В настоящее время все активнее начинают использоваться конкурентные способы заключения договоров в сфере хозяйственной деятельности, в том числе применяется такой механизм, как торги. В связи с этим представляет интерес следующая ситуация. Например, проведен аукцион, предмет которого - недвижимое имущество (здание). В извещении о проведении торгов содержалась информация о времени, месте и форме торгов (аукцион), информация о характеристике самого здания и порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

По результатам аукциона определен победитель, предложивший большую цену по сравнению с другими участниками. После проведения аукциона организатором и победителем подписан протокол, и в силу специфики предмета торгов согласно извещению о проведении аукциона предусматривалось заключение договора купли-продажи. Организатор торгов предложил проект договора, по условиям которого срок оплаты предмета торгов составлял 30 дней с момента заключения договора в сумме 100% от стоимости. Победитель торгов в свою очередь настаивал на рассрочке оплаты до 3 месяцев в силу необходимости получения кредитных средств и отказался подписать договор купли-продажи.

Таким образом, проблема заключается в определении того, каким образом должна производиться оплата объекта, приобретенного по результатам торгов, если стороны не могут достичь согласия по данному вопросу после их проведения.

Для ответа на данный вопрос следует рассмотреть общие вопросы заключения договора на торгах и специфику норм об оплате предмета торгов исходя из формы и вида собственности на отчуждаемое здание.

По общему правилу при заключении договора на торгах (аукционе или конкурсе) участник, выигравший торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона (конкурса) протокол, который имеет силу договора. [50, с.14]

Если же по условиям торгов разыгрывается только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола, если иное не предусмотрено законодательными актами (части первая и вторая п. 5 ст. 418 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Тем самым для торгов, предметом которых является имущество, с точки зрения обозначенных норм ГК заключение отдельного договора не требуется. Однако следует учитывать специальные нормы о купле-продаже недвижимости, предусматривающие, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (часть первая ст. 521 ГК). Пункт 1 ст. 522 ГК закрепляет норму о том, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Данные нормы обусловливают необходимость государственной регистрации самого договора как документа, и по факту проведения торгов кроме протокола о его результатах стороны должны заключить договор купли-продажи здания. При этом заключение такого договора является обязательным для победителя аукциона.

В ситуации, когда победитель торгов принял решение участвовать в аукционе, он мог ознакомиться только со сведениями в извещении о проведении торгов, перечень которых, предусмотренный законодательством, достаточно узок для того, чтобы урегулировать все возможные аспекты будущих правоотношений между победителем торгов и организатором.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет договора и цена недвижимого имущества, которые должны содержаться в извещении о проведении торгов (в частности, как отмечалось, указывается начальная цена предмета торгов, а окончательная уже определяется по результатам аукциона). [60, с.37]

Условие о сроке исполнения обязательства по оплате предмета торгов не относится к существенным условиям договора, предусмотренным законодательством, и при отсутствии специальных сведений в извещении предполагается, что применяться должны общие нормы. В частности, при отсутствии в нормах ГК о купле-продаже недвижимости соответствующих правил подлежат применению общие нормы о купле-продаже, а именно правило о том, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК, иными актами законодательства или договором купли-продажи либо не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 456 ГК). Также, если договором не предусмотрена рассрочка в оплате переданного товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п. 2 ст. 456 ГК).

Исходя из этого по умолчанию для договора купли-продажи здания предусмотрена оплата в полном объеме стоимости товара единовременно без какой-либо рассрочки.

Между тем, поскольку сведения о сроке оплаты отсутствовали в извещении о проведении торгов, допускаем, что соответствующее условие договора может стать предметом согласования сторонами уже по факту определения победителя аукциона, равно как и иные условия, которые могут иметь решающее значение для сторон, например, о страховании объекта, о проведении капитального ремонта и иных. Кроме того, в проданном здании помещения могли быть переданы в аренду, о чем продавец мог и не уведомить в извещении о проведении торгов. Хотя по общему правилу переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 588 ГК), тем не менее для нового собственника наличие такого рода "обременений" может быть нежелательно.

Следуя логике обозначенных норм, в рассматриваемой ситуации, если стороны не пришли к соглашению по условию о сроках оплаты предмета договора, несмотря на это, для победителя торгов заключение договора является обязательным. Соответственно в случае отказа или уклонения участника, выигравшего торги, от подписания протокола и (или) договора, оформляемого по результатам аукциона (конкурса), возмещения затрат на организацию и проведение аукциона (конкурса), а также в иных случаях, предусмотренных законодательством, внесенный ими задаток возврату не подлежит. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить участнику, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка. [41, с.154]

В случае уклонения от заключения договора одной из сторон другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения (части третья и четвертая п. 5 ст. 418 ГК).

