Договор найма жилого помещения является самостоятельным видом жилищных обязательств. Однако в таком качестве и виде договор состоялся сравнительно недавно. В 1937 году союзное законодательство вычленило данный вид договора как самостоятельный из понятия имущественный наем. Однако данное выделение так и оставалось теоритическим на протяжении развития советского законодательства, поскольку развилось понятие найма жилого помещения инерционно, и рассматривался в учебной и научной литературе только как разновидность договора имущественного найма[28, С. 356].

Ранее рассматривая правовую регламентацию договора найма жилого помещения, мы удостоверились, что только современное гражданское, а затем жилищное законодательство могло дать понятие договора найма жилого помещения, как отдельного вида договоров.

Как ранее нами уже указывалось, часть вторая ГК РФ, с 1 марта 1996 года исключила аренду жилого помещения с участием граждан как арендаторов, поскольку подобные договоры дублировали по своему понятию и содержанию договор найма жилого помещения. При этом ранее заключенные договоры аренды сохранили свою силу до истечения их сроков. Данное положение не означает по своему смыслу исключение граждан вообще из субъектов арендных отношений. В научной и учебной литературе, отмечено, что жилое помещение может арендовать и индивидуальный предприниматель, для последующей сдачи данного помещения по договору найма другими лицам. Хотелось бы отметить, что если жилое помещение (дом, квартира, комната) используется не как место пребывания, а именно как постоянное или временное место жительства, то заключается договор найма, а не договор аренды помещения. Как таковой договор аренды жилого помещения применяется прежде всего при заключения данного договора между юридическим лицами[26, С. 267].

При заключении договора найма жилого помещения юридическое лицо, может быть столько стороной в таком договоре, как наймодатель.

Как ранее нами упоминалось, договор найма жилого помещения имеет два основных типа - это договор социального и коммерческого найма. При этом изучая литературу на подобную тематику, мной было установлено, что некоторые авторы оценивают содержание и природу данных договоров как разновидности одного типа договора, а другие авторы как принципиально разные по своему виду и содержания жилищные договоры.

Например, Брагинский М.И., отрицая однотипность договора найма и договора социального найма, говорит об отсутствии в главе 35 ГК РФ отдельных положений о конкретном виде договора, регулирующих их применение в юридической практике. Если бы речь шла об одном типе договора, то глава 35 ГК РФ, должна была бы содержать три договорные модели одного типа[26, С. 268].

Но поскольку это всего лишь одна из версий структуры главы 35 ГК РФ, справедливо было бы отметить другую относительно противоположную версию. Согласно данной версии, Козырь О.М., утверждает, что глава 35 ГК РФ дает только основные положения жилищного найма, предоставляя возможность детальной регламентации данного вида договора, соответствующей отрасли законодательства – жилищному праву, а точнее ЖК РФ[29, С. 125-126].

Автор Литовкин В.Н, например, в своих работах указывает, что договор аренды жилого помещения теперь возможен только между юридическими лицами[31, С. 36]. Однако Толстой Ю.К., оспаривает данный вывод, и указывает, что арендатором по договору аренды может быть также физическое лицо, либо индивидуальный предприниматель [41, С. 601].

Исследуя общее содержание договора найма жилого помещения, хотелось бы отметить, что объекты жилищных отношений, не получили в законодательстве общего определения. Так, в статье 673 ГК РФ, прямо определяющий объекты коммерческого найма, не придается значения для объектов договора социального найма. На основе практических трудов юридической направленности, мы можем сказать, что объектами коммерческого и социального найма являются жилой дом, отдельная квартира, а также изолированная жилая комната.

И так, как ранее мы говорили, договор найма жилого помещения возмездный, и это основная главная его характеристика, поскольку безвозмездное пользование жильем, выводит данный договор из-под регулирования нормами ГК РФ, а в частности главы 35, и переводит его в регулирование главой 36 ГК РФ – «безвозмездное пользование».

Безвозмездное пользование применительно к типу жилищных отношений не регламентируется настоящим законодательством. Если же применить нормы главы 36 ГК РФ, не корректируя их специальными договорными условиями, содержание жилья окажется для пользователя обременительным, данные положения закреплены в ст. 692, 695, 698, 699 ГК РФ.

Поэтому целесообразнее для сохранения истинного содержания исследуемого нами договора использовать при его заключении нормы жилищного законодательства и диспозитивный характер норм безвозмездного пользования, следовательно, сформулировать другие условия договора, нежели в договорах коммерческого найма и социального найма.

Следует отметить, что договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в силу обязательного требования ст. 674 ГК РФ данный договор должен быть заключен в письменной форме. Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование жилым помещением. Содержание, форма и порядок заключения договора найма жилого помещения будут рассмотрены нами далее.

Рассмотрев в первой главе данной работы теоритические и правовые основы договора найма жилого помещения, мы можем сделать вывод о юридической значимости в правоприменительной практике. Институт договора найма жилого помещения расширил возможности сторон при заключении соответствующего договора, а также обезопасил от возможных рисков. Договор найма жилого помещения является основным институтом жилищного законодательства и одним из видов гражданско-правовых договоров. Далее нами будут рассмотрены особенности договора найма жилого помещения, а также судебная практика по вопросам о разрешении дел данной категории.