Основное значение имеют обязанности плательщика содержания, так как действия по передаче имущества в собственность плательщика совершаются получателем ренты в момент заключения договора.

Пожизненное содержание предназначено для обеспечения потребностей граждан, так как получателями по этому договору могут быть только граждане. Поэтому нормы, регулирующие обязанности плательщика, чаще всего носят императивный характер.

В договоре пожизненного содержания с иждивением обязанность плательщика выражается в предоставлении получателю ренты обеспечения в натуре, оно может включать в себя обеспечение потребности получателя в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья, то и уход за ним, а также оплату ритуальных услуг.

Объем содержания должен быть установлен в пределах не менее двух минимальных размеров оплаты труда и должен предоставляться ежемесячно (п. 2ст. 602 ГК). Увеличение объема платежей в сравнении с пожизненной рентой можно объяснить тем, что меньший объем содержания просто не обеспечит цели данного договора. Исходя из смысла договора, пожизненное содержание становится основным источником доходов.

Содержание с иждивением не сопоставимо с двукратным минимальным размером оплаты труда и должно быть по объему гораздо больше. Получатель ренты должен выбрать приемлемый вариант установления и увеличения объема платежей. Содержание должно быть сопоставимо с реальной стоимостью переданной недвижимости, в противном случае плательщик просто не пойдет на заключение договора, в котором объем платежей несоразмерно завышен. Этими положениями должны руководствоваться стороны при определении объема рентных платежей.

В законе содержится положение о том, что в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК).

Буквальная реализация данного правила совершенно бессмысленна. Складывается впечатление, что фраза в законе просто не закончена. Поэтому, если бы законодатель закончил предложение тем, что в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением в месяц, то все было бы логично. Анализ нотариальной практики показывает, что нотариусам также не понятен смысл данного положения, многие, толкуя норму, изложенную в п.2 ст.602 ГК РФ, буквально, обязывают стороны указывать в договоре весь объем содержания, исходя из стоимости недвижимости, другие же ограничиваются указанием в договоре объема содержания в месяц. В пользу вывода о том, что объем содержания должен быть указан в рамках одного месяца, свидетельствует рисковый характер договора пожизненного содержания. Если в договоре будет определена стоимость всего объема содержания, то этот договор утратит признак алеаторности.

В соответствии со ст. 603 ГК РФ, договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой периодических платежей в деньгах. Форма пожизненного содержания чаще всего зависит от того, кто выступает плательщиком по договору. Если плательщиком выступает юридическое лицо, то содержание обычно предоставляется в виде определенных денежных выплат, хотя на практике встречаются случаи, когда плательщик, юридическое лицо, нанимает работника для ухода за получателем ренты. Получатель, заключая договор пожизненного содержания, рассчитывает, прежде всего, на получение содержания в натуральной форме, чего зачастую не могут предоставить различного рода организации, занимающиеся заключением таких договоров на профессиональной основе. Потому, если сначала, после вступления в действие ГК, таких организаций появилось много в крупных по численности городах (например, в Москве), то постепенно они стали прекращать свою деятельность в качестве плательщиков ренты, и теперь чаще выступают в качестве обычных посредников. Кроме того, что было отмечено выше, между получателем и лицом, предоставляющим пожизненное содержание, возникают особые отношения, которые носят личный доверительный характер. Поэтому граждане стараются заключать такой договор с конкретным лицом, близким знакомым или родственником.

В качестве доказательства приведем пример из практики Московского городского суда, где суд вынес определение, в котором указано, что, заключая договор пожизненного содержания, сторона, прежде всего, рассчитывала на предоставление содержания в натуре. В данном случае, думается, что суд вынес верное определение, потому что целью данного договора является именно содержание получателя в натуральной форме, в противном случае, стороны могли бы заключить договор пожизненной ренты. Удовлетворение же встречных требований плательщика ренты о замене пожизненного содержания на периодические платежи значительно ущемляло бы права получателя.

С учетом того, что по договору пожизненного содержания возможна выплата ренты либо в натуре, либо в денежной форме, не следует исключать также сочетания указанных форм выплаты ренты. Поэтому ст. 603 ГК РФ должна быть дополнена правилом, предусматривающим возможность сочетания натуральной и денежной ренты.

