного покрытия и номинальной стоимости ипотечной облигации; возможность выпускать производные ценные бумаги и т.д. Без доработки этого закона не получим системы рефинансирования ипотечных активов кредиторов.

Объем эмиссии ипотечных бумаг неспециализированной организации не должен превышать величину уставного капитала эмитента. Закон устанавливает требования к ипотечным агентствам, особенности реорганизации и ликвидации эмитента ипотечных бумаг, ответственность эмитентов и их органов управления за нарушение требований закона. Деятельность специализированных эмитентов может быть поддержана за счет средств бюджета.

Взаимоотношения участников ипотечного кредитования должны строиться с соблюдением принципов гражданского права. Основанием возникновения залога является соглашение, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Альтернативой развития рефинансирования кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов в России могут служить действующие формы осуществления коллективных инвестиций, которыми являются общие фонды банковского управления и паевые инвестиционные фонды.

В этих фондах могут размещаться средства пенсионных фондов, предприятий и населения, а также денежные средства иных инвесторов, заинтересованных в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в своем регионе.

Возможна организация специализированных фондов, денежные средства которых будут направлены исключительно на приобретение закладных. Преимуществом этой модели является формирование в регионе рынка закладных и на этой основе - самодостаточной системы рефинансирования и активного вовлечения кредитных организаций региона в долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Российская модель подразумевает следующий механизм рефинансирования:

1) кредитор выдает ипотечный кредит. Оформляется закладная, которая переходит кредитору с соответствующей государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) учредители общих фондов банковского управления или паевых инвестиционных фондов вносят денежные средства. В инвестиционной декларации доверительный управляющий (или управляющая компания) данного фонда указывает, что средства фонда будут направлены на покупку закладных;

3) доверительный управляющий (или управляющая компания) фонда покупает закладные у кредитных организаций за счет денежных средств, переданных фонду его учредителями. Для перехода прав по закладной на ней совершается передаточная надпись в пользу доверительного управляющего, которому передается закладная. Переход прав по закладной означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Доверительный управляющий (или управляющая компания) должен потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в качестве залогодержателя.

Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от нового владельца закладной письменное уведомление о регистрации его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из реестра, осуществляет промежуточные и окончательные платежи.

Доверительный управляющий (или управляющая компания) формирует портфель закладных с тем, чтобы обеспечить учредителям фонда стабильный доход. При использовании этой модели привлечения кредитных ресурсов требуют уточнения некоторые аспекты закладной как неэмиссионной ценной бумаги. Кроме того, необходимо дополнительно урегулировать вопросы налогообложения общих фондов банковского управления (доверительных управляющих и учредителей).

Анализируя зарубежный опыт ипотечного кредитования, а так же рассматривая действующие схемы ипотечного кредитования в различных регионах России, важно отметить еще один вариант при влечения ресурсов, основанную на непосредственном участии средств региональных и местных бюджетов в финансировании обеспечения граждан жильем. Данная схема получила наибольшее распространение и вызывает все больший интерес региональных и местных властей, что объясняется рядом причин:

• желанием повысить платежеспособный спрос населения за счет использования бюджетных средств;

• стремлением оживить строительный сектор экономики путем стимулирования притока в него как средств населения, так и бюджетных и внебюджетных средств;

• поиском промежуточных схем обеспечения граждан жильем в условиях слабого развития ипотечного кредитования.

Бюджетная поддержка жилищных программ осуществляется в виде:

• субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными банками, т.е. за счет бюджетных средств покрывается разница между действующей в банке рыночной процентной ставкой по аналогичным кредитам и льготной процентной ставкой;

• предоставления кредитов на жилищные цели за счет средств бюджета;

• предоставления средств на жилищное строительство в виде материалов и оборудования путем зачета их в счет недоимок предприятий в областной, местные бюджеты и внебюджетные фонды;

• аккумуляции средств для жилищного строительства путем выпуска и реализации муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов.

Все эти меры поддержки необходимы в первую очередь для поддержки работников бюджетной сферы, молодых семей. Так как данный вариант финансирования позволяет предложить льготные (меньшие) процентные ставки по ипотечного кредитованию, позволяет рассмотреть возможность отсрочки платежа на период 5- 7 лет, когда у семьи повысится уровень доходов.

В целом же, обобщая вышесказанное, необходимо отметить, что и создание системы ипотечного кредитования, и развитие различных форм коллективных инвестиций, в том числе в сегменте ипотечного кредитования базируются на поиске и привлечении источников долгосрочного инвестирования в эту сферу, однако, в решении каждой из этих задач приоритеты расставлены по-разному. Задача рефинансирования системы ипотечного кредитования в конечном итоге сводится к тому, чтобы за счет обеспечения возможности создания качественного инструмента, имеющего законодательно регламентированное обеспечение, в конечном счете, снизить стоимость заимствования долгосрочных денежных ресурсов и, в конечном итоге, снизить ставки по ипотечным кредитам, расширив объем рынка и решив, в том числе и социально-политические задачи. Задача развития различных форм коллективных инвестиций - задача заставить работать денежные накопления. С этой точки зрения для обычного неинституционального инвестора, передача накоплений доверительному управляющему, предполагает обеспечение доверительным управляющим максимальной выгоды для инвестора, поэтому с этой точки зрения доверительный управляющий должен, по сути, стремиться к повышению доходности инвестиций, что для ипотечных кредитов должно означать стремление к приобретению ипотечных кредитов с более высокими ставками.

Остро стоит проблема привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, для решения которой необходимы ипотечные ценные бумаги. Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности.

Не менее остро стоит проблема платежеспособности граждан, обращающихся в банк за ипотечным кредитом. И хотя банки стараются рассматривать помимо основной заработной платы иные выплаты физическим лицам, например доходы от официальной сдачи квартиры в аренду, т.е. через агентства, рассмотрение в качестве дополнительных доходов заработной платы, получаемой по совместительству, проценты по вкладам, пенсии и надбавки за выслугу лет, но все эти и другие доходы должны бать официально подтверждены.