Договор жилищного найма относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права.

Прототипом современного договора жилищного найма в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

В российском гражданском законодательстве договор жилищного найма не выделялся, а признавался договором имущественного найма, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли - существенные принадлежности этого договора (ст. 1691 ч. 1 т. X Свода законов Российской империи).

Такой подход предполагалось сохранить и в новом Гражданском Уложении Российской империи, проект которого (кн. V) был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1913 году. В материалах Редакционной комиссии, подготовившей указанный проект, отмечалось, что в современных (авторам проекта) законодательствах делается различие между наймом в собственном смысле и арендой. Различие это усматривалось главным образом в том, что при найме "предоставляется нанимателю пользоваться нанятым имуществом для своих нужд"; аренда же дает пользование всеми "производительными качествами" нанятого имущества с присвоением нанимателем полученных плодов и доходов. В проекте не делалось различия между арендой и наймом. Основанием к этому послужило желание изложить положения о найме согласно с действующим правом, не делая без уважительных к тому причин существенных от него отступлений.

Субъектами договора найма по дореволюционному гражданскому законодательству являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой - наниматель (лицо, нанимающее имущество). От обоих субъектов договора найма требовалось наличие общей правоспособности и дееспособности. Применительно к нанимателю имущества законодательство не предъявляло никаких дополнительных требований; в качестве нанимателя могло выступать любое физическое лицо или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав. От лица, отдающего имущество внаем, требовалась еще способность распоряжаться вещью.

При подготовке проекта Гражданского Уложения было решено изменить терминологию, служащую обозначению субъектов договора найма. По сравнению с действовавшим тогда законодательством, употреблявшим в этих целях термины "хозяин" и "наемщик" или "наниматель", предпочли термины "наниматель" и "наймодавец", употребляемые в действующих гражданских законах".

Что касается требований, предъявляемых к субъектам договора имущественного найма, то предполагалось сохранить прежний подход: наниматель должен был обладать правоспособностью и дееспособностью, присущими всякому субъекту гражданских правоотношений, а наймодавец, в свою очередь должен был обладать определенным правом на имущество, в силу которого он мог бы отдавать его в наем.

В качестве предмета найма законодательство той поры признавало нанимаемое имущество.

И законодательство, и доктрина того периода исходили из положения, что в наем могли передаваться только непотребляемые вещи.

Таким образом, в российском дореволюционном гражданском законодательстве нормы, регулировавшие отношения жилищного найма, специально не выделялись. На данные правоотношения распространялись нормы договора имущественного найма, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование.

Первоначально в советский период развития законодательства жилищный наем регулировался нормами гражданского законодательства о договоре имущественного найма.

При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием, так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.

Определение понятия договора имущественного найма оставалось практически неизменным. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования.

Неизменным оставался подход к определению предмета договора имущественного найма: таковым могло служить любое непотребляемое индивидуально-определенное имущество.

В дальнейшем законодательство пошло по пути выделения самостоятельного договора жилищного найма. В ГК 1964 г. норм, регулирующих отношения, связанные с передачей внаем жилых помещений, среди норм о договоре имущественного найма вообще нет, поскольку к этому времени отношения, связанные с наймом жилья, стали предметом регулирования самостоятельного договора жилищного найма.

В советский период обнаружили себя некоторые ограничения отношений жилищного найма по субъектному составу. В качестве наймодателей и нанимателей по-прежнему могли выступать и граждане, и организации. Однако законодательством специально предусматривалось, что социалистические организации вправе сдавать внаем только временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения. Систематическая сдача недвижимого имущества внаем организациями допускалась лишь при условии, что совершение таких сделок входит в их уставную деятельность. Граждане не могли системно выступать в качестве наймодателей, поскольку в этом случае договор жилищного найма использовался бы для извлечения постоянных доходов.

Требования, предъявляемые к форме договора жилищного найма, в течение советского периода неоднократно изменялись. Первоначально ГК 1922 г. предусматривал, что договоры найма всякого имущества на срок более одного года должны совершаться в письменной форме. ГК 1964 г. упростил правила о форме договора жилищного найма, установив только одно специальное правило, касающееся договора жилищного найма между гражданами: в случаях, когда такой договор заключался на срок более года, требовалась простая письменная форма (ст. 276). Что касается договоров с участием организаций, то действовало общее правило, в соответствии с которым сделка во всех случаях должна быть облечена в письменную форму независимо от срока и суммы договора (п. 1 ст. 44).

С нормами о сроке найма в течение советского периода произошла обратная метаморфоза: ГК 1922 г. включал простые и ясные правила, а затем правовое регулирование пошло по пути их детализации и усложнения. В ГК 1922 г. предусматривалось, что срок найма не должен превышать двенадцати лет. По истечении условленного срока наем мог быть продлен путем заключения нового договора. При фактическом продолжении пользования нанятым имуществом с молчаливого согласия наймодателя, договор считался возобновленным на неопределенный срок. Вскоре данные нормы были дополнены правилом о том, что срок найма государственными органами и кооперативными организациями государственных, в том числе коммунальных, предприятий и строений не должен превышать двадцати четырех лет. По истечении срока найма указанные категории нанимателей, при исправном выполнении принятых на себя по договору найма условий, получали преимущественное право на возобновление договора на новый срок.

Наем жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществлялся путем заключения нанимателем договора найма жилого помещения с органом местного самоуправления, а в домах частных собственников - путем заключения договора аренды Порядок, сроки и условия аренды определялись договором между арендатором и собственником.

В конце 80-х годов, когда в СССР приступили к проведению экономических реформ, поискам путей и способов их осуществления, ученые-экономисты решили использовать в этих целях классический гражданско-правовой договор жилищного найма, который подвергся существенной модернизации и предстал в совершенно новом качестве - как основное средство "разгосударствления". Обеспечение граждан жильем в СССР и в РСФСР в доперестроечный период было одной из центральных и наиболее острых социально-экономических проблем. В середине 1980-х годов государством была поставлена задача обеспечить к 2000 году каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным домом, однако решение этой задачи практически не состоялось, нуждаемость в жилье существенно не изменилась.

Таким образом, в целом, если брать основные параметры договора жилищного найма, в гражданском праве советского периода указанный договор сохранил свои основные черты и признаки, отличающие жилищный наем от иных типов гражданско-правовых договоров. В то же время в отечественной юридической литературе этого периода сложно найти серьезные научные исследования, специально посвященные договору жилищного найма. Поэтому при подготовке проекта нового Гражданского кодекса стояла задача вернуть договору жилищного найма нормальный цивилистический "облик".