Нормами ГК РФ, установлены общие положения для коммерческого найма жилого помещения (приложение №2).

Так, по договору коммерческого найма жилого помещения, одна сторона, являющаяся собственником жилого помещения (здесь может выступать гражданин или организация) обязуется предоставить другой стороне физическому лицу (гражданину) жилое помещение во владение и пользование, с целью проживания самого гражданина и членов его семьи. По своим правовым характеристикам данный тип договора схож с договором социального найма жилого помещения, однако и имеет существенные от него различия.

Договор коммерческого найма заключается при достижении соглашения сторон по всем пунктам и условиям договора, при этом нанимателю не требуется постановка на учет, получение ордера на вселение (как при договоре социального найма).

Договор коммерческого найма жилого помещения имеет и другие отличия от договора социального найма: по кругу объектов договора найма, сроку действия договора, порядку расторжения договора найма и др.

1. Стороны договора коммерческого найма

Договор коммерческого найма, в основном применяется в индивидуальном фонде, сторонами договора при этом являются гражданин (собственник жилого помещения) и гражданин выступающий в роли нанимателя, делающий «снять» жилое помещение для проживания.

В качестве наймодателей по договору могут также выступать юридические лица, образованные как частные собственники. Однако в качестве нанимателя по данному договору может выступать только физическое лицо, поскольку если бы нанимателем было юридическое лицо, то данный договор именовался бы договором аренды жилого помещения. Граждане, которые проживают совместно с нанимателем, обладают теми же правами и обязанностями, что и наниматель.

При этом наниматель несет ответственность за действия проживающих с ним членов семьи. В случае нарушения ими условий договора.

2. Объект (предмет) договора коммерческого найма

Статья 673 ГК РФ определила, что объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для проживания.

Здесь также имеется отличие от договора социального найма жилого помещения, поскольку к объекту коммерческого найма не предъявляется дополнительных требований о благоустроенности жилища.

3.Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

ГК РФ установил, что договор найма сохраняется даже в случае перемены собственника и отчуждения собственником принадлежащего жилого помещения.

Данная норма закона является существенной гарантией прав нанимателей. При этом условия договора коммерческого найма жилого помещения не подлежат изменению, а новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

Форма договора коммерческого найма жилого помещения. Срок в договоре коммерческого найма.

Договор коммерческого найма жилого помещения не требует нотариального заверения и заключается в простой письменной форме. С другой стороны в соответствии со ст. 162 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы, не влечет за собой недействительность договора[27, С. 198].

Еще одно отличие от договора социального найма - договор коммерческого найма является срочным договором, заключается на определённый срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на срок пять лет.

Наниматель имеет права на преимущество заключения договора найма, по истечению его срока. При этом законодатель обязывает наймодателя, не позднее, чем за три месяца до окончания срока договора, предложить нанимателю заключить договор на таких же условиях.

Если же наймодатель под предлогом того, что не собирается сдавать в наем жилое помещение, отказался от продления договора коммерческого найма, однако в последствии (а именно в течение 1 года с момента истечения срока договора), заключил договор коммерческого найма с другим лицом, прежний наниматель имеет право обжаловать данный договор в судебном порядке.

Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения.

1. Договор коммерческого найма жилого помещения – это двусторонний договор, в котором стороны имеют права и несут, соответствующие обязанности.

2. Существенной обязанностью наймодателя является предоставление жилого помещения (объекта договора коммерческого найма)

3. Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя. Наймодатель несет обязанность предоставить нанимателю свободное жилое помещение, которое пригодно для проживания.

4. В обязанности нанимателя входит использование жилого помещения по целевому назначению, он не имеет право производить переустройство помещения без уведомления и согласия наймодателя. Кроме того в круг обязанностей нанимателя входит своевременная оплата найма жилого помещения, согласно условиям договора, а также производить текущий ремонт, если иное не установлено условиями договора.

5. Кроме того, при имеющемся согласии наймодателя, в жилое помещение могут быть вселены члены семьи и иные лица, совместно проживающие с нанимателем. При этом согласие наймодателя на вселение несовершеннолетних лиц, находящихся на иждивении нанимателя, не требуется.

6. К числу прав нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения относится право сдачи жилого помещения в поднаем, а также право вселения временных жильцов. Данный вопрос мы рассмотрим далее в дипломной работе.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения.

ГК РФ содержит положения, в которых устанавливаются основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Эти положения относятся к коммерческому найму, они могут применяться к социальному найму, если иное не установлено жилищным законодательством.

Наниматель вправе с согласия других лиц, проживающих с ним в любое время расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения, с письменным предупреждением нанимателя не позднее, чем за три месяца. Если иное не установлено условиями договора. Однако по требования наймодателя договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут только в судебном порядке.

Здесь основаниями могут послужить невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, (при краткосрочном найме, в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа), в случае разрушения жилого помещения нанимателем или другими совместно проживающими с ним гражданами.

Так, на основании изложенного хотелось бы привести пример из судебной практике, по спорам, возникающим из правоотношений по коммерческому найму жилого помещения.

Из обзора практики Московского областного суда по жилищным спорам можно выделить следующий интересный для нас случай. Московским областным судом было вынесено определение по кассационной жалобе ответчика Б. по гражданскому делу по иску о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения (определение от 17.06.2010 года, гражданское дело № 33-10775/2010). Истцом по данному делу являлась Администрация городского поселения Пироговский Мытищинского муниципального района обратилась, которая в своих исковых требованиях просила суд расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения (комнаты) с гражданином Б. Данное помещение было предоставлено гражданину на основании договора коммерческого найма на основании постановления Главы Мытищинского района.

Многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение, был признан аварийным и подлежал сносу, однако ответчик Б. отказался от съезда с данной квартиры, а также отказался от заключения договора найма на жилое помещение в другом доме. Ответчик в судебном заседании исковых требований истца не признал и заявил о том, что его правоотношения с Администрацией должны быть урегулированы не договором коммерческого найма, а договором социального найма жилого помещения, а также выразил требования о предоставлении ему благоустроенного жилья по договору социального найма.

Судом были отклонены требования Б., поскольку он не представил доказательств, введения его в заблуждение при заключении договора коммерческого найма, относительно природы такого договора. При заключении договора коммерческого найма Б. не был признан малоимущим гражданином, который нуждался в улучшении жилищных условий, в связи, с чем оснований для заключения договора социального найма у Администрации района не имелось.

В заявлении о регистрации в комнате, ответчиком Б. был указан договор коммерческого найма жилого помещения. На основании изложенного Московским областным судом было оставлено без изменения решение суда первой инстанции, а кассационная жалоба Б. – без удовлетворения[23].