Как справедливо отмечает Г.Ф. Шешко, договоры жилищного найма (социального, коммерческого) являются наиболее значимыми основаниями возникновения права пользования жилыми помещениями. Регламентация отношений по социальному найму жилых помещений осуществляется в основном жилищным законодательством по найму жилых помещений (определяемому в юридической литературе как коммерческий наем) - нормами гл. 35 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

По своей юридической природе договор жилищного найма является двусторонним (взаимным); возмездным (за плату); консенсуальным.

В настоящий момент в юридической науке ведется дискуссия относительно самостоятельности двух данных видов договоров - социального и коммерческого найма - два самостоятельных типа договоров.

Так, М.И. Брагинский и В.В. Витрянский указывают, что договор социального и договор коммерческого найма жилых помещений являются самостоятельными типами договоров.

Г.Ф. Шешко опровергает данную точку зрения, указывая следующее. Существенные условия договоров являются общими для одного и другого (социального, коммерческого) - оплата, наниматель, объект договора. Определение жилищного обязательства также дано как общая норма для того или иного договора жилищного найма: обязанность наймодателя - передать нанимателю жилое помещение для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ, ст. 60 Жилищного кодекса РФ – далее – ЖК РФ); обязанность нанимателя - нести расходы по оплате жилья (ст. 678 ГК РФ, ст. 67 ЖК РФ).

Аналогичной позиции придерживаются и ряд других ученых: отмеченные "показатели" позволяют определить договоры социального и коммерческого найма жилого помещения как "разновидности одной и той же природы найма".

Договоры (одного и другого вида) имеют ряд общих (обязательных) позиций, права и обязанности нанимателей жилых помещений по этим договорам в значительной степени совпадают. Так, нанимателем по договору может быть только гражданин (ст. 677 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ). Жилые помещения, предоставляемые по этим договорам, должны использоваться исключительно по назначению, то есть для проживания (ст. 678 ГК РФ, ст. 67 ЖК РФ).

Совпадают положения ГК РФ и ЖК РФ и в следующем: объектом (предметом) жилищного найма должно быть изолированное, пригодное для проживания помещение (жилое помещение), что определено статьями 673 ГК РФ и 62 ЖК РФ; договоры заключаются в письменной форме (статьи 674 ГК РФ и 63 ЖК РФ); договоры содержат положения в отношении прав и обязанностей сторон (статьи 676, 678, 680 - 682, 684, 685 ГК РФ и статьи 65, 67, 70, 76, 80 - 82 ЖК РФ).

При определенных совпадениях договор социального и коммерческого найма и договор юридического найма имеют некоторые различия. Так, по договору социального найма жилое помещение предоставляется из государственного и муниципального жилищных фондов; по договору коммерческого найма - всех форм собственности (государственной, муниципальной, частной). По договору социального найма жилье подлежит предоставлению без установления срока его действия (ст. 60 ЖК РФ) и по установленной норме (ст. 57 ЖК РФ); по коммерческому найму - на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК РФ), и законодатель не ограничивает размера предоставляемого жилья. Правом на приватизацию обладают лишь наниматели жилого помещения по договору социального найма. Отличия одного договора от другого прослеживаются также в некоторых иных вопросах, в частности, правом на обмен, замену жилого помещения обладает лишь наниматель по договору социального найма (ст. 72, 81 ЖК РФ).

Значительное внимание ГК РФ и ЖК РФ уделяют вопросам определения круга лиц, на которых возлагаются обязанности по договорам жилищного найма, содержания этих обязанностей и ответственности за их неисполнение.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ст. 67 ЖК РФ.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ (ст. 17 ЖК РФ).

Наряду с проживанием в жилом помещении (прямое назначение жилья) отдельные категории лиц осуществляют в этом помещении определенную профессиональную или предпринимательскую деятельность: надомные работники, писатели, научные работники и др. Запрещать такую деятельность было бы неоправданным ограничением прав граждан.

Жилищный кодекс РФ допускает использование жилого помещения в указанных выше целях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Основными требованиями при осуществлении такой деятельности должны являться (помимо соблюдения интересов соседей): соблюдение правил пользования жилым помещением; порядка пользования инженерными сетями и оборудованием; стандартов, применяемых к уровню шума; требований пожарной безопасности; санитарно-гигиенических, экологических и иных требований.