Потребность в жилье граждане могут удовлетворить объединившись в ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) и ЖК (жилищные кооперативы). ЖСК образуются для строительства жилых домов и их последующей эксплуатации, а ЖК – для приобретения новых или капитально отремонтированных домов и их последующей эксплуатации. ЖСК (ЖК) являются потребительскими кооперативами, имеют статус юридического лица, относятся к некоммерческим организациям[1] и действуют на основании уставов, принятых общим собранием граждан и зарегистрированных соответствующим органом местной администрации.

Вступление в ЖСК (ЖК) не создает для члена (пайщика) права собственности на получение им квартиры до тех пор, пока он не выплатит пай полностью. Собственником жилого дома и переданных кооперативу денежных средств является кооператив как юридическое лицо. Пайщику, пока он еще не выплатил пай полностью, принадлежит лишь право пользования предоставленной ему квартирой и право требовать выплаты пая в случае выхода из кооператива и освобождения квартиры.

Жилое помещение в ЖСК (ЖК) предоставляется пайщикам и проживающим с ними членам семей, но в отличии от договора найма жилого помещения член семьи пайщика не обладает самостоятельным правом на квартиру[2]. С утратой права членства в кооперативе пайщик и его семья утрачивают и права пользования кооперативным жилым помещением. Исключением из этого правила является сокращение права пользования квартирой в случае смерти пайщика при условии вступления одного или нескольких наследников в члены ЖСК (ЖК).

Кооперативная квартира переходит в частную собственность не в порядке приватизации, а в силу указаний Закона о собственности в РСФСР (ст.13). члену в ЖСК (ЖК), полностью внесшему пай за квартиру, выдается справка за подписями председателя и главного бухгалтера ЖСК (ЖК) о том, что он полностью выплатил свой пай, и на основании такой справки в регистрационном отделе производится соответствующая запись и выдается свидетельство о праве собственности на жилище. После проведения регистрации вместе со свидетельством о праве собственности на жилище выдается один экземпляр справки ЖСК (ЖК) со штампом, указывающим на дат и номер регистрации, заверенный печатью Комитета Муниципального жилья.

Важно, что регистрация права собственности в этом случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Право собственности на кооперативную квартиру возникает независимо от роста регистрации, а потому отсутствие регистрации не препятствует пользованию квартирой, а также переходу ее к наследникам в случае смерти собственника. Но если собственник намерен квартиру продать, то при оформлении договора потребуется справка с отметкой о регистрации[3].

вопрос о расчетах между ЖСК и его членами при переходе права собственности на квартиру, пай за которую выплачен полностью и которая является собственностью граждан вследствие ее покупки другими лицами.

Продавая квартиру, член ЖСК получает ее стоимость от покупателя. Ясно, что он не вправе требовать от ЖСК еще и возврата суммы внесенного паевого взноса. Последний существует лишь постольку, поскольку квартира остается в собственности ЖСК. Переход права собственности на нее к члену кооператива влечет прекращения обязательства ЖСК возвращать указанному лицу паевой взнос, отражающий стоимости квартиры. Этого пая теперь нет. Обязательственного правоотношения между ЖСК и его членом возникающего из имущественного участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует. Это материализовалось в вещное право (право собственности) члена ЖСК на квартиру Денежный эквивалент первого взноса – это стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика[4].

Таким образом происходит частичный раздел имущества кооператива. Большая часть (квартиры) переходит в собственность пайщиков. Денежные же обязательства между ЖСК и его членами, соответствующие стоимости выбывших из состава кооперативного имущества, погашаются. Действительно нет ни каких оснований считать, что член ЖСК должен дважды получать стоимость продаваемой квартиры: сначала от покупателя, а затем от кооператива. Иное толкование приведёт к тому, что покупателю, фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры придется оплатить ещё раз внося в ЖСК паевой взнос. Кстати, случаи неправильного понимания этого вопроса уже встречаются на практике[5].

Так, А., выезжая на постоянное жительство за границу, продал Б квартиру в кооперативном доме. Договор удостоверили в нотариальном порядке, покупная цена была уплачена. Затем А. обратился в ЖСК с просьбой вернуть ему паевой взнос за квартиру в связи с выходом из кооператива. ЖСК, не зная о том, что квартира продана, возвратил А. его взнос, полагая, что сможет распорядится освободившейся жилплощадью.

Впоследствии, когда после выезда А. во владение квартирой вступил Б., ЖСК потребовал от него возместить сумму выплаченного кооперативом А. паевого взноса. Б. естественно отказался это сделать, ссылаясь на то, что он полностью оплатил квартиру. В результате выплаченные А. кооперативом суммы скорее всего составят убытки ЖСК.

Подобной ситуации не возникло, если бы кооператив не возвратил паевой взнос, материализовавшийся в квартиру, которой А. вправе распоряжаться по своему усмотрению. При расчетах ЖСК со своими членами в случае выхода из него возникает и такой вопрос - должен ли ЖСК выплачивать выбывшему из него члену часть пая, соответствующую приходящейся на это лицо части стоимости имущества, остающегося в собственности ЖСК, а именно; лестничных площадок, лифтов и т.д.? представляется, что нет. Ведь стоимость данного имущества учтена в стоимости квартиры. Значит, продавая последнюю, член ЖСК фактически учитывает в её продажной цене и денежную оценку своего пая в имуществе, остающемся в собственности ЖСК. Этот пай, очевидно, не имеет самостоятельной денежной оценки и переходит к новому владельцу квартиры вместе с ней Другими словами, продавая квартиру, член ЖСК одновременно передает и свои права на пай, отражающий его имущественное участие в создании тех частей дома, которые остаются в собственности ЖСК. В результате новый собственник квартиры одновременно становится и владельцем пая в ЖСК. Это право на пай, переходящее автоматически в силу покупки квартиры, даёт её новому владельцу весь объём гражданских прав, связанных с обладанием пая, включая получение имущественных выгод от использования кооперативного имущества. Сказанное можно проиллюстрировать таким примером.

Допустим, что ЖСК сдал в аренду принадлежащие ему нежилые помещения в кооперативном доме. В результате ЖСК получает доходы от арендной платы. Спрашивается, имеет ли право покупатель квартиры, даже если он не является членом ЖСК, на получение своей части имущественных выгод от сдачи ЖСК этих помещений в аренду (например, путём соразмерного уменьшения взносов за эксплуатацию дома?). Видимо, да. Ведь помещения, сдаваемые ЖСК в аренду, сооружены за счёт паевых взносов. Значит, приобретатель квартиры независимо от своего членства в ЖСК. получил вместе с ней и права, связанные с имущественным участием бывшего пайщика в строительстве данных помещений. Следовательно, он вправе получить имущественные выгоды от их использования. Причём на тех же основаниях, что и члены данного ЖСК, принявшие такое же участие в сданных в аренду помещений, что и выбывший пайщик, уступивший свои права покупателю квартиры[6].

Иное решение вопроса - отстранение новых владельцев квартир, не пожелавших вступить в ЖСК, от участия в получении выгод от пользования кооперативным имуществом предоставление таких выгод исключительно членам кооператива - означало бы неосновательное сбережение ими своего имущества (путем уменьшения взносов на эксплуатацию) за счёт других лиц. Таким образом, сделку по отчуждению квартиры в доме ЖСК нельзя признать только куплей- продажей. По существу, здесь имеет место сделка, одним из элементов которой является купля-продажа квартиры, а другим переуступка покупателю квартиры прав выбывшего члена кооператива, связанных с его имущественным участием в ЖСК. Такие сделки, даже если они не урегулированы специальными нормами законодательства, тем не менее имеют право на жизнь в силу ст.8 ГК РФ. Она предусматривает возможность возникновения гражданских прав и обязанностей из действий, хотя и не предусмотренных законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, проживающих такие права и обязанности. Это, однако, не исключает желательности более чёткой регламентации ситуации, возникающей в связи с преобразованием обязательственных отношений внутри ЖСК при переходе к его членам права собственности на квартиры[7].

[1] Гражданский кодекс РФ, Ч-I, 1994г. ст.116

[2] Жилищное законодательство: комментарий / Под ред. В.Б. Исакова. М.: Юрист. 2009. С. 70-78.

[3] Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость. // Российская юстиция. 2008. № 6. С. 42.

[4] Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества. // Российская юстиция. 2009. № 12. С. 34.

[5] Жилищное законодательство: комментарий / Под ред. В.Б. Исакова.М.: Юрист» 1999. С. 126

[6] Жилищное законодательство: комментарий / Под ред. В.Б. Исакова. М.: Юрист. 2009. С. 129.

[7] Маслов Н.В. Жилая недвижимость. М.: Юрист.2008. С.53.