В законодательстве поднаем жилого помещения, представляет из себя, такой договор, по которому наниматель жилого помещения, выступает одновременно его наймодателем, предоставляет часть или все помещение иному лицу во временное пользование за определенную плату. Предоставляемая нанимателю возможность сдачи помещения или его части в поднаем, рассматривается как реализация нанимателем своего права распоряжения имуществом.

При этом юридическая литература не рассматривает передачу жилого помещения в поднаем как изменения правоотношений по договору найма. Например, Семиной Т.А. было[36, С. 23] высказано мнение, что поднаем является вторичным правообразующим фактором в сфере отношений по договору найма.

Заключение нанимателем договора поднайма предусматривает следующие условия:

1) согласие проживающих совместно с ним членов семьи;

2) письменное согласие наймодателя;

3) согласие других нанимателей и совершеннолетних членов их семей (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ).

Если договор поднайма заключен в рамках договора социального найма жилого помещения, то он может быть заключен только при условии, что общая площадь жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы.

Таким же образом регулируется данные вопрос и о поднайме в коммунальной квартире. Тем самым законодатель ужесточает требования к заселению по договорам найма в коммунальной квартире. Данные правила применяются и при вселении временных жильцов в жилое помещение.

Договор поднайма является возмездным договором. Размер платы за пользование помещением и коммунальными услугами устанавливается соглашением сторон.

При этом, поднаниматели, не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением и не имеют преимущественного права на заключение договора найма на новый срок.

Ответственный за помещение по договору социального найма пред наймодателем остается наниматель. В случае передачи в поднаем жилого помещения, которое находится в коммунальной квартире, закон требует согласие всех проживающих лиц в данной квартире, а также всех нанимателей.

Предмет договора поднайма включает в себя также и неизолированные жилые помещения в квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

Данный вид договора заключается в письменной форме, при этом экземпляр договора должен быть передан наймодателю. Договор поднайма дает поднанимателям право пользоваться указанным жилым помещением. Однако данное право имеет ограниченный характер, поскольку оно производно от прав нанимателя. Данное положение означает, что поднаниматель не имеет стабильного права на жилое помещение. Поднаниматель не принимает участия в решении вопросов о порядке пользования жилым помещением, а также в решении вопросов об исполнении обязанностей по договору. По истечении срока договора поднайма лицо, подлежит выселению из жилого помещения. Которое может происходить в добровольном или судебном порядке (при отказе поднанимателя освободить жилое помещение). Согласно нормам законодательства при выселении поднанимателю другое жилье не предоставляется.

Договор поднайма, при заключении его на основании договора социального найма жилого помещения, может быть, расторгнут по соглашению сторон, или при невыполнении поднанимателем своих обязанностей.

Чтобы более наглядно изучить правовую природу данного типа договора жилищного найма, нам необходимо обратиться к судебной практике.

Так, например, 01.12.2010 года Иультинским районным судом Чукотского автономного округа было вынесено решение по гражданскому делу № 2-294/10 по иску о взыскании платы за поднаем жилым помещением. Истица Г. обратилась в суд с иском о взыскании платы за поднаем жилого помещения, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов. В обоснование истица указала, что между ней и ответчиком А. 16.02.2009 года заключен договор поднайма жилого помещения. Согласно п. 3 указанного договора поднайма жилого помещения, квартира была передана сроком на 12 месяцев с оплатой в размере 5 000 рублей ежемесячно. Общая сумма договора составила 60000 рублей. Однако ответчик нарушил условия договора поднайма, поскольку с 16.02.2009 года оплата им не производилась. Ответчик не согласился с требованиями истицы, однако заявил в судебном заседании, что плату не производил. В связи с чем. Суд признал за истицей право требования всей неуплаченной суммы по договору поднайма, поскольку ответчиком было не выполнено обязательство по указанному договору в виде внесения оплаты [24].

Следующим примером споров по договорам поднайма может послужить решение Ленинского районного суда г. Чебоксары, вынесенное 08.09.2011 года по гражданскому делу №2-3395/2011 о расторжении договора поднайма и снятии с регистрационного учета по месту пребывания. Истица по данному гражданскому делу указала в судебном заседании, что в ее владении и пользовании находится квартира по договору социального найма жилого помещения. Она заключила договор с ответчиками поднайма данного жилого помещения. Однако с момента заключения договора ответчики в указанной квартире не проживали и не оплачивали коммунальные услуги. Кроме того, в судебном заседании было установлено, что при заключении договора поднайма не было получено письменное согласие наймодателя (органа местного самоуправления). На основании изложенных фактов суд удовлетворил требования истца и принял решение о расторжении договора поднайма жилого помещения [25].

И так, рассмотрев содержание и применения договора поднайма на практике, мы можем сделать вывод о том, что законодатель существенно ограничил права поднанимателей при регулировании данного типа жилищного договора. Однако при этом предоставил реализацию права пользования нанимателя жилого помещения.