Бесспорно, самой распространенной формой распоряжения жилыми помещениями является купля-продажа. Понятие договора купли-продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе РФ не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли – продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Тем более, как видно из текста нормативного определения, в не исчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору купли-продажи недвижимости, специально включена квартира – наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом, на основе общего определения договора купли-продажи, данного в ст. 454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст. 558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом: по договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи жилого помещения является подвидом договора продажи недвижимости и, соответственно, подвидом общего договора купли-продажи. В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила § 7 гл. 30 ГК РФ, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, общие положения о купле-продаже.

Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Совокупность юридических отношений, охватываемых на Западе одним понятием купли-продажи, у нас разлагаются на три вида по едва уловимым признакам, а именно: на куплю-продажу в тесном значении этого слова, запродажу и поставку. В этом случае законодатель принял бытовые понятия, не обратив внимания на то, что они не содержат в себе достаточно юридических различий. С этой системой трех договоров, служащих одним и тем же юридическим средствам достижения экономической цели, русское законодательство стоит совершенно одиноко среди других правильных законодательств».

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ). Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет – жилое помещение.

Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст. 164, ч. 2 ст. 558 ГКРФ). Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно: возмездность и взаимность.

Следует отметить, что само наименование «договор купли-продажи жилых помещений» носит лишь теоретический характер и на практике фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычно называют их «договор купли-продажи квартиры» или «договор купли-продажи жилого дома» применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данный термин (название таких договоров) и судебная практика[1].

Сторонами договора купли-продажи жилых помещений, как, впрочем, и иных объектов недвижимого имущества, могут быть любые субъекты гражданского права – граждане (в т.ч. граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица. Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилой площади.

Механизм реализации договора жилых помещений был прописан в ГК РФ. Вновь принятый Жилищный кодекс практически оставил его без изменения.

Отказ ЖК РФ от регулирования договора купли-продажи жилых помещений выглядит, по крайней мере, странно, учитывая то количество пробелов и коллизий, с которыми сталкиваются лица при реализации правоотношений, основанных на этом виде гражданско-правового договора.

Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 ГК РФ. Исходя из данной нормы, в договоре купли-продажи недвижимости должны быть, указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира, включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Интересно, что сведения, определяющие местонахождение, устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах. Из правила ст. 554 ГК РФ, императивно требующего точно указывать объект недвижимости в договорах о продаже недвижимости, возникла серьезная проблема. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки. Суды, естественно, отдают приоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости, формально выполняя требования ст. 554 ГКРФ.

Договор купли-продажи жилья:

1) должен содержать данные, позволяющие установить, какое именно жилое помещение подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В частности, необходимо указать местоположение (адрес) жилого помещения, общую и жилую площадь, этажность (этаж) и другие признаки (параметры) жилого помещения, которое является предметом договора купли-продажи.[2]

Сделка купли-продажи недвижимости, совершенная лицом, не наделенным собственником правом на ее отчуждение, в силу ст. 168 ГК РФ признается недействительной.

Прокурор Хостинского района г. Сочи обратился в суд с заявлением в интересах Багдасарян к Зорогляну о признании недействительным на основании ст. 167–169 ГК РФ договора купли-продажи квартиры в доме в г. Сочи, пос. Кудепста, удостоверенного 14 августа 1996 г. нотариусом г. Сочи и зарегистрированного БТИ г. Сочи 15 августа 1996 г., ссылаясь на то, что договор заключен неустановленным лицом, без согласия и ведома собственника квартиры Багдасарян. Багдасарян заявление поддержала, предъявив иск к покупателю квартиры Зорогляну о признании недействительным указанного договора и об устранении препятствий в пользовании квартирой. Дело неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями. Решением Хостинского районного суда г. Сочи (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда) в удовлетворении заявленных требований отказано. Заместитель Председателя Верховного суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных решений ввиду неправильного применения и толкования норм материального права. Президиум Краснодарского краевого суда 18 марта 1999 г. протест удовлетворил, указав следующее. Принимая решение по делу, суд первой инстанции считал, что договор заключен с соблюдением письменной формы, зарегистрирован в установленном порядке, Зороглян – добросовестный приобретатель, в связи с чем от него нельзя истребовать приобретенное имущество. Между тем данные выводы основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его в собственность другим лицам. Исходя из этого и положений п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи продавцом, т.е. стороной, обязующейся передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как установил суд, собственник квартиры Багдасарян упомянутый договор о ее продаже не подписывала, участия в его заключении не принимала, денежную сумму (цену) за квартиру не получала. При таком положении вывод суда о законности договора купли-продажи ошибочен. Сделка по отчуждению имущества, совершенная лицом, не являющимся собственником, не признаваемым стороной по договору купли продажи, не соответствует требованиям названных норм закона и в силу ст. 168 ГК РФ ничтожна.

