Содержание гражданско-правовых договоров на практике

раскрывается с помощью совокупности условий, которые стороны согласовали между собой. А сами условия договора уточняют соответствующее правоотношение его субъектов (условия о предмете, цене, сроках и порядке исполнения обязанностей и т. п.). Каждое условие гражданско-правовых договоров имеет свое собственное содержание. В итоге совокупность всех согласованных условий договора и составляет его содержание.

При заключении инвестиционного договора инвесторами могут быть заключены различные гражданско-правовые договоры, существенные условия которых сторонами могут быть частично дополнены, либо во все исключены другими положениями. Все это зависит от вида заключаемого договора и от волеизъявления сторон, а также следует принять во внимание специфику конкретного объекта инвестиций и требований, применяемое к этим правоотношениям законодательством.

При заключения инвестиционного договора инвесторы могут преследовать различные цели, к примеру, заключение такого вида договора может быть направлено на приобретение в собственность имущества или приобретение объектов гражданских прав во временное пользование, также инвесторы могут заключать инвестиционные договора направленные на выполнение работ (оказание услуг). Что может выделить инвестиционные договоры из числа гражданско-правовых договоров, закрепленных в гражданском законодательстве? Во-первых, среди других однотипных договоров инвестиционные договоры выделяет их объект и обязательная возмездность отношений, которая всегда имеет меновый характер.

При заключении инвестиционного договора всегда участвуют две стороны, т.е. они двусторонние. И для того, чтобы признать договор инвестиционным, он должен быть инвестиционным хотя бы для одной из сторон договора[1].

Договор заключается при определенных условиях. Эти условия, согласно ГК РФ называются существенными - это все необходимые и достаточные условия, при которых договор можно будет считать заключенным. Прежде всего, таким условием является предмет договора, по которому стороны обязаны достигнуть соглашение. Существенные условия для каждого вида договора свои и стороны заключая договор должны согласовать все существенные условия (п.1 ст. 431 ГК РФ). Следовательно, договор нельзя признать заключенным, если не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.[2].

Существенные условия необходимо отличать от пунктов договора. Условия договора - это согласованные сторонами договора положения, которые определяют будущие права и обязанности сторон, а пунктами договора считаются элементы текста договора, которые имеют определенный порядковый номер. В договорах, в которых присутствует нумерация или просто представлена некая самостоятельная и законченная часть согласованного и утвержденного сторонами текста, это и будет считаться пунктами договора. Пункты договора могут содержать различные условия, например «Исполнитель вправе отказаться от исполнения настоящего договора при условии полного возмещения Заказчику убытков», а может и просто иметь информационный характер: «Договор составлен в двух экземплярах». В последнем указанном примере прав и обязанностей для сторон такой элемент текста договора не образует, он носит лишь информационный характер. Законодатель для некоторых видов договоров предъявляет требования наличия определенной информации (например, о наличии лицензии на оказание определенных услуг), в рассматриваемом случае законодатель говорит, что договор является не просто источником прав и обязанностей, но и представляет собой информационный документ, который касается взаимоотношений сторон. Таким образом, законодатель защищает сторон.

При заключении договора главным условием для сторон является найти общее понимание по его существенным условиям, так как без их согласования не может быть заключен и соответственно не возникнут права и обязанности у сторон. С этой целью законодателем введена обязанность сторон об обязательном согласовании существенных условий договора, тех минимально необходимых положений, которые позволяют определить, какое именно соглашение стороны заключили между собой [3]. Это помогает идентифицировать и сам договор и применить к договору нормы, его регулирующие.

Наряду с существенными условиями в литературе принято выделять также обычные и случайные условия договора (соглашения)[4], но стоит помнить, что только наличие существенных условий влияет на само существование договора. В науке гражданского права в настоящее время уже доказано, что существенные условия - это те условия, которые необходимы и достаточны для заключения гражданско-правового договора. Кроме того указывается, что соглашение по существенным условиям обязательно должно быть достигнуто сторонами, в противном случае договор, в котором не достигнуто согласие по всем имеющимся существенным условиям, будет считаться не заключенным[5].

Увеличение количества существенных условий в договоре естественно, усложняют и затрудняют экономический оборот, это происходит потому что ранее заключенные соглашения подпадают под угрозу признания их незаключенными. Но с другой стороны, если выяснить существенные условия договора и обеспечить их присутствие в нем, то это делает сам договор, заключенный сторонами, более надежным и отвечающим их потребностям[6].

