Нормы ГК РФ прямо говорят нам о том, что договор найма жилого помещения, вне зависимости от его вида заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Письменная форма заключения договора позволяет конкретизировать права и обязанности сторон в пользовании жилым помещением. Несоблюдение наймодателей и нанимателем простой письменной формы, не влечет за собой недействительности договора, однако лишает стороны в случае, возникновения спора, возможности сослаться на свидетельские показания, в подтверждение договора и его условий, при этом стороны не лишены права приводить для исследования иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения договора и его условия[38, С. 415].

Простая письменная форма предусмотрена как для договора социального найма, так и для договора коммерческого найма. Хотелось бы отметить, что в отличии, от основной массы сделок с недвижимым имуществом договоры найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации. Кроме того, ГК РФ гарантирует сохранение договора найма, в случае перехода права собственности другому лицу. Так, при отчуждении собственником принадлежащей ему квартиры, дома, комнаты, которые являются объектом договора найма жилого помещения, приобретатель такого имущества становиться автоматически наймодателем, до окончания срока договора найма. В случае, если новый наймодатель нарушает условия, ранее заключенного договора или иным образом нарушает права нанимателя, последний имеет право обратиться для решения данного вопроса в судебном порядке для защиты своих прав[39, С. 15].

Договор социального найма жилого помещения носит бессрочный характер, может быть, расторгнуть только по волеизъявлению наймодателя и лишь по основаниям, предусмотренным законодательством (и только в судебном порядке).

Здесь стоит обратить внимание на различие между договором социального найма и договором коммерческого найма жилого помещения, поскольку последний носит срочный характер. Здесь законодатель, таким образом, определил, что срочный характер договора коммерческого найма жилого помещения обеспечивает отсутствие ограничений прав собственника помещения. Если бы данный тип договора заключался в бессрочном порядке, это бы ограничило право собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом. В связи с указанными обстоятельствами порядок, сроки и условия найма жилого помещения определяются в конкретном договоре между нанимателем и наймодателем. Данный договор заключается на срок не более пяти лет, что установлено ст. 683 ГК РФ. Однако, если в договоре срок не указан, договор по-прежнему будет считаться заключенным на срок пять лет. Кроме того, законодательством предусмотрен краткосрочный договор коммерческого найма жилого помещения, срок которого составляет не более одного года. С заключением краткосрочного договора найма жилого помещения связаны также некоторые ограничения для нанимателя, а именно наниматель не имеет права поселить в нанимаемом жилом помещении временных жильцов, сдать помещение в поднаем, заменить себя другим нанимателем в договоре, не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок (если договором найма жилого помещения не предусмотрены иные условия)[33, С.47].

Постановлением Правительства РФ №315 от 21.05.2005 года утвержден типовой образец договора социального найма жилого помещения (приложение 1). Для данного вида договора также предусмотрена письменная форма, однако, на практике договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов заключается в устной форме, согласно которой гражданин сдает жилищно-эксплуатационный ордер, получает ключи от квартиры.

Ранее мы определили, что объектом договора найма жилого помещения может быть жилое помещение, которое отвечает определенным требованиям и формально юридически признанное жилым. Статья 673 ГК РФ определяет, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания, то есть это может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.

Не может быть признано объектом исследуемого нами договора, помещение, не признанное жилым. Здесь мы можем привести пример дачного или садового домика. Однако интересен, факт, что подобное помещение, может выступать объектом договора аренды. Практика также предусматривает, что не может быть объектом, неизолированное жилое помещение. Так, например, смежная жилая комната, либо часть комнаты не может быть признаны самостоятельными объектами найма жилого помещения. Жилое помещение, которое не пригодно для проживания, не может быть также предоставлено для проживания нанимателю, даже в случае его согласия [34, С. 245]

Необходимо также рассмотреть вопрос о многоквартирных домах, где имеются общие помещения дома, находящиеся в общей долевой собственности. При заключении договора найма жилого помещения в многоквартирном доме, у нанимателя возникает право пользования не только квартирой, но и имуществом, составляющим общую долевую собственность. Сюда мы можем отнести общие помещения дома, его несущие конструкции, санитарно-техническое оборудование, которое обслуживает более, чем одну квартиру в многоквартирном доме.

Наймодателем по договору могут выступать как физические, так и юридические лица. Обуславливая данный факт законодатель, определил собственников жилого помещения и управомоченных или лиц. Последние, зачастую, являются жилищно-эксплуатационными организациями и службами.

Так, например, в соответствии с Законом г. Москвы № 2 от 27.01.2010 года, правом заключать договоры найма по поводу жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности города, наделены дирекции единого заказчика [15]. Кроме того, они вправе заключать договоры социального найма жилых помещений. Стоит заметить, что в договоре социального найма жилого помещения, наймодателем может являться только юридическое лицо, в отличие от договора коммерческого найма. В подобных случаях, предметом договора может быть только государственная или муниципальная собственность или переданное таким юридическим лицам имущество в хозяйственное или оперативное управление.

Для специальных служебных помещений законодательством установлен особенный правовой режим, а именно он включает ограниченный состав нанимателей (нанимателем может выступать только лицо, состоящее с наймодателем в трудовых отношениях и должен по роду своей деятельности проживать вблизи от работы).

