Порядок и условия приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и на которых размещены здания, сооружения, строения, регулируется ст. 36 ЗК РФ. Согласно данной нормы права на такие земельные участки возникают у лиц, имеющих права на расположенные на них здания, сооружения и строения по предусмотренным законом основаниям. Если такие права у лица возникли с нарушением норм закона, то право на приобретение земельного участка у них не возникает.

Определение самовольной постройки дано в п. 1 ст. 222 ГК РФ, согласно которой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В процессе применения ст. 36 ЗК РФ необходимо учитывать.что право приватизировать земельный участок имеют только собственники завершенных объектов недвижимости. [1]

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства[2].

Выкуп земельных участков под объектами недвижимости возможно только в тех случаях, которые прямо указаны в законе. К таким случаям закон относит, например, приватизацию объектов незавершенного строительства согласно положениям Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права бессрочного пользования земельным участком.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.[3]

Наличие на земельном участки временных сооружений, которые находятся в собственности физического либо юридического лица, не порождает у них прав на данный участок, в том числе и права приобрести данный участок в долгосрочную аренду.

Вопросам платности либо безвозмездности при получении прав на земельный участок, на котором располагаются здания, строения или сооружения, в ЗК РФ занимают довольно существенное место.

Абзац 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ в вопросе о порядке и условиях приватизации земельных участков с находящимися на них зданиями, строениями и сооружениями отсылает как к положениям ЗК РФ, так и к федеральным законам. [4]

Что касается безвозмездной передачи земельных участков в собственность, то в ст. 36 ЗК РФ и в ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ указываются лица, которые вправе воспользоваться таким правом, и условия, при которых данное правило применяется. К этим лицам относятся религиозные организации, имеющие в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, и общероссийские общественные организации инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. [5]

Последнее предложение п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ отсылает, по сути, к абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ.

Пункты 3 и 4 ст. 36 ЗК РФ посвящены приобретению прав на неделимый земельный участок. делимым будет являться тот участок, который без изменения его разрешенного использования может быть поделён на части, которые могут стать самостоятельными земельными участками после раздела. Соответственно, неделимый участок – это такой, который в силу его хозяйственного назначения, целевого назначения либо разрешенного использования не может быть разделен на отдельные самостоятельные участки.

Следовательно, для определения делимости земельного участка необходимо и достаточно, чтобы:

1) после раздела образовались самостоятельные земельные участки;

2) разрешенное использование образовавшихся земельных участков осуществлялось без перевода их в состав земель иной категории.[6]

Вопросы о делимости или неделимости земельного участка обычно возникают тогда, когда, например, одно здание пристроено к другому и нет возможности поэтому сделать однозначного выводы о том, является ли лицо собственником первично построенного здания или вторичных объектов недвижимости.

Положение п. 5 ст. 36 ЗК РФ, предусматривающее совместное обращение в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления граждан или юридических лиц, являющихся сособственниками жилых зданий, строений, расположенных на земельном участке, для приобретения прав на данный участок, по своему смыслу в системе действующего правового регулирования направлено на защиту прав и законных интересов всех сособственников этих зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, и не может служить препятствием для реализации ими как участниками долевой собственности правомочий по распоряжению принадлежащими им долями в праве собственности на здания, строения, сооружения, а также основанием для отказа в эффективной судебной защите, а значит, не может рассматриваться как нарушающее конституционные права граждан, в том числе гарантированные ст. 19, 35, 46 и 55 Конституции РФ. [7]

Ст. 36 ЗК РФ обязывает уполномоченный орган местного самоуправления заключить соответствующий договор купли-продажи.

В абз. 1 п. 7 ст. 36 ЗК РФ подразумеваются, по сути, две различные конструкции. Первая связана с образованием земельного участка, а вторая — с уточнением местоположения границ ранее учтенного земельного участка.

При этом законодатель допустил тавтологию в первом предложении абз. 1 п. 7 ст. 36 ЗК РФ в отношении уточнения местоположения границ. Формулировки «если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка» и «в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка» подразумевают, что ранее местоположение границ земельного участка не осуществлялось; в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о координатах характерных точек границы. [8]

В отношении такого земельного участка кадастровый орган может выдать заявителю только выписку или кадастровый план территории. В графической части последнего местоположение земельного участка не приводится; его местоположение — квартал в целом.

Таким образом, право на приобретение земельного участка, который находится под зданиями, сооружениями или строениями, имеет собственник данных объектов. При этом здания не должны являться временными постройками или объектами незавершенного строительства.

[1] Козлова Е.Б. Система договоров, направленных на создание объектов недвижимости. - М.: КОНТРАКТ, 2013. – С. 111.

[2] "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016)

[3] Козлова Е.Б. Система договоров, направленных на создание объектов недвижимости. - М.: КОНТРАКТ, 2013. – С. 112.

[4]Жаворонкова Н.Г., Романова О.А. Земельное право. Учебник для бакалавров. – М.: Проспект, 2015. – С. 165.

[5] "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.07.2016)

[6]Жаворонкова Н.Г., Романова О.А. Земельное право. Учебник для бакалавров. – М.: Проспект, 2015. – С. 166.

[7]Гатин А.И. Гражданско-правовые сделки, направленные на отчуждение федеральных земельных участков // Пробелы в российском законодательстве. - 2014. - №4. - С. 82.

[8]Жаворонкова Н.Г., Романова О.А. Земельное право. Учебник для бакалавров. – М.: Проспект, 2015. – С. 166.