Согласно статье 8 Закона об инвестиционной деятельности в РФ, субъекты между собой осуществляют инвестиционную деятельность заключая договора и (или) государственные контракты. При заключении которых стороны обязаны руководствоваться действующим Гражданским кодексом Российской Федерации. Поскольку в указанном законе не установлена форма инвестиционного контракта, то заключение предварительного договора обязательно в письменной форме. Данный вывод следует из системного толкования положений статьи 8 Закона об инвестиционной деятельности в РФ и пункта 2 статьи 429 Гражданского Кодекса РФ[7].

Анализирую имеющиеся материалы судебной практики по спорам, связанным с инвестиционными договорами можно сделать выводы, что возникают определенные проблемы. Например, как оценивать существенные условия таких договоров.

По одному из дел, согласно материалам дела истец обратился в суд с иском о признании незаключенным договора инвестирования. При этом истец квалифицировал оспариваемый договор как договор долевого участия в строительстве, в котором сторонами не было согласовано условие о вкладе администрации муниципального образования[8]. Судом было в удовлетворении иска отказано. Суд в мотивировочной части своего решения указал, что условие о предмете договора инвестирования должно считаться согласованным сторонами, а сам договор - заключенным. Если само здание уже введено в эксплуатацию, а при этом неопределенность в отношении характеристик инвестиционного объекта, а именно площади застройки и объема инвестиций отсутствовала. Судом было отмечено, что в каждом рассматриваемом случае необходимо выявить природу инвестиционного договора, это объясняется тем, что само понятие «инвестиций» законодательно не закреплено и при этом не имеет установленного или общепризнанного закрепленного юридического содержания. В этой связи при использовании в названиях договоров слова «инвестиционный», такие договора могут обозначать разнообразные гражданско-правовые отношения, которые между участниками гражданского оборота[9].

Рассмотрим вопрос о существенных условиях инвестиционного договора, по мнению автора в инвестиционном договоре, существенными следует признавать такие условия договора, как: предмет, цена, срок, контроль за вложенными инвестициями со стороны инвестора.

Законом об инвестиционной деятельности в РФ и Законом РСФСР об инвестиционной деятельности в РСФСР предусматривается, что условия об объекте капитального вложения, а также порядок, источники и сроки финансирования строительства являются существенными условиями договоров инвестирования[10].

также положения, предусмотренные ст. 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации[11], можно сделать вывод, что существенным условием инвестиционного договора будет его предмет. Но при этом положения инвестиционных договоров могут быть частично дополнены или исключены иными положениями, это будет зависеть от видов договоров или соглашений, а также видов объектов инвестирования и требований, закрепленных в действующем законодательстве. Кроме того, согласно постановлению ФАС Дальневосточного округа от 21 апреля 2008г. № Ф03-А73/08-1/1143, суды пришли к выводу, что в

инвестиционном договоре, как одно из обязательных условий, должно указываться на цель получения прибыли.

Так, согласно Постановлению ФАС Дальневосточного округа от 21 апреля 2008 г. по делу №Ф03-А73/08-1/1143[12] суд сделал закономерный вывод о том, что инвестиционный договор должен обязательно содержать, что целью данного договора является получение прибыли, являющейся для инвестиционного договора обязательной. Следовательно, указывать на цель получения прибыли в инвестиционном договоре, является обязательным условием таких договоров, что подтверждается сложившейся практикой.

Предмет инвестиционного договора является все то, по поводу чего стороны договора, собственно, и заключают инвестиционный договор. В разделе «предмет договора» стороны по своему усмотрению могут сформулировать пункт об участии сторон. Рассмотрим один из примеров: при заключении договоров, связанных со строительством, предмет договора чаще всего звучит так: «инвестор принимает непосредственное участие в финансировании одобренного инвестиционного проекта путем передачи собственных средств (инвестиций), а заказчик в свою очередь реализовывает их с целью создания и передачи будущего объекта недвижимости инвестору». Заключая договор, следует обратить внимание на то, что объект строительства может находится в стадии строительства, а может быть только в проекте, то есть еще не создан, в таком случае не стоит говорить об индивидуализации его окончательно, так как в процессе строительства могут быть внесены существенные изменения в объект строительства. В этой связи необходимо согласиться с мнением В.А. Ласкового, который указывает, что в таких договорах необходимо указать все характеристики объекта, позволяющие индивидуализировать, к ним по мнению автора относятся: строительный адрес, номер корпуса (если такой имеется), номера подъездов, этаж либо этажность объекта (если многоэтажный дом), ориентировочная нумерация жилых либо нежилых помещений, а также экспликация вышеуказанных данных. Под которой следует понимать графическое пояснение расположения всего объекта и

~?70

поэтажное относящееся к расположению конкретных помещений[13].