Договор коммерческого найма интересен тем, что нанимателем может быть только физическое лицо. Кроме того, ГК РФ, выделяет также категории граждан, которые постоянно проживают с нанимателем. Специфично то, что данные граждане, не имея статус нанимателей, обладают равными с ними правами пользования жилым помещением.

При заключении договора социального найма, наниматель указывает, постоянно с ним проживающих, членов семьи (их включают в ордер на жилое помещение). Обычно такими членами семьи выступают супруг, дети, иждивенцы, родители.

Здесь условия заключения договора, также разняться с договором коммерческого найма жилого помещения, в соответствии с которым в качестве пользователей жилья могут быть указаны любые граждане проживающие с нанимателем (сожители, просто знакомые, т.е. уже по желанию самого нанимателя).

Кроме того статус лиц, которые проживают с нанимателем, на основании закона, могут приобрести и те лица, которые вселились позднее самого нанимателя. Однако для выполнения указанного необходимо наличие двух условий. Во-первых, получение согласия на проживание от обеих сторон – нанимателя и наймодателя. Во-вторых, данное проживание и вселение не должно нарушать требования законодательства о норме жилого помещения на одного человека. При обстоятельствах, когда речь идет о несовершеннолетних лицах, данные условия могут, не распространятся.

Из договора найма жилого помещения у лиц, совместно проживающих с нанимателем, автоматически возникает право его пользованием. В связи с чем, при расторжении договора найма жилого помещения, наймодатель вправе потребовать выселения на основании решения суда также лиц, совместно проживающих с нанимателем.

Здесь мы можем привести следующий пример из судебной практики. Так Свердловским областным судом была рассмотрена кассационная жалоба на решение Ленинского районного суда г. Нижнего Тагила от 12.04.2005 года по иску Б. о выдаче ордера на квартиру и заключения договора социального найма жилого помещения. Истец Б. обратившись в Ленинский районный суд, указала в своих исковых требованиях о необходимости заключения с ней договора социального найма жилого помещения ОАО «НТМК», поскольку является его работником, выдаче ей ордера на квартиру и включения в данный ордер ее сына. Так Ленинским районным судом было частично отказано в исковых требования истца Б., а именно в части включения ее сына в ордер ее сына. Ленинский районный суд при вынесении решения руководствовался внутренними документами, организации, согласно которым жилые помещения предоставляются только непосредственным работникам. Свердловский областной суд, рассмотрев жалобу Б.. пришел к выводу, что внутренние документы организации противоречат нормам ГК РФ, согласно которым совместно проживающие члены семьи также включаются в ордер о заселении. Кроме того, сын истца на момент вселения являлся несовершеннолетним, и местом его жительства было место жительства родителей или одного из них. В связи, с чем Свердловским районным судом было вынесено определение об отмене решения Ленинского районного суда в части отказа включения сына истца в ордер о вселении, поскольку сын истца являлся членом ее семьи и также имел соответствующие права нанимателя по договору социального найма жилого помещения [44].

Рассмотрев форму, порядок заключения и условия договора найма жилого помещения, мы можем сделать следующий вывод.

Факт заключения договора найма жилого помещения в письменной форме выгоден обеим сторонам, поскольку несоблюдении соответствующей формы договора, лишает стороны ссылаться на свидетельстве показания в случае судебного спора. Можно теоритически представить ситуацию, невыгодную для собственника имущества, желающего сдать квартиру, дом или комнату в наем. Например, если по вине нанимателя случился пожар или произошло затопление соседей. Пострадавшие в данном случае будут предъявлять свои исковые требования к собственнику квартиры. В нашем же случае, договор найма жилого помещения у собственника квартиры отсутствует, в связи с чем ему трудно будет доказать в суде свою непричастность к случившимся аварийным ситуациям. Лицо виновное в этом (наниматель) может просто скрыться, а, в последствии, и отрицать факт проживания в квартире.

Если же говорить о минусах для нанимателя при отсуствии письменного договора найма жилого помещения, то ситуация может выглядеть следующим образом. Собственник жилого помещения может заявить в любой момент об изменении условий устного договора, а именно изменить стоимость ежемесячной платы за наем помещения, или же вовсе попросить в любой момент съехать нанимателя из квартиры (дома, комнаты). Можно согласиться, что описанные ситуации являются малоприятными обстоятельствами, которых можно избежать посредством заключения договора найма жилого помещения.

Как правило, в случае, аренды квартиры юридическим лицом, договоры заключаются практически повсеместно. Если же квартира, дом, комната передается в пользование физическому лицу, во многих случаях стороны стараются обойти договор найма жилого помещения стороной. Определяя причины такого не целесообразного поведения, можно назвать доверчивость граждан, отсутствие юридических знаний и опыта, их желание сэкономить на времени и финансах. Множество людей полагает, что заключение договора найма жилого помещения это глупая формальность и рутина. Некоторые из них, которые предоставляют квартиры в наем своим знакомым и друзьям, считают договор необязательным. Среди граждан желающих снять квартиру, дом или комнату, также полно тех, кто думает, что заключение договора необязательно. Люди не понимают всех последствий, к которым возможно приведет отсутствие договора. Только компетентно составленный договор воспрепятствует нарушению прав сторон и защитит интересы каждой стороны в случае возникновения конфликтных ситуаций.