Если предоставление содержания заменено денежными выплатами, то к договору пожизненного содержания применяются правила о пожизненной ренте, регулирующие порядок предоставления ренты в деньгах.

Так, рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором. Целесообразно в договоре указать конкретный срок перечисления денег, например, «не позднее седьмого числа каждого месяца».

Способ предоставления рентных платежей также имеет немаловажное значение. Указание в договоре конкретной даты и способа перечисления рентных платежей помогает в случае просрочки определить размер ответственности плательщика. Стороны выбирают один из следующих способов:

путем перечисления почтовым переводом на отделение связи по месту жительства получателя;

переводом на сберкнижку получателя ренты;

путем выдачи денег в кассе предприятия, если плательщиком является юридическое лицо.

Полученные документы в результате совершения этих действий (квитанция о переводе, платежное поручение, роспись) будут также являться надежным доказательством того, что плательщик своевременно предоставлял денежные средства в случае оспаривания этого факта получателем ренты.

Если плательщиком ренты является гражданин, то они могут в договоре предусмотреть оплату путем фактической передачи денег из рук в руки. В этом случае порядок учета предоставления денежных платежей может быть реализован путем составления двусторонних актов, подписанных сторонами или одностороннего - выдачи получателем ренты расписки в получении денег.

Обязательство плательщика ренты по предоставлению содержания в натуре включает в себя ряд обязанностей. Во-первых, плательщик обязан обеспечить потребности получателя ренты в жилище. Так как по договору, как правило, передается квартира или комната или дом, то стороны обычно оставляют в пожизненном пользовании получателя переданное под выплату ренты жилище. В данном случае плательщик ренты чаще не нуждается в переданном жилье и рассчитывает на результат по договору в будущем. Гораздо реже плательщик приобретает комнату или квартиру по договору ренты, чтобы продать ее или обменять на большую с доплатой. В таком случае требуется согласие получателя ренты на отчуждение жилья, да и не всякий новый приобретатель согласится приобрести обремененную жилплощадь. Такая ситуация возникает, как правило, между родственниками, и здесь у плательщика появляется обязанность предоставить жилье получателю ренты.

Новеллой явились нормы нового Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре пожизненного содержания с иждивением. В соответствии со ст. 34 ЖК РФ, гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением (не вызывает сомнений, что речь в данном случае идет о получателе ренты), пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. В упомянутой ст. 33 речь идет о пользовании жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу. Применив ее к рассматриваемому договору, мы приходим следующему выводу. Получатель ренты, которому по договору пожизненного содержания с иждивением предоставлено право пользования жилым помещением на протяжении его жизни, пользуется этим жилым помещением наравне с его собственником, то есть имеет равные с ним права и несет равные с ним обязанности. Полагаем, в договоре пожизненного содержания с иждивением возможно ограничение определенным сроком права пользования конкретным жилым помещением в зависимости от наличия либо отсутствия потребности получателя ренты в жилище. Если в договоре установлен срок пользования жилым помещением, истечении такового право пользования у плательщика ренты прекращается.

Согласно п. 2. ст. 33 ЖК РФ, дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, несет солидарную с его собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением. Однако эта норма диспозитивная, позволяющая установить иное соглашением между плательщиком и получателем ренты.

П. 3 ст. 33 ЖК РФ предусматривает право получателя ренты, проживающего в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением.

Обязанность плательщика обеспечить получателя жильем проявляется также в том, что плательщик ренты осуществляет за свой счет ремонт (в том числе и капитальный) и эксплуатацию квартиры. Плательщик как собственник квартиры обязан оплачивать коммунальные услуги, электроэнергию. Даже если под выплату ренты передавалось не жилье, а другое имущество, стороны, как правило, вес равно в договоре оставляют за плательщиком ренты обязанность оплачивать коммунальные услуги и пользование электроэнергией. Желательно в договоре указать, какие именно услуги оплачивает плательщик, и в каком объеме, особенно, если эти услуги не направлены на обеспечение необходимых потребностей, иначе впоследствии, в случае невыполнения плательщиком ренты данной обязанности, суд может отказать в удовлетворении требований получателя.