Последствия недействительности такой сделки предусмотрены ст. 16 ГК РФ, в силу которой ответчик обязан возвратить полученное им имущество в натуре. Истица денежных сумм по сделке не получала, обязанности по их возврату не несет. Поэтому отказ в удовлетворении требований Багдасарян об устранении препятствий в пользовании квартирой также нельзя признать законным.

Истица не лишена возможности судебной защиты своего права способом, избранным на основании ст. 12 ГК РФ – применением последствий недействительности ничтожной сделки, и в том случае, если приобретатель – добросовестный. В ст. 167 ГК РФ применение последствий не ставится в зависимость от вины лиц, совершивших такую сделку.

Нельзя согласиться и с выводом суда о том, что квартира не может быть истребована у Зорогляна, так как он добросовестный приобретатель, поскольку она была отчуждена лицом, который временно владел ею с согласия собственника.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли.

В данном случае предмет спора – недвижимое имущество, право собственности и другие вещные права, на которое, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации; право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Однако, как предусмотрено п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, договор купли-продажи спорной квартиры недействителен с момента его заключения и не может служить основанием государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от истицы к ответчику.

Переход права на недвижимость в отличие от вещей, регистрация прав на которые не требуется, связан не с передачей во владение, а с государственной регистрацией прав. Передача недвижимости во владение без документов, содержащих волю собственника на отчуждение имущества, исключает законность сделки купли-продажи, совершенной владельцем. Лицо, выступившее в качестве продавца по договору купли-продажи, не имело права распоряжаться квартирой и документами, позволяющими произвести отчуждение квартиры, т.е., определять ее юридическую судьбу, поэтому квартира выбыла из владения Багдасарян помимо ее воли и может быть истребована от любого лица.

Кроме того, покупатель при совершении сделки вправе проверить подлинность документов и наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, подлежащего государственной регистрации, следовательно, может знать о праве продавца на заключение договора купли-продажи. При неосмотрительности, неосторожности в действиях покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем. Зорогляна нельзя признать добросовестным приобретателем и потому, что, приобретая двухкомнатную квартиру, как видно из договора, по цене 3300 тыс. рублей, он не мог не знать, что эта цена в несколько раз меньше действительной стоимости квартиры.

Вывод суда о том, что квартира куплена за другую цену, в нарушение ст. 54 ГПК основан на недопустимых доказательствах: объяснениях ответчика об уплате за квартиру 110 млн. рублей и показаниях свидетелей об ошибочности указания в договоре названной цены вместо 30 млн. рублей. Договор купли-продажи недвижимости требует письменной формы, в связи с этим его условия могут подтверждаться только письменными доказательствами, в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Письменных доказательств об уплате иной, чем указано в договоре, покупной цены суду не представлено.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК неправильное применение или толкование норм материального права является основанием к отмене судебных постановлений в надзорном порядке. Поскольку обстоятельства дела судом установлены полно и правильно, но допущена ошибка в применении и толковании норм материального права, на основании п. 5 ст. 329 ГПК РФ судебные постановления отменены с вынесением нового решения (без передачи дела на новое рассмотрение) об удовлетворении заявления прокурора Хостинского района г. Сочи и иска Багдасарян.

Мать шестилетнего мальчика приватизировала на себя и на сына двухкомнатную квартиру в г. Москве. Через год она приобрела еще и жилплощадь в Тверской области, оформив право собственности на свое имя и имя ребенка, причем доли составляли соответственно 1/3 и 2/3 части квартиры, и спустя некоторое время там же и оформила мальчику прописку, поставив на регистрационный учет по месту фактического жительства. Квартиру в Москве решено было продать, что женщина и сделала.

Однако Головинский межрайонный прокурор посчитал, что эта сделка ущемляет права ребенка, и подал иск о признании недействительным договора купли-продажи.

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил, и его решение не изменили ни определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, ни постановление его же Президиума. Ответчица была вынуждена вернуть покупателю стоимость квартиры, которая впоследствии была проиндексирована на основании судебного Определения, и получить назад проданные квадратные метры.

Стоит ли говорить, что такое положение вещей пришлось не по нраву обеим сторонам по признанной недействительной сделке. Но, в отличие от хозяйки жилплощади, покупатель не собирался оставлять все как есть и, защищая собственный интерес, подал надзорную жалобу. И это принесло свои плоды - Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ Определением № 5-В05-106 от 17.01.2006 направила дело на новое рассмотрение.

Такая возможность предусмотрена действующим законодательством в связи с существенным нарушением нижестоящими судами норм материального права, и в частности ст. 168 ГК РФ. Исходя из ее содержания, признать сделку (в нашем случае - договор купли-продажи квартиры) недействительной можно лишь, если она не соответствует требованиям конкретных законов или иных правовых актов. Такого несоответствия судом надзорной инстанции выявлено не было.

Мать ребенка, заключая соглашение, действовала в своих интересах и интересах ребенка, являясь его законным представителем. Следовательно, никаких специальных полномочий для заключения сделки по продаже общей собственности ей не требовалось (п. 1 ст. 64 СК РФ).

