Договору социального найма жилого помещения отводится значительное место в сфере жилищных отношений. Данный договор является наиболее значимым основанием возникновения права пользования жилым помещением в числе иных отношений, регулируемых жилищным законодательством.

Договор социального найма характеризует ряд существенных признаков. Так, жилые помещения по такому договору предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях статей 19, 49 ЖК РФ, статьи 672 ГК РФ; договор заключается без установления срока его действия (статья 60 ЖК РФ). Положение о бессрочном предоставлении жилого помещения содержалось в статье 10 ЖК РСФСР.

Решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения, право пользования которым принадлежит на законных основаниях иным лицам, является недействительным. Лицо, фактически занимающее жилое помещение без законных на то оснований, подлежит выселению. Споры подлежат разрешению в судебном порядке. До того момента, пока не будет принято решение по возникшему спору либо освобождено незаконно занимаемое жилое помещение, оно не подлежит заселению.

Жилищный кодекс РФ не содержит положения, предусматривающего основания, порядок и последствия признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 N 14 суд вправе принять такое решение в случае:

- представления гражданами не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для принятия их на учет нуждающихся в жилье;

- нарушения прав других граждан на предоставляемое жилое помещение;

- неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

- нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений, предусмотренных жилищными актами.

Постановлением Пленума определено, что одновременно (в одном исковом производстве) подлежит рассмотрению также требование о признании заключенного на основании указанного решения договора социального найма недействительным и выселении проживающих в жилом помещении лиц.

Необходимо подчеркнуть, что согласно ч. 3 ст. 60 ЖК РФ, изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора.

Данное положение не нашло логического завершения. Не определено, каковы последствия таких изменений.

Существенным для решения данного вопроса следует считать изменение (значительное) материального положения семьи, когда семья не может быть отнесена по законодательству к числу малоимущих.

Существенной гарантией осуществления права пользования жилым помещением является неприкосновенность жилища. Согласно статье 25 Конституции Российской Федерации жилище неприкосновенно. Проникновение в жилище против воли проживающих в нем лиц возможно только в случаях, установленных законом, или на основании решения суда.

Нарушение неприкосновенности жилища может повлечь уголовную ответственность (статья 139 УК РФ). Вопросам неприкосновенности жилища посвящена статья 3 ЖК РФ. Частью 3 данной статьи предусматривается возможность проникновения в жилище без согласия проживающих в нем лиц только при обстоятельствах чрезвычайного характера в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом.

Правила о неприкосновенности жилища не касаются граждан, которые занимают жилье, не имея на то законных оснований (например, при самовольном занятии жилого помещения).

Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с положениями ЖК РФ и договором социального найма жилого помещения.

В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности нанимателя и наймодателя, предусматривается ответственность за неисполнение условий договора (ст. 65 - 68, ст. 83 ЖК РФ).

Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма определены статьей 65 Жилищного кодекса РФ.

Согласно статьям 72, 74, 76 ЖК РФ для обмена жилого помещения и сдачи его в поднаем необходимо согласие наймодателя, причем в случае поднайма жилого помещения в письменной форме. Статья 80 ЖК РФ предусматривает право наймодателя запретить проживание временных жильцов по предусмотренным данной статьей основаниям.

К числу прав наймодателя следует отнести дачу согласия (или отказ) на производство переустройства и реконструкцию жилого помещения нанимателем этого помещения. Статьей 678 ГК РФ, которая подлежит применению к договору социального найма (см. статью 672 ГК РФ), запрещается нанимателю производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Обязанности наймодателя определены в части 2 статьи 65 ЖК РФ.

Наймодатель жилого помещения обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.

Обязанностью наймодателя является участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.

Капитальный ремонт жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, является обязанностью наймодателя.

Следует обратиться к статье 88 ЖК РФ, устанавливающей порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома.

Согласно части 1 этой статьи наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции дома, если такие работы не могут быть произведены без выселения нанимателя, на время проведения указанных работ. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

Но если в результате капитального ремонта или реконструкции дома занимаемое нанимателем и членами его семьи жилое помещение не может быть сохранено либо размер его существенно изменится, наймодатель должен предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение по договору социального найма до начала работ по капитальному ремонту или реконструкции дома (статья 88 ЖК РФ).

Обязанностью наймодателя также является обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

В отношении обязанностей наймодателя перечень не является исчерпывающим, часть 3 статьи 65 ЖК РФ предусматривает наличие у него иных обязанностей, помимо перечисленных в части 2 данной статьи.

Наймодатель обязан своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях.

Обязанностью наймодателя должно являться своевременное заселение жилых помещений.

Права нанимателя жилого помещения по договору социального найма обозначены статьей 67 ЖК РФ (часть 1).

Так, наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц.

Статья 70 ЖК РФ определяет порядок и условия вселения в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, других граждан в качестве членов семьи нанимателя. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет изменение договора социального найма жилого помещения, имея в виду необходимость указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Наниматель вправе вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга (супругу), своих детей и родителей либо других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.

Весьма интересным представляется вопрос, является ли непроживание в жилом помещении бывшего члена семьи нанимателя по договору социального найма основанием для признания его утратившим право на проживание. Позиция правоприменительной практики строится на следующем: бывший член семьи может быть признан утратившим право на жилое помещение в судебном порядке, только если он выехал на иное постоянное место жительства и тем самым добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма.

Важно подчеркнуть, что лишь наниматель (сторона договора социального найма) обладает правом расторжения договора (часть 2 статьи 83 ЖК РФ). Члену семьи (бывшему члену семьи) такого права не предоставлено. Лицо, отсутствующее в жилом помещении по причине выезда из него, утрачивает право на жилое помещение; данное обстоятельство должно найти отражение в договоре.

Наниматель имеет право сдать занимаемое по договору социального найма жилое помещение в поднаем (пункт 2 части 1 статьи 67 ЖК РФ).

Условиями сдачи жилого помещения в поднаем являются:

- согласие в письменной форме наймодателя, а также членов семьи нанимателя жилого помещения; наличие общей площади жилого помещения на каждого проживающего в этом помещении (с учетом вселяющихся по договору поднайма) размером не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления;

- согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей, проживающих в коммунальной квартире, в случае сдачи одного из жилых помещений в этой квартире в поднаем;

- отсутствие больных тяжелыми формами хронических заболеваний (пункт 4 части 1 статьи 51) как в семье нанимателя, имеющего намерение сдать жилье в поднаем, так и на стороне желающего заселиться в жилое помещение по договору поднайма. Наличие таких больных делает невозможным заключение договора поднайма, передача жилого помещения в поднаем в этих случаях не допускается.

По договору поднайма может быть передана часть жилого помещения либо все жилое помещение при временном выезде нанимателя и членов его семьи. Договор поднайма заключается в письменной форме. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Срок договора поднайма жилого помещения определяется его сторонами. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на один год (часть 3 статьи 77 ЖК).

Правоотношения по договору поднайма прекращаются в случаях: волеизъявления поднанимателя; по истечении срока договора поднайма; прекращения договора социального найма (например, в случае смерти нанимателя жилого помещения), а также расторжения договора социального найма по предусмотренным основаниям; расторжения договора поднайма жилого помещения.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право разрешить проживание в жилом помещении временных жильцов.

Необходимым условием вселения временных жильцов является согласие членов семьи нанимателя (статья 80 ЖК), а также предварительное уведомление наймодателя. Однако следует говорить о согласии наймодателя, поскольку статья 80 ЖК РФ (часть 1) предусматривает, что наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

В отличие от поднанимателей жилого помещения проживание временных жильцов является безвозмездным. Соглашение о предоставлении временного проживания другим гражданам (временным жильцам) не предусматривает платы за пользование помещением; обычно в качестве временных жильцов жилым помещением пользуются родственники нанимателя и членов его семьи.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

Временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован - не позднее семи дней со дня предъявления требования о выезде из помещения. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения.

В таком же порядке временные жильцы подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения и при прекращении или расторжении договора социального найма жилого помещения.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель жилого помещения.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить замену, а также обмен занимаемого жилого помещения.

Основанием замены жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение меньшего размера является заявление нанимателя жилого помещения (статья 81 ЖК РФ).

Согласно статье 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен занимаемого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма другим нанимателем. Условием обмена является письменное согласие на такой обмен членов семьи нанимателя, в т.ч. временно отсутствующих, и наймодателя. Обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими как в одном населенном пункте, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.

Если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ч. 3 ст. 67 ЖК РФ.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению, в пределах его использования (ст. 17 ЖК РФ).

Наниматель обязан поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать его сохранность; проводить текущий ремонт жилого помещения (пп. 2 - 4 части 3 статьи 67 ЖК РФ).

Граждане - пользователи жилыми помещениями обязаны бережно относиться к занимаемому жилому помещению; использовать жилье в соответствии с его назначением, т.е. для удовлетворения своих жилищных потребностей.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность у нанимателя жилого помещения по договору социального найма по оплате жилья и коммунальных услуг возникает с момента заключения такого договора (пункт 1 части 2 статьи 153 ЖК РФ). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, включает в себя:

- плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме производится за счет собственника жилищного фонда;

- плату за коммунальные услуги.