Анализ практики заключения договоров пожизненного содержания с иждивением позволяет сделать вывод о том, что коммунальные услуги оплачивает плательщик ренты, причем независимо от того, проживает он совместно с рентополучателем или нет. Представляется более разумным, в случае отдельного проживания рентополучателя и рентоплательщика, включение в договор ренты условия о возмещении рентополучателю затрат, произведенных им на оплату коммунальных услуг. Данное условие будет учитывать интересы обеих сторон. Интересы рентоплательщика удовлетворяются, поскольку, во-первых, рентополучатель, оставаясь пожизненным пользователем квартиры, должен сохранять право на льготы по оплате коммунальных услуг. Во-вторых, пользуясь коммунальными услугами и даже оплачивая их первоначально за счет собственных средств, он будет экономно расходовать воду и электроэнергию. Следовательно, сумма, необходимая на возмещение затрат рентополучателя по оплате коммунальных услуг, будет ниже суммы, если оплату производил бы плательщик ренты. Интересы рентополучателя удовлетворяются тем, что помимо получения рентных платежей он будет получать еще и возмещение затрат на оплату коммунальных услуг.

На плательщике лежит дополнительная обязанность - принимать необходимые меры для предотвращения уменьшения стоимости имущества, переданного по договору, в период предоставления пожизненного содержания с иждивением (ч. 2 ст.604 ГК РФ). Данная обязанность предусмотрена законом в целях обеспечения интересов получателя ренты, так как получатель ренты может возвратить переданное имущество в случае расторжения договора. Кроме того, если объектом передачи является жилье, и получатель ренты остается проживать в нем, то, поддерживая имущество в надлежащем техническом и санитарном состоянии, плательщик ренты тем самым обеспечивает необходимые условия для проживания в ней получателя. Обычно такие условия включаются в договор, но даже, если подобное договором не предусмотрено, плательщик как собственник жилья, обязан осуществлять за свой счет ремонт и эксплуатацию квартиры, участвовать в расходах по техническому обслуживанию и ремонту всего дома.

Следующая обязанность плательщика - обеспечить потребности получателя ренты в питании и одежде, а также, если потребуется, обеспечить уход за ним. Как правило, стороны лишь в общих чертах оговаривают эти условия и именно поэтому впоследствии возникают споры в судах.

Если имущество под выплату ренты было передано за плату, то у плательщика ренты возникает обязанность уплатить определенную цену, указанную в договоре. Цена определяется самими сторонами. Порядок оплаты также определяется самими сторонами: может быть предусмотрена обязанность плательщика оплатить всю стоимость непосредственно после передачи имущества, либо договором может быть предусмотрена возможность оплаты переданного имущества в рассрочку, тогда в договоре стороны должны указать порядок, сроки и размеры платежей (ст.489 ГК).

Следует рассмотреть обязанности получателя содержания.

Если имущество было передано за плату, то к договору в субсидиарном порядке применяются правила о купле-продаже. Эти правила как раз касаются предмета договора. Вещь, передаваемая по договору должна быть свободной от прав третьих лиц (ст.460 ГК). Получатель ренты обязан предупредить плательщика о недостатках передаваемой вещи, иначе он будет нести ответственность на основании ст.475 ГК, а у плательщика ренты появляется соответствующее право требовать от получателя ренты соразмерного уменьшения покупной цены, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Если же имущество было передано по договору ренты бесплатно, то в этом случае к договору применяются в субсидиарном порядке правила о дарении. Обязанностью получателя в данном случае также будет предупреждение плательщика о существующих недостатках передаваемой вещи, в противном случае он будет обязан возместить плательщику ренты вред, причиненный недостатками подаренной вещи на основании ст. 580 ГК.

ГК РФ предоставляет плательщику ренты право отчуждать, сдавать в залог и иным способом обременять недвижимое имущество, переданное получателю ренты в обеспечение пожизненного содержания. Однако данное право плательщика ренты ограничено тем, что названные правомочия он может осуществлять только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Данная норма действует при заключении договора пожизненного содержания с иждивением. Это является дополнительной гарантией прав получателя ренты, так как отчуждение недвижимого имущества, которое передано в обеспечение его содержания, радикально изменяет сложившиеся отношения между плательщиком и получателем ренты.

На наш взгляд получение согласия кредитора (получателя ренты) на отчуждение имущества должником (плательщиком) является обязательным для пожизненного содержания уже исходя из общих правил ГК РФ, так как в данном случае происходит перемена лиц в обязательстве. Поэтому специального упоминания о получении согласия получателя ренты по договору пожизненного содержания не требуется. Это правило следует исключить из текста ГК РФ (абз. I, ст. 604 ГК РФ).

