Консенсуальная природа договора найма жилого помещения, предопределила наступление прав и обязанностей сторон с момента его заключения. Кроме, того договор найма жилого помещения является двусторонним, стороны которого несут права и обязанности. Заключая договор коммерческого найма, стороны, как правило, устанавливают права и обязанности по обоюдному соглашению[14].

Статья 676 ГК РФ относит к обязательным обязанностям наймодателя:

- передача жилого помещения в состоянии пригодном для проживания;

- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сдаваемое в наем жилое помещение;

- обеспечивать проведение необходимого ремонта общего имущества, находящегося в многоквартирном доме;

- обеспечить предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг.

Анализирую указанные законодателем обязанности наймодателя, можно выделить следующие ключевые моменты. Предоставляемое в пользование нанимателю жилое помещение должно быть свободно как юридически, так и фактически, а кроме того отвечать установленным санитарным и техническим нормам. Не подлежат заселению две и более семьи в квартиру, которая по санитарным и техническим требованиям предназначена для проживания только одной семьи. Сюда можно отнести малогабаритные квартиры с совмещенным санузлом[12].

Наймодатель должен, не только предоставить нанимателю жилое помещение в пригодном состоянии, но осуществить надлежащую эксплуатацию жилого дома. Где находится сдаваемое в наем помещение. В соответствии с правилами и нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда наймодатель обязан обеспечивать работу, имеющегося в доме технического оборудования, своевременную его подготовку в зимний период, поскольку в этом и заключается обязанность наймодателя в предоставлении необходимых коммунальных услуг. Наймодатель также обязан обеспечить должное содержание подъезда, лестничных клеток и т.д.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ наниматель вправе по своему выбору потребовать от собственника имущества (наймодателя) безвозмездного устранения недостатков, при предоставлении жилого помещения, не соответствующего тем или иным нормам, либо соразмерного уменьшения арендной платы.

Кроме того, следует отметить, что независимо от того, о каком типе договора идет речь – о социальном найме или коммерческом найме, различают два существенно важных отличий правового режима оказания коммунальных услуг[13].

Первый правовой режим, заключается в обязанности наймодателя предоставить нанимателю возможность использования коммунальных услуг. Это относится, к оказанию таких услуг, как снабжение водой, теплоснабжение, услуги по канализации, вывозу твердых и жидких бытовых отходов и др. В данном случае наймодатель заключает договор с организацией предоставляющей подобные услуги.

Второй правовой режим, предусматривает заключение договора о предоставлении коммунальных услуг непосредственно с нанимателем, прежде всего данная практика имеет место при заключении договора социального найма жилого помещения.

Обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения состоят в следующем:

- использовать, предоставленное ему жилое помещение, только для проживания;

- обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

- не осуществлять реконструкцию и переустройство жилого помещения, без уведомления и согласия собственника имущества (наймодателя);

- своевременно вносить плату за пользование жилым помещением, если договором не установленным иные положения, наниматель также должен вносить плату за коммунальные платежи;

- осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором.

Анализирую обязанности нанимателя можно сделать следующие выводы. По договору найма жилого помещения наниматель должен бережно пользоваться предоставленным ему во временное пользование жилым помещением, устранять за свой счет повреждения жилого помещения, если данные повреждения были причинены им или лицами, проживающими с ним. Переоборудование жилого помещения без согласия собственника категорически запрещено. Наниматель обязан своевременно оплачивать коммунальные услуги и вносить квартирную плату, согласно условиям договора[42].

Права нанимателя заключаются в следующем. Наниматель вправе заключить договор поднайма жилого помещения, при условии согласия наймодателя. Объектом поднайма жилого помещения может быть часть или все жилое помещение, находящее в найме. Однако поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, по-прежнему, ответственным за выполнение условий договора является наниматель. Если между сторонами заключается договор социального найма жилого помещения, а в последствие, договор поднайма жилого помещения, то последний может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Договор поднайма жилого помещения имеет возмездный характер.