Если бы аналогичная ситуация возникла в отношении имущества, продаваемого с торгов, находящегося в республиканской собственности, то организатору торгов и лицу, выигравшему торги, необходимо было бы руководствоваться формой договора купли-продажи капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения (за исключением жилых домов и жилых помещений), незавершенного законсервированного (не законсервированного) капитального строения (кроме не завершенных строительством жилых домов и жилых помещений) и иного недвижимого имущества, находящегося в республиканской собственности, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 30.03.2009 № 32 (далее - форма договора). Особенность данной формы договора в том, что при заключении договора его стороны могут изменять ее содержание, кроме условий о порядке перехода вещного права на объект, о порядке оплаты цены за объект и об ответственности сторон.

Соответственно применительно к условию о порядке оплаты цены за объект исходя из содержания формы договора купли-продажи он двухвариантный:

1. Полная оплата цены за объект, когда оплата производится в течение 30 календарных дней со дня заключения договора путем перечисления денежных средств на текущий (расчетный) счет продавца, указанный в договоре, или на казначейский счет по месту расположения объекта недвижимости. При этом в счет оплаты цены засчитывается ранее внесенная сумма задатка в размере, установленном договором. И с момента поступления всей суммы цены оплата считается произведенной.

2. Рассрочка оплаты цены за объект, когда подлежит внесению первоначальный платеж в размере и в сроки, установленные договором. Но срок внесения первоначального платежа не должен превышать 30 календарных дней со дня заключения договора, и оплата осуществляется также путем перечисления денежных средств на текущий (расчетный) счет продавца, указанный в договоре, или на казначейский счет по месту расположения объекта недвижимости. Кроме первоначального платежа согласовывается порядок внесения оставшейся суммы с указанием суммы, подлежащей оплате, и месяца года, в который она должна быть произведена.

При установлении рассрочки в самом договоре купли-продажи в соответствии с формой договора предусматривается индексация сумм рассрочки (в соответствии с постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 23.09.2013 № 56 «О порядке расчета платежей при рассрочке оплаты отчуждаемого имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь».

Оплата цены при рассрочке оплаты считается произведенной с момента поступления всей суммы с учетом ежемесячной индексации платежей, а также пени в случае несвоевременной оплаты.

В форме договора приведены основания для наступления ответственности для сторон, которые также не могут быть изменены соглашением сторон, поскольку носят императивный характер, как и порядок оплаты цены объекта. Применительно к нарушению условий о порядке оплаты цены установлено, что, если покупатель в нарушение договора не оплачивает его цену в соответствии с условиями договора, продавец вправе потребовать оплату объекта или отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. [45, с.38]

В случае несвоевременной оплаты цены объекта покупатель уплачивает в республиканский бюджет пеню за каждый день просрочки в размере процентной ставки, равной 1/360 ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь, действующей на день исполнения обязательства, от просроченной суммы.

Вывод:

Торги в первую очередь представляют собой традиционный институт гражданского права, отражающий особый процедурный аспект заключения договора. Однако следует констатировать, что институт торгов в наши дни приобрел межотраслевой характер: с определенными особенностями он применяется не только в гражданском праве, но и за его пределами.

Торги - это универсальная модель приобретения различного рода прав. Иллюстрацией тому служит государственная система лицензирования, составной частью которой нередко выступают торги (лицензии на право пользования участками недр, на оказание услуг связи). Но лицензирование нуждается в торгах не всегда, а лишь в тех случаях, когда отсутствует возможность предоставления неограниченного количества лицензий (например, оказание услуг связи с использованием определенного радиочастотного спектра).

Будучи элементами гражданской правоспособности, эти права возникают посредством заключения гражданско-правового договора. В то же время торги могут быть нацелены и на предоставление прав, не имеющих гражданско-правовой природы, таковы конкурсы на замещение должностей, служащие юридическим фактами для возникновения трудовых, но не гражданских правоотношений.

Торги как межотраслевое явление обладают двумя конститутивными признаками, характерными и для торгов как гражданско-правового института, - это равенство участников торгов и их состязательность друг с другом. При этом все отношения, возникающие в процессе организации и проведения торгов, остаются в области гражданско-правового регулирования, независимо от того, в какой сфере общественных отношений, а также для каких целей организуются и проводятся торги.

В процессе организации и проведения торгов отражена нормативная модель юридической процедуры:

- целевое назначение процедуры - определение контрагента для заключения с ним договора на определенных условиях;

- тип основных отношений - регулятивные;

- круг лиц, участвующих в процедуре, - организатор торгов, претенденты и участники торгов;

- акты поведения, которые могут и должны совершить участники процедуры, - извещение о торгах, допуск претендентов, рассмотрение заявок участников, оформление итогового протокола и т.п.;

- последовательность совершения актов поведения - действия организатора торгов всегда четко увязаны с действиями участников торгов;

- сроки и место осуществления процедурных действий и процедуры в целом - каждое действие в процедуре торгов регламентировано по срокам его совершения;

- правовые средства, обеспечивающие функционирование процедуры - законодательные нормы, посвященные торгам, а также условия, включенные в документацию о торгах.

Таким образом, торги выступают специальной юридической процедурой, опосредующей процесс предоставления какого-либо права, включая право на заключение договора.