Кроме того, в случае отчуждения недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, третьему лицу обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Таким образом, новый собственник имущества становится плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, а первоначальный рентоплательщик автоматически теряет свой статус. Однако он продолжает нести ответственность по рентному обязательству. Согласно п. 2 ст. 586 ГК РФ лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Данное правило направлено на обеспечение правовой защиты интересов получателя ренты. Соглашением сторон может быть установлено, что третье лицо и первоначальный плательщик ренты несут солидарную ответственность по рентному обязательству. Думается, что условие о солидарной ответственности более предпочтительно для получателя ренты, нежели о субсидиарной.

Таким образом, недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременено дважды, с одной стороны, рентой, а с другой - залогом.

В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РСФСР покупатель не освобождался от выполнения обязанностей, принятых по договору купли-продажи под условием пожизненного содержания, при случайной гибели жилого дома. Сегодня решение вопроса о риске случайной гибели имущества, зависит от того, за плату или бесплатно передается имущество. В договоре пожизненного содержания с иждивением риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик ренты, независимо от того, за плату или бесплатно он приобрел это имущество (ст. 600 ГК). Таким образом, случайная гибель или повреждение имущества не освобождает плательщика ренты от обязательства платить ренту и не дает ему права требовать его прекращения, даже если он приобрел имущество за плату. Данное правило еще раз свидетельствует об усиленной защите получателей по договору пожизненного содержания, тем самым, подчеркивая его специфику. Причем содержание зачастую является основным источником дохода, иначе получатель не стал бы рисковать, заключая рентный договор.

Таким образом, главной особенностью договора пожизненного содержания с иждивением является то, что в договоре обязанности предусмотрены для плательщика ренты, поскольку получатель ренты к моменту заключения договора свою обязанность по передаче в собственность плательщика имущества уже выполнил. При заключении договора пожизненного содержания с иждивением обязанности плательщика ренты являются сложными и объемными. От полноты условий, включенных в договор, зависит его продолжительность, и судьба сторон по договору. Чем подробнее и конкретнее будут отражены в договоре обязанности плательщика, размеры рентных платежей, тем меньше у получателя оснований требовать расторжения договора, при условии надлежащего выполнения его плательщиком.

Рентное правоотношение является односторонне обязывающим, поэтому обязанности по договору лежат только на плательщике ренты, корреспондируют этим обязанностям права, которыми обладает получатель ренты.

Получатель ренты имеет право требовать взамен переданного недвижимого имущества предоставления содержания в натуре, например, обеспечения его потребностей в жилье, питании, одежде, или выплаты ренты в определенной денежной сумме.

В настоящее время, согласно ст. 584 ГК РФ любой договор ренты, в том числе и договор пожизненного содержания с иждивением, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Представляется, что повышенные требования законодателя к оформлению договора пожизненного содержания введены по следующим причинам. Во-первых, договор заключается на длительный срок, предусматривает длительное исполнение, поэтому для такого договора требуется более тщательное оформление. Во-вторых, в связи с его рисковым характером права сторон, в особенности получателя ренты, требуют усиленной защиты. Данный договор чаще всего заключается пенсионерами, инвалидами, то есть лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности, для которых рента может оказаться, по крайней мере, одним из основных источников средств к существованию. Заключающее рентный договор лицо часто имеет слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора, поэтому нередки попытки злоупотреблений и обхода закона со стороны более просвещенного контрагента.

Нотариальное удостоверение любой сделки по своей сути предполагает осуществление контроля в частноправовой сфере. Непосредственной задачей нотариуса является проверка личности субъектов сделки, их право- и дееспособности, полномочии представителя, соответствия воли и волеизъявления участников сделки, условий и оснований совершения сделки, принадлежности имущества, уточнение прав третьих лиц на это имущество.

Нотариус обязан выяснить обстоятельства дела, разъяснить сторонам смысл и значение подготовленного проекта сделки, проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон, проинформировать стороны о правовых последствиях сделки для того, чтобы, как устанавливается п. 1 ст. 16 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г., юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариальное удостоверение договора облегчает заинтересованной стороне доказывание своего права, поскольку содержание место ее совершения, намерения субъектов сделки и другие обстоятельства, официально зафиксированные нотариусом, презюмируются как очевидные и достоверные. Существует обширная судебная практика по искам граждан о признании договора недействительным на том основании, что они либо были обмануты противоположной стороной в отношении характера договора, либо сами не поняли содержания договора и последствий его заключения.

Договор пожизненного содержания с иждивением удостоверяется только при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое под выплату ренты имущество. Кроме правоустанавливающих документов на него нотариусу должны быть представлены документы о технических характеристиках отчуждаемого объекта, в частности справка бюро технической инвентаризации и технический паспорт объекта. В связи с отменой Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, указывающей в качестве одного из документов, необходимых для нотариального удостоверения сделок с имуществом, подлежащим регистрации, справку финансового органа об отсутствии задолженности по налогообложению за отчуждаемый объект, истребование указанной справки в настоящее время не является обязательным. При удостоверении договора пожизненного содержания, по которому под выплату передастся жилое помещение, нотариусу должна быть представлена справка жилищно-эксплуатационной организации (либо паспортного стола) о том, кто зарегистрирован в отчуждаемом жилом помещении. При этом если в числе проживающих в жилом помещении имеются несовершеннолетние дети, на заключение договора требуется согласие органов опеки и попечительства. Также должна быть предъявлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданная учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, свидетельствующая об отсутствии арестов на недвижимое имущество.

В п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. о государственной регистрации говорится как о юридическом акте признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Поскольку договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает отчуждение исключительно недвижимого имущества под выплату ренты, он подлежит государственной регистрации. По смыслу ст. 158 ГК РФ, устанавливающей форму сделок, государственная регистрация, в отличие от нотариального удостоверения, не относится к форме сделок. Однако, исходя из п. 3 ст. 433 ГК РФ, она является заключительной стадией совершения сделки. Кроме регистрации самого договора требуется также и государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость, передаваемую под выплату пожизненного содержания. Поскольку основными особенностями договора пожизненного содержания с иждивением являются обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ), при заключении договора государственной регистрации также подлежат обременение рентой и залог.

Таким образом, в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при заключении договора пожизненного содержания с иждивением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся записи о регистрации: сделки (договора); права собственности плательщика ренты; обременения рентой; залога в пользу получателя ренты.

Регистрация сделки - это подтверждение взаимных обязательств сторон, а в некоторых случаях и подтверждение возникшего права приобретателя, также это способ придания сделке ее юридической значимости. Регистрация прав по сделке - это запись о праве, состоящая из записи четырех элементов: субъекта права (правообладателя), объекта права (имущества), вида права (собственности или иных вещных прав), основания (правоустанавливающего документа). Регистрация определяет момент заключения договора (п. 3 ст. 433 ГК РФ), момент перехода вещных прав на недвижимое имущество и возникновения обременения (п. 2 ст. 8, ст. 219, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ), независимо от момента фактической передачи недвижимой вещи. Поэтому при отчуждении недвижимого имущества момент государственной регистрации имеет такое же юридическое значение, какое при отчуждении движимого имущества имеет момент передачи вещи.

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что если договор пожизненного содержания с иждивением (равно как и иные договоры, подлежащие обязательной государственной регистрации) не прошел государственную регистрацию, заключенным его считать нельзя.

Незаключенный же договор невозможно признать действительным либо недействительным в виду того, что он не был заключен. Поэтому положение п. 1 ст. 165 ГК РФ нельзя считать логичным. По нашему мнению ст. 584 ГК РФ следует дополнить правилом о том, что договор ренты, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Вместе с тем заключение сделки, требующей государственной регистрации, порождает у сторон право требовать друг от друга исполнения обязанности по ее государственной регистрации. Поэтому п. 3 ст. 165 ГК РФ устанавливает, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Само по себе судебное решение не заменяет регистрации, однако оно является основанием, достаточным для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить регистрацию сделки. Кроме того, сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Для осуществления регистрации стороны договора подают заявление, необходимые документы и квитанцию об оплате регистрации. Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если сделка, не требующая нотариального удостоверения, удостоверена по желанию сторон, то заявление на регистрацию вправе подать одна из сторон сделки. В названном законе ничего не сказано о сделках, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.