Не допустила она также и нарушения требований абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ, где говорится, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного. А это уже ст. 37 ГК РФ: "Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного". Разрешение матерью было получено, о чем свидетельствуют распоряжение главы управы района "Головинский" Северного административного округа г. Москвы, письмо комиссии по охране прав детей этой управы и распоряжение главы Конаковского района Тверской области. Все эти документы содержались в материалах дела и были приобщены в качестве доказательств.

Таким образом, на основании исследованных в ходе рассмотрения дела обстоятельств сделка была совершена в строгом соответствии с законом. Суд же тем не менее сослался на ст. 168 ГК РФ, не указав, какие же именно нормы права были нарушены. Само по себе ухудшение жилищных условий ребенка не может служить поводом для признания договора купли-продажи недействительным.

Или вот другой случай, когда согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, не было получено, но сделка все-таки осталась действительной, правда лишь в определенной части.

Мать и дочь являлись собственниками двухкомнатной квартиры в центре столицы. После ее продажи у прокурора Басманной межрайонной прокуратуры г. Москвы возникли подозрения, что сделка была совершена с нарушениями требований действующего законодательства, в связи с чем интересы несовершеннолетнего ребенка могут быть ущемлены. Проверив фактические обстоятельства, прокурор счел свои умозаключения вполне разумными и обратился в Басманный районный суд г. Москвы.

В судебном заседании выяснилось, что разрешению на продажу указанной квартиры от органа опеки и попечительства сопутствовало определенное условие: женщина должна была приобрести взамен другую жилплощадь, причем не менее 53 кв. метров. В противном случае согласие на отчуждение детских долей аннулировалось.

Как следует из материалов дела, условие хозяйкой было проигнорировано, и разрешение фактически утратило силу. Несмотря на это, сделка по продаже имеющейся недвижимости все-таки состоялась: квартира была отчуждена найденному покупателю за довольно приличную сумму денег.

Учитывая эти обстоятельства, суд первой инстанции иск прокурора удовлетворил, признав договор купли-продажи недействительным. Его решение в целом поддержала и Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, сделав лишь некоторые уточнения. Однако Определением Верховного Суда РФ № 5-В05-11 от 24.05.2005 дело было направлено на новое рассмотрение в связи с существенным нарушением нижестоящими судами норм материального права. В частности, тому факту, что проданная квартира находилась в совместной собственности и, следовательно, теоретически может быть определена в долях каждого собственника, не было уделено достаточно внимания. А зря, т.к. отсутствие разрешения органа опеки и попечительства на продажу квадратных метров несовершеннолетнего никак не в состоянии повлиять на право матери продать свою долю жилплощади. Этот вывод базируется на положении ст. 180 ГК РФ, ведь «недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части»[3]. Понятно, что каждая из сторон сложившейся ситуацией не очень довольна, ведь покупатель приобрел только часть квартиры, а продавец - только часть продал, но таков закон.

Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо также определить, может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными нормативными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из прямого указания законодательства РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки.

По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (ст. 8, 129 ГК РФ). Это обстоятельство подчеркнуто и в п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости.

Таким образом, сделки (в том числе купля-продажа) с указанными объектами ничтожны (ст. 168,169 ГК РФ).

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных в ст. 222 ГК РФ (п. 3). Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве РФ. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (п. 3 ст. 25 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»)[4].

Но прежде, чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения (жилого дома) ничтожной, суд должен определить, действительно ли данная постройка является самовольным строением. Рассматривая судебную практику по защите прав добросовестного приобретателя жилого помещения, С.Ю. Макаров отмечает, что по прошествии трех лет с момента принятия Конституционным судом Российской Федерации Постановления от 25 апреля 2003 г. №6 - П «По делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева» можно с достаточным основанием говорить о том, как складывается практика рассмотрения судами общей юрисдикции соответствующих споров. В связи с этим стало очевидно, какие обстоятельства имеют наиболее важное значение в данных ситуациях и, соответственно, какими доказательствами необходимо оперировать для обоснования своей позиции по делу. Появилась определенность в том, какую позицию по делу нужно занимать и какую доказательственную базу следует формировать как для защиты интересов добросовестных приобретателей, так и для защиты интересов лиц, стремящихся добиться истребования спорного жилого помещения у добросовестного приобретателя[5].

[1] Жиров А.Пользование жилым помещением по доброй воле собственника //Жилищное право. 2012. № 3.С.32.

[2] Утка В. Правовые последствия самовольной постройки // Росс. юстиция. 2005. № З.С. 15.

[3] Определением Верховного Суда РФ № 5-В05-11 от 24.05.2005 // СПС Консультант Плюс.

[4] Федеральный закон от 17.11.1995 N 169-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1995. № 47. Ст.4373.

[5] Макаров СЮ. Защита прав добросовестного приобретателя жилого помещения / Жилищное право. 2005. № 9. С.28.