Договор социального найма жилого помещения, представляет из себя, соглашение, в силу которого одна сторона (собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда), именуемая наймодатель, обязуется передать другой стороне – физическому лицу, гражданину, именуемому наниматель, жилое помещение во владение и пользование для проживания, на условиях установленных Жилищным кодексом РФ (приложение 1).

Раздел 3 ЖК РФ посвящен правовому регулированию договора социального найма жилого помещения, который является консенсуальным, взаимным и возмездным типом договора.

Особенность договора социального найма жилого помещения заключается в том, что он бессрочен[35, С.40], то есть срок договора не устанавливается.

Предметом договора является жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда социального использования.

Субъекты договора – наймодатель, в качестве которого выступает государство или муниципальное образование (в лице уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления), а также наниматель, которым может быть только гражданин РФ, обычно состоящий на учете, в качестве нуждающегося в жилом помещении[36, С. 5].

Данный договор заключается в письменной форме. В договор социального найма также включаются члены семьи нанимателя жилого помещения, к которым можно отнести три категории граждан, в соответствии со ст. 69 ЖК РФ, а именно: супруг (а), дети и родители, проживающие совместно с нанимателем, нетрудоспособные иждивенцы, и наконец, третья группа лица, которые могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке[43, С. 49-30].

Члены семьи имеют равные права с нанимателем жилого помещения, при этом дееспособные члены семьи несут с нанимателем солидарную ответственность по обязательствам, которые вытекают из содержания договора социального найма.

Основанием заключения договора социального найма является решение принятое органом местного самоуправления о предоставлении жилого помещения.

Круг субъектов, которому предоставляется жилое помещение по договору социального найма, ограничен. ЖК РФ регулирует данный вопрос в соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ. Согласно, установленным законодателем нормам, жилое помещение по договору социального найма, предоставляется граждан, нуждающимся в жилище, признанным малоимущими, а также льготным категориям граждан, в соответствии с Федеральными законами или законами субъектов РФ, признанным нуждающимися в жилых помещениях, независимо от их имущественного положения (к данной категории законодатель относит, например сотрудников полиции, сотрудников прокураты и т.д.).

Статься 51 ЖК РФ определяет гражданина, нуждающегося в жилом помещении:

- гражданин, который не является ни нанимателем жилого помещения, ни членом семьи нанимателя, либо членом семьи собственника жилого помещения;

- граждан, который, является нанимателем жилого помещения, на основании договора социального найма жилого помещения;

- гражданин, который не обеспечен установленной нормой общей площади жилого помещения;

- гражданин, проживающий в жилом помещении, которое не отвечает установленным нормам жилого помещения (то есть находится в непригодном для проживания состоянии);

- проживает совместно, с несколькими семьям, а кроме того, если в составе семьи имеется больной страдающий тяжелой формой заболевания, при которой совместное проживание с ним невозможно (примером может послужить активная форма туберкулеза). Данный случай рассматривается как потенциальный для заключения договора социального найма, при условии, если гражданин не имеет иного жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности или занимаемого по договору социального найма жилого помещения.

Чтобы гражданину, была предоставлена квартира по договору социального найма, необходимо поставить его на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Однако бывают исключения. При которых постановка на учет, обязательной не является, например, при сносе дома, в котором проживает будущий наниматель.

Постановка на учет осуществляется органом местного самоуправления. Основанием для постановки на учет является заявление гражданина, нуждающегося в жилом помещении, кроме того, к заявлению прилагаются документы, подтверждающие право гражданина на предоставления жилья по договору социального найма жилого помещения. Жилые помещения предоставляются гражданам в порядке очереди, которая рассчитывается исходя из времени принятия таких граждан на учет. Кроме того, существуют категории граждан, предусмотренные ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, которым жилье по договору социального найма, предоставляется вне очереди (в основном это льготные категории граждан).

Права и обязанности сторон (наймодателя и нанимателя) по договору социального найма в целом аналогичны общим правам и обязанностям, установленным ГК РФ.

Однако следует обратить внимание на имеющиеся особенности прав и обязанность сторон такого договора.

Так, например, нанимателю не требуется принципиального согласия наймодателя для вселения супруга, своих детей или родителей, но является необходимым получить письменное согласие членов семьи.

При вселении членов семьи учитывается соответствие общей площади помещения учетной норме. Данные условия могут не соблюдаться при вселении к родителям их несовершеннолетних детей[40, С. 13].

Для вселения других членов семьи должно быть получено согласие наймодателя.

Так же хотелось бы отметить, что наниматель наделен правом на обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение, которое предоставлено ему по договору социального найма.

Обмен жилыми помещениями может быть как добровольным, так и принудительным. Если обмен должен состояться на добровольных началах, то он осуществляется с письменного согласия проживающий совместно с нанимателем членов семьи. Так же члены семьи нанимателя вправе требовать обмена занимаемого жилого помещения на два и более жилых помещения (данные помещения могут находиться в разных домах, квартирах).

Кроме того, если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене жилого помещения, данный спор решается в судебном порядке, то есть в этом выражается принудительный обмен жилого помещения.

