Понятие жилое помещение (жилище) используется не только в отечественной литературе, но и в международных правовых актах. Так, из содержания ст. 25 Всеобщей декларации прав человека, принятой Генеральной Ассамблеей ООН 10.12.1948 года, у человека должно быть такое жилище, которое бы соответствовало условиям необходимым для поддержания здоровья, благосостояния человека и его семьи[11]. Институт найма в общем смысле своего слова берет свои истоки еще со времен Древнего Рима. Данный вид договора относился к консенсуальным и считался заключенным, если имелось соглашение о плате. В Российской Империи также существовал имущественный наем, выраженный во временном предоставлении стороне договора на возмездной основе право пользования чужой вещью, например жилым помещением. Гражданское законодательство РСФСР также не рассматривало договор найма жилого помещения как отдельный вид договора, и относило его к квалификации видов договора «Имущественный наем». И так, здесь мы можем сделать вывод о том, что на пути своего длительного развития договор найма жилого помещения, приобрел самостоятельный вид только в законодательстве РФ. Рассмотрим правовую регламентацию договора найма жилого помещения в настоящий период и дадим оценку уровню регуляции законодателем данного вопроса. Понятийный термин «жилище» используется также российским законодателем. При столкновении в законодательстве с данным термином необходимо учитывать, что понятие «жилище» законодатель закрепил как родовое понятие, охватывающее все виды жилища.

Конституцией РФ провозглашены принципы неприкосновенности жилища и права каждого на жилище [1]. Наем жилого помещения является одним из способов регулирования, предусмотренного Конституцией РФ принципа права на жилище каждого. Конституционное право каждого человека на жилище гарантирует гражданину РФ возможность быть обеспеченным жильем. Это право предполагает юридическую правоприменительную возможность неизменного использования, имеющегося у гражданина жилого помещения, неприкосновенность помещения, возможность улучшения жилищных условий (с помощью приобретения нового жилья). При предоставлении жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда обеспечиваться право граждан на жилище.

Гражданский Кодекс РФ, а именно ст. 288, определяет, что жилым помещением признается то помещение, которое предназначено для проживания [2]. При этом гражданское законодательство не дает четкого понятия «жилище», давая только определения места жительства гражданина и вышеуказанное предназначение жилого помещения, то есть, заменяя термин «жилище», на термин «жилое помещение». Применяя данный термин ГК РФ, рассматривает все же жилое помещения только как объект вещного права или обязательственного (ст.ст. 288-293, 671-688).

Так, например Жилищный Кодекс РФ, под термином жилое помещение, понимает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства[4].

Рассматривая положения ЖК РФ можно выделить следующие главные моменты, интересующие нас. Так, в соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается то помещение, которое отвечает установленным нормам, а именно санитарным, техническим правилам, требованиям законодательства РФ.

К жилым помещениям ЖК РФ относит жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату. Совокупность всех жилых помещений, располагающих на территории РФ, составляет жилищный фонд. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд [27, С.290].

До принятия второй части ГК РФ наем жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда исполнялся путем заключения договора аренды. Порядок, сроки и условия аренды устанавливались договором между арендатором и арендодателем. После введения в действие Главы второй ГК РФ в правом регулировании договора найма жилого помещения произошли важнейшие изменения. Прежде всего, наем стал осуществляться с помощью заключения договора социального найма жилого помещения между нанимателем и органом местного самоуправления, а также договор коммерческого найма жилого помещения между частным собственником и нанимателем. Данные правоприменительные меры, зафиксированные законодателем, полностью стали соответствовать вырабатывающимся рыночным отношениям в жилищной сфере.

Как отмечает Крашенников П.В., договор найма жилого помещения можно назвать главным и важнейшим институтом жилищного законодательства. С помощью данного института жилые помещения могут передаваться во временное владение и пользование. Таким способом достигается реализация гражданского оборота жилого помещения [30, С.215]. В главе 35 ГК РФ «наем жилого помещения», предусматривает два его вида договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым в правовой практике законодатель понимает коммерческий наем жилого помещения [2].

Хотелось бы отметить, что некоторые авторы в своих научных работах указывают три вида договора найма жилого помещения, при этом объединяя эти три договора в единый договорной тип.

Например, автор Литовкин В.Н. дает следующие пояснения: договор найма жилого помещения представляет собой цельный договорной тип, имеющий три разновидности[32, С.47]:

- договор социального найма жилого помещения;

- договор коммерческого найма жилого помещения;

- договор найма специализированного жилого помещения.

Однако рассматривая данный вопрос, я склоняюсь, что целесообразнее выделять два основных вида этого договора: договор социального и коммерческого найма жилого помещения. Стоит заметить, что дефиниция договора коммерческого найма в законодательстве, а в частности в ГК РФ и ЖК РФ, отсутствует, законодатель именует его договором найма жилого помещения, по которому одна сторона – собственник жилого помещения (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение, пользование, для проживания. Здесь явно виден недостаток в законодательстве, поскольку уместнее было бы включить в ГК РФ конкретизированное понятие «договора коммерческого найма». При принятии такого решения на законодательном уровне появляется возможность исключения правоприменительных ошибок, разночтений в понятии договора коммерческого найма. Дефиниция договора коммерческого найма жилого помещения предопределяет, что данный договор по своей юридической природе консенсуальный, двусторонний и возмездный. Характеризуя, таким образом, данную разновидность договора найма, законодатель приблизил его по своей сущности к договору аренды и договору безвозмездного пользования.

Юридическое определение договора социального найма, раскрывающего полностью его правовую природу, дано статьей 60 Жилищного кодекса РФ, в пункте 1, которого устанавливается, что «договор социального найма жилого помещения»- это тот договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда обязуется в соответствии с условиями договора, передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование, с целью проживания в нем, на условиях установленных ЖК РФ. Изучив правовое регулирование договора найма жилого помещения, можно дать его определение и юридическую характеристику. Во-первых мы можем сказать, что данный договор – это соглашение, по которому одна сторона – собственник или уполномоченное на то лицо, именуемое наймодатель, обязуется предоставить во владение и пользование жилое помещение, а вторая сторона – это наниматель (физическое лицо), который в соответствии с договором приобретает право владение и пользования жилым помещением, за установленную плату. Исследуемый нами договор является взаимным, поскольку представляет соглашение двух сторон, взаимно обязанных по отношению друг к другу в рамках договора найма жилого помещения и его условий. Кроме того, данный законодатель определил, что данный договор возмездный и консенсуальный (т.к. для его заключения фактической передачи жилого имущества не требуется). И так в дальнейшем в процессе формирования дипломной работы мы будем различать два вида договора найма жилого помещения и изучим их характеристики более детально. Кроме того, отметим такую форму исследуемого нами договора, как поднаем жилого помещения.

Делая выводы, к выше сказанному можно отметить, что законодатель постоянно реформирует правовую систему с целью минимизации возможности неправильного правоприменения данного вида договора.