Следовательно, автор считает, что в предмет инвестиционного договора обязательно должен содержать условия о порядке, источниках, сроках и цели финансирования, потому что в соответствии с имеющейся судебной практикой это признается существенным условием инвестиционных договоров[14].

Еще одним существенным условием инвестиционного договора является цена. К примеру, при заключении договоров, связанных со строительством договорной ценой будет та, которая согласована сторонами и не измена на весь период строительства.

При этом ценой в инвестиционном договоре будет являться все то, что инвестор обещает предоставить как инвестиции. На территории РФ официальной денежной единицей (валютой) является рубль[15], поэтому по заключенному между сторонами договору расчеты на территории РФ должны производиться в рублях. Однако иногда на практике встречаются случаи, когда в разделе «цена» сторонами фиксируется сумма в иностранной валюте, но в этом случае необходимо в договоре прописать источник информации о курсе этой валюты к рублю. Стороны это прописывают, как правило, одним предложением следующего содержания: «расчеты по договору производятся в рублях, который эквивалентен курсу указанной иностранной валюты, рассчитывающийся по курсу Центрального банка РФ установленный на день оплаты». Но если речь идет о договорах, заключаемых при строительстве то в договоре обязательно должно быть указан общий размер вкладываемых инвестиций, а при заключении инвестиционного договора в строительстве необходимо указать и цену, по которой оценивается один квадратный метр объекта.

По инвестиционному договору одна сторона (инвестор) вкладывает инвестиции, в определенной сумме или объеме, который необходим для реализации утвержденного инвестиционного проекта, это не является оплатой действий другой стороны договора (заказчика) для получения в будущем прибыли (например, объекта недвижимости).

На примере инвестиционных договоров в строительстве рассмотрим классификацию договорной цены, как стоимости, согласованной сторонами, которую можно условно разделить на два вида:

В первую очередь, это цена твердая, то есть на весь период строительства объекта недвижимости цена остается неизменной и не зависит от различных факторов. В эту стоимость изначально вкладывается все возможные расходы, к которым можно отнести цены на материалы, с учетом их возможного подорожания, оборудование и возможное вознаграждение заказчика, тарифы по расходам на один кВ.м., и конечно

273

же возможные риски при строительстве .

Во-вторых, это приблизительная цена. Такой вид цены стороны определяют и указывают в договоре. На практике стороны чаще всего применяют индексный метод расчета стоимости он заключается в том, что первоначальная стоимость предмета инвестиционного договора в дальнейшем корректируется индексами, которые учитывают текущие изменения цен на рынке на ресурсы, которые используеются в строительстве (материалы, оборудование и т.д.)[16] [17].

Вторым существенным условием инвестиционного договора признается срок. Суд чаще всего рассматривает споры связанные с нарушением исполнения обязательства в срок по инвестиционному договору. Здесь следует согласиться с мнением, высказанным В.А. Ласковым, что в при осуществлении инвестиционной деятельности возможны такие обстоятельства как объективного, так и субъективного характера, возникновение которых не позволяют выполнить обязательство в «разумный» срок, и следовательно использовать такой критерий как «разумность» представляется проблематичным[18]. Если рассматривать договора, заключаемые в строительстве, то здесь сроки исчисляются конкретной датой, месяцем или кварталом, на практике чаще всего встречается указание не конкретной календарной датой, а определенным кварталом установленного сторонами года. Именно от установления сроков исполнения обязательств сторонами договора рассчитываются риски между ними, кроме того исчисляется гарантийный срок, устанавливаются штрафные санкции за невыполнение или нарушение условий договора.