Наниматель вправе требовать расторжение договора найма жилого помещения в любое время с согласия других лиц, постоянно проживающих с ним в съемном помещении.

На основании требований наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке, в следующих случаях:

- если наниматель не внес своевременно плату за пользование жилым помещением;

- если наниматель, причастен к разрушению или порче жилого имущества или лица, которые совместно с ним проживают.

Решением суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для устранения им, допущенных нарушений, явившихся основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если же наниматель, в установленный судом срок, не устранит допущенные нарушения, суд принимает решение, по повторному обращению собственника имущества, о расторжении договора найма жилого помещения. Если же установлено, что наниматель жилого помещения, использует данное помещение не по назначению, либо систематически нарушает права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя об устранении данных нарушений. В том случае если наниматель по указанным обстоятельствам продолжает использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права соседей, наймодатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора.

Так, в качестве примера хотелось бы привести обзор практики Верховного суда РФ по вопросам расторжения договора найма жилого помещения[19].

Изучив практику рассмотрения дел о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев показало, что дел данной категории относительно немного.

В общей массе судами правильно применяются нормы действующего законодательства касательно данного вопроса, но все же в практике возникают некоторые вопросы. Пункт 2 статьи 678 ГК РФ договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. В случае краткосрочного найма жилого помещения договор, может быть, расторгнут при невнесении платы более двух раз после установленного договором срока платежа. Оба случая, предоставляют наймодателю право расторжения договора в судебном порядке. Принимая решение о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении, суд в резолютивной части решения должен указать жилое помещение, предоставляемое ответчикам.

В большей части суды, установив, что причина неоплаты задолженности свыше шести месяцев, возникла по уважительной причине, отказывали в удовлетворении исковых требований, а именно в в расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности судами удовлетворялись. В качестве уважительных причин судами признавались длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей.

Рассмотрим конкретный случай. Так, муниципальное предприятие обратилось с исковым заявлением к ответчикам В. и А. о расторжении договора найма жилого помещения. Суд установил, что В., являясь нанимателем квартиры, нарушил условия договора социального найма жилого помещения, не внося квартирную плату свыше шести месяцев. Однако судом были установлены также обстоятельства, в соответствии с которыми В. на период задержки выплат был уволен и являлся безработным, поскольку получил 2 группу инвалидности, А. работала в государственном учреждении и имела низкий доход. На иждивении ответчиков находилось пятеро несовершеннолетних детей. Материальное положение ответчиков было признано судом тяжелым. В соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ ответчикам В. и А. был предоставлен срок для погашения задолженности составляющий 12 месяцев. Однако суды не исследовали в судебном заседании данный вопрос (уважительности причин), когда ответчики длительное время не проживали в жилых помещения.

Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения в связи с уважительностью причин невнесения квартирной платы и коммунальных платежей и удовлетворяя требование о взыскании суммы задолженности, суды не всегда учитывают, что им предоставлено право предоставлять нанимателю срок для ее погашения (так по Тюменской области из группы дел, поступивших на обобщение, срок для погашения задолженности устанавливался судами крайне редко). Между тем предоставление данного срока позволяет учитывать материальное положение ответчиков, предотвращает заявление ходатайств об отсрочке, рассрочке исполнения решений.

Так, например, стоит отметить практику судов Удмуртской Республики, которые рекомендовали ответчикам добровольно погасить задолженность. Такая практика привела к погашению задолженностей, а впоследствии прекращению ряда гражданских дел, в связи с отказом истцов от своих исковых требований.

И, так в данной главе дипломной работы мы рассмотрели содержание договора найма жилого помещения, привели примеры из судебной практики, обозначили преимущества составления данного вида договора в письменной форме, определили порядок заключения договора, условия, а также основные права и обязанности сторон при заключении договора и возможные последствия неисполнения сторонами своих обязательств.