Для наймодателя при договоре социального найма помещения установлен срок – 3 месяца, в течение которых он должен предоставить нанимателю по обмену новое жилое помещение. Срок начинает исчисляться с момент подачи нанимателем заявления.

Наниматель имеет право (с согласия наймодателя) сдавать часть или все жилое помещение в поднаем. Также для данного действия необходимо согласие членов семьи нанимателя.

Договор найма жилого помещения является срочным договором и возмездным. Если срок в договоре социального найма жилого помещения не указан, то он считается заключенным на один год.

В обязанности нанимателя входит также использовать жилое помещение по его прямому предназначению.

Статья 83 ЖК РФ полностью посвящена условиям изменения договора социального найма жилого помещения. Данная норма закона предусматривает два основания изменения исследуемого нами договора, а именно[4]:

- в случае объединения в одну семью граждан, проживающих в одной квартире на основании отдельных договоров социального найма помещения;

- в случае требования дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем по договору социального найма жилого помещения при жизни прежнего нанимателя и с его согласия.

Прекращение договора социального найма возможно в следующих случаях:

При наступлении обстоятельств, независящих от воли сторон, например утра жилого помещения, или смерть нанимателя, проживающего одного.

При расторжении договора социального найма жилого помещения по соглашению сторон, либо по требованиям нанимателя и наймодателя.

Договор социального найма жилого помещения расторгается по инициативе нанимателя, вследствие выезда нанимателя и членов его семьи из жилого помещения. Договор считается расторгнутым с момента выезда. Кроме того, по инициативе нанимателя договор расторгается в судебном порядке. В этом случае расторжение договора влечет за собой выселение нанимателя и членов его семьи. Кроме того нанимателю, должно быть предоставлено для социального найма равнозначное жилое помещение.

Без предоставления другого жилого помещения выселяются из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Рассмотрев содержание договора социального найма жилого помещения, хотелось бы обратиться к судебной практике по спорам, вытекающим из исследуемых нами правоотношений:

Так, например Крыловским районным судом Краснодарского края 12.07.2010 года было вынесено решение по гражданскому делу № 2-401/10 по иску Бондаренко Е.В. о внеочередном предоставлении жилого помещения по договору социального найма. Так, в ходе судебного заседания было установлено, что истец причислена к категории детей-сирот, воспитывалась в детском доме, была поставлена на учет органа местного самоуправления для получения жилища по договору социального найма. Однако Администрацией Крыловского района было отказано в предоставлении внеочередного жилища по договору социального найма истцу. Суд удовлетворил исковые требования истца и обязал администрацию предоставить жилое помещение Бондаренко Е.В в не очереди, ссылаясь на нормы ч.2 ст.57 Жилищного кодекса РФ, которыми закреплены положения о внеочередном предоставлении по договорам социального найма жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в приемных семьях[20].

Советский районный суд г. Краснодара вынес определение от 18.04.2011 года по иску Департамента городского хозяйства администрации МХ г. Краснодара о расторжении договора социального найма жилого помещения. Так, из содержания исковых требований следует, что ответчик, проживая в жилом помещении, на основании договора социального найма, имеет задолженность по квартирной оплате с 2009 года, что составляет более шести месяцев подряд, кроме того квартира находится в антисанитарном состоянии, что нарушает права соседей, кроме того истцом используется жилое помещение не по назначению. В ходе судебного заседания стороны пришли к соглашению, в соответствии с которым истец обязался оплатить задолженность и устранить иные нарушения условий договора социального найма. Судом было вынесено определение о прекращении производства по делу, в связи с заключением мирового соглашения между истцом и ответчиком [21].

Ульяновским областным судом была рассмотрена апелляционная жалоба по делу № 33-394/2012, Ховриной О.С. на решение Засвияжского районного суда г. Ульяновского, и 09.02.2012 года вынесено апелляционные определение. Из содержания апелляционной жалобы следует, что Ховрина О.С. обратилась в суд с исковыми требованиями о признании Ховриной Т.В. утратившей право пользования жилым помещением по договору социального найма и расторжении с последней соответствующего договора. Однако Засвияжским районным судом в исковых требованиях истицы было отказано, в связи с чем, Ховрина О.С. обратилась с жалобой в Ульяновский областной суд. Рассмотрев жалобу Ховриной О.С. Ульяновский областной суд, также пришел к выводу, об отказе в исковых требованиях по следующим основаниям. Требования Ховриной О.С. о расторжении договора найма спорного жилого помещения с Ховриной Т.В. основаны на длительном непроживании ответчицы в квартире и её выезде на другое постоянное место жительства. Статьей 83 Жилищного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор найма считается расторгнутым со дня выезда. В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (статья 71 ЖК РФ)[18]. Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма. Однако в судебном заседании также было установлено о наличии препятствий для проживания ответчика в жилом помещении, в связи со сложившимися неприязненными отношениями между истцом и ответчиком. В судебном заседании было установлено, что ответчик не проживал в жилом помещении по вынужденным обстоятельствам. На основании изложенного Ульяновский областной суд определил оставить решение суда первой инстанции без изменения, а исковые требования истца без удовлетворения [22].