На примере инвестиционных договоров, заключаемых в строительстве срок исполнения обязательств по договору могут быть установлены в отношении сдачи объекта государственной приемной комиссии. При этом в договоре оговаривается и передача всех необходимых сопроводительных документов. Кроме того срок может быть установлен и на момент оформления права собственности на объект строительства инвестору, все зависимост от того, как обговорили стороны в договоре, однако при этом следует ограничить наступление указанных событий четкой календарной датой (например, не позднее 31 января 2016

г).

Законодатель при определении срока исходит из презумпции обязательного наличия такого условия инвестиционного договора, как срок, так как с момента его наступления у субъекта инвестиционной деятельности должен возникнуть определенный результат и появляется право требовать возмещения убытков, в случае невыполнения своих обязательств. Отсутствие в инвестиционном договоре условия о сроке, в соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ будет являться основанием говорить о незаключенности инвестиционного договора, указанный вывод подтверждается имеющейся судебной практикой[19].

Еще одним признаком, отличающим инвестиционные договора от гражданско-правовых договоров является условие о контроле за осуществлением инвестиционной деятельности. Это условие подразумевает, что контроль могут осуществлять и государство и инвестор, примером может служить условие о контроле по соблюдению и исполнению условий инвестиционного проекта. Пункт о контроле включается и в договоры, связанные с инвестиционной деятельностью, этот вывод подтвержден сложившейся судебной практикой[20].

Механизм контроля инвестиций включает: систему средств защиты инвестиций; своевременное получение информации по использованию вложенных инвестиций, и по срокам и этапам выполнения инвестиционного проекта.

Кроме существенных условий инвестиционного договора, стоит затронуть вопрос и об обычных условиях таких доборов. К обычным условиям инвестиционного договора можно отнести: проведение торгов; порядок передачи инвестиций по договору; наличие инвестиционного проекта; права и обязанности сторон инвестиционного договора.

Стороны сами могут определить, как инвестор будет вносить инвестиции. К примеру, порядок передачи инвестиционных вложений инвестором возможен единовременно, то есть инвестор всю сумму инвестиционных вложений вкладывает сразу после заключения договора либо инвестор вкладывает инвестиции по графику, который согласовали стороны договора. Кроме того, иногда в договоре сторонами включается и пункт о возможности изменения цены, случаев и условий ее изменения.

К обычным условиям также принято относить условие о наличие инвестиционного проекта. Такое условие договора, чаще встречается при заключении инвестиционных договоров в строительстве и представляет из себя так называемый бизнес-план, то есть сторонами описываются практические действия, как будут осуществлять инвестиции. При этом стороны в бизнес-плане обосновывают экономическую целесообразность, объемы и сроки, осуществления инвестиционных вложений. Также инвестиционный проект может содержать проектно-сметную

документацию, которая разработана в соответствии с нормативноправовыми актами Российской Федерации и утверждена стандартами (нормами и правилами) в установленном порядке стандартами (нормами и правилами). Сравнивать инвестиционный проект с проектно-сметной документацией не правильно, так как понятие «инвестиционный проект» является более широким, чем понятие «проектно-сметная документация». В литературе существует иная, противоположная точка зрения. Ю.Г. Басин считает, что инвестиционный проект - это развернутый план

строительства, который включает комплект документации, которая содержит ТЭО (ТЭР), чертежи, пояснительные записки[21].

По мнению В.А. Хитрова, вводя термин «инвестиционный проект» можно его толковать двояко: во-первых, инвестиционный проект представляет собой комплекс решений, во вторых его можно рассматривать как сферу деятельности, которая согласно поставленным целям, а также принятым решениям, регулирующим порядок достижения целей, следовательно, это процесс по целенаправленному созданию объекта инвестиционной деятельности[22].

Согласно мнению В.А. Ласкового, утвержденный акт инвестора преображает инвестиционный проект в документ, который важен с юридической точки зрения и охватывает своим содержанием процесс финансирования, а также проектирования, а в дальнейшем и строительства[23].

Арбитражный суд, квалифицировав заключенный сторонами договор об инвестиционной деятельности в части условий, касающихся обязанностей инвестора, как договор подряда, удовлетворил исковые требования о расторжении указанного договора и обязал инвестора передать объект недвижимости истцу. В Постановлении сделан вывод, что поскольку из материалов дела следует и ответчиком не отрицается то, что обязательства по разработке, утверждению и согласованию инвестиционного проекта инвестором на сегