Традиционно процедуры предоставления земельных участков делятся на конкурентные и неконкурентные.

Неконкурентные процедуры предоставления земельных участков осуществляются без предварительного согласования места размещения объектов.

Конкурентные процедуры подразделяются на те, в ходе которых торги проводятся на этапе предоставления земельного участка, и те, в ходе которых торги проводятся до предоставления земельного участка – «на этапе выбора контрагента по договорным отношениям, в ходе реализации которых потребуется предоставление земельного участка в упрощенном порядке».

М.В. Попов ко второй группе конкурентных процедур относит предоставление земельных участков лицам, победившим в торгах на право осуществления определенной градостроительной деятельности:

- реализации концессионного соглашения;

- развития застроенной территории;

- строительства объекта недвижимости, осуществляемого за счет

бюджетных средств[1] .

Порядок предоставления земельного участка для строительства в границах застроенной территории введен Федеральным законом РФ от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»[2]. Введение законодателем новой формы предоставления земельных участков обусловлено проблемами, связанными с устранением и обновлением ветхого жилищного фонда. В случае заключения договора о развитии застроенной территории земельный участок должен находиться в муниципальной собственности или в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам. Данный земельный участок предоставляется либо в собственность бесплатно, либо в аренду с арендной платой в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.

Земельным кодексом РФ предусмотрено две процедуры предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (Приложение 1):

1) без предварительного согласования места размещения объектов;

2) с предварительным согласованием места размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Проведение торгов при предоставлении земельного участка для строительства по процедуре с предварительным согласованием места размещения объекта не требуется[3].

Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется в собственность или аренду исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Земельным кодексом РФ предусмотрены разные стадии по проведению работ в целях предоставления земельного участка для строительства и дальнейшего получения прав на земельный участок. Однако, несмотря на различия, они во многом схожи. В обоих случаях для предоставления земельных участков для строительства необходимо пройти следующие стадии:

- проведение работ по формированию;

- государственный кадастровый учет.

Завершающей стадией двух процедур является оформление результатов проведенных работ:

- в случае предоставления земельных участков без предварительного согласования: подписание протокола о результатах торгов;

- в случае предоставления земельных участков с предварительным согласованием: принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.

При этом естественным дополнением процедуры предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования является проведение торгов после формирования земельного участка, а процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием - выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта до формирования земельного участка

Основным отличием одной процедуры от другой является проведение торгов либо их отсутствие[4]. Данный критерий взаимосвязан с видом формирования земельного участка до его постановки на кадастровый учет.

Так, в случае предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования он формируется органом исполнительной власти или органом местного самоуправления. Данная процедура включает в себя следующие действия компетентных органов и организаций:

- осуществление государственного кадастрового учета;

- определение разрешенного использования земельного участка;

- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-

технического обеспечения;

- принятие решения о проведении торгов или предоставлении земельного участка без проведения торгов, публикацию сообщения о проведении торгов.

Формирование земельного участка как отдельная стадия в случае его предоставления с предварительным согласованием места размещения объекта в ЗК РФ не указана. В случае предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, прежде чем провести его кадастровый учет, проводятся выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта (Приложение 2).

Процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности

23 июня 2014 года во исполнение ряда поручений Президента Российской Федерации и положений Дорожной карты «Совершенствование правового регулирования градостроительной деятельности и улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» был принят Федеральный закон от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 171-ФЗ). Указанный закон вступает в силу с 1 марта 2015 года (за исключением отдельных положений), внося существенные изменения в правовое регулирование предоставления земельных участков, в том числе и для строительства.

Законодательство в сфере предоставления земельных участков для строительства в редакции, действующей до 1 марта 2015 года, ни в коей мере не утрачивает свое значение и актуальность с наступлением указанной даты. Это связано с тем, что Федеральным законом № 171-ФЗ устанавливается длительный переходный период, в течение которого в ряде случаев остаются применимыми нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в действующей ныне редакции. В качестве примеров можно привести два его положения (в законе их значительно больше):

1) До 1 марта 2018 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона 171-ФЗ) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка (см. пункт 1 статьи 34);

2) В случае если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с пунктом 3 статьи 30.1 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона № 171-ФЗ) опубликовано сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства, предоставление такого земельного участка осуществляется в соответствии со статьей 30.1 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона № 171-ФЗ), но не позднее 1 января 2018 года (см. пункт 4 статьи 34).

Таким образом, с 1 марта 2015 года в течение нескольких лет органам государственной и муниципальной власти, частным инвесторам и иным заинтересованным лицам невозможно будет ограничиться освоением «нового» правового регулирования в изучаемой сфере общественных отношений – в некоторых случаях необходимо будет помнить и применять «старое».

Существенным изменением действующего ЗК РФ является расширение объема понятия «образование земельного участка», которому в новой редакции ЗК РФ посвящена целая глава 1.I с одноименным названием.

Анализируя соотношение понятий «образование» и «формирование» земельного участка по действующему законодательству, можно сделать вывод о том, что формирование земельного участка по своей сущности является способом первичного образования земельного участка из публичных земель. Аналогичный подход находит свое отражение в новой редакции ЗК РФ. Понятие «формирование» земельного участка по смыслу ЗК РФ в старой редакции исключается, при этом понятие «образование» земельного участка расширяется за счет включения в его объем правовой конструкции аналогичной по своей сущности формированию земельного участка (т.е. первичному созданию земельного участка из публичных земель).

Таким образом, понятие «образование» земельного участка» с 1 марта 2015 года включает в себя две группы общественных отношений:

- первая – по первичному созданию земельного участка из неиспользуемых публичных земель (которая ранее именовалась «формированием земельного участка»);

- вторая – по вторичному созданию земельного участка (земельных участков) при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из уже существующих земельных участков (которая ранее представляла собой собственно «образование земельного участка»).

Федеральный закон № 171-ФЗ объединяет предусмотренные в настоящее время в ЗК РФ процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового (статьи 30, 30.1, 30.2, 31, 32, 38, 38.1, 38.2 и др.) с процедурой предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством (статья 34). В связи с этим, 1 марта 2015 года вступил в законную силу единый порядок предоставления земельных участков из государственной и муниципальной собственности для всех целей использования (формулировки целей предоставления «для строительства» и «для целей, не связанных со строительством» применительно к процедурам исключаются).

Анализируя положения главы V.I ЗК РФ, можно выделить четыре самостоятельные процедуры предоставления земельных участков непосредственно для целей строительства (Приложение 3):

- первая процедура: предоставление земельного участка на аукционах (без предварительного согласования);

- вторая процедура: предоставление земельного участка с предварительным согласованием (без аукциона);

- третья процедура: предоставление земельного участка без аукциона и без предварительного согласования;

- четвертая процедура: предоставление земельного участка с предварительным согласование (на аукционе).

На основании анализа вышеуказанных процедур видно, что согласно четвертой процедуре земельный участок (основным видом разрешенного использования которого является строительство здания, в данном случае – индивидуального жилого дома) может оказаться в собственности заинтересованного лица посредством предоставления земельного участка на аукционе. Во всех других случаях заинтересованное лицо имеет право приобрести земельный участок для целей строительства посредством аукциона на праве аренды только в соответствии с первой из выделяемых процедур.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что нормы ЗК РФ, регулирующие процедуры предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, основывающиеся на использовании торгов, отвечают требованиям рыночной экономики и обеспечивают равный доступ заинтересованных лиц к государственным земельным ресурсам. Создана система продвижения градостроительного зонирования, как правового основания для осуществления предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, заинтересованным лицам для жилищного строительства.

[1] Попов М.В. Указ. соч. С. 144;

[2] СЗ РФ, 25.12.2006, №52 (1 ч.), ст. 5498.

[3] Так, решение администрации об отказе в утверждении актов выбора земельных участков и проектов территориального землеустройства границ земельного участка под строительство кафе, гостиницы и здания для торговли овощами и фруктами в районе рынка было признано незаконным, так как администрация до этого разрешила обществу провести работ по выбору земельных участков, то есть выбрала процедуру предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием. См.: Каширин А. Прав ли чиновник // ЭЖ-Юрист, 2008, № 32. СПС Консультант Плюс.

[4] Как указывает в своей работе Мальцев, это должно быть критерием для классификации способов предоставления земельных участков для строительства. См.: Мальцев, Предоставление прав на земельные участки в городе Москве. - Дисс. на соискание уч. ст. к.ю.н. - М., 2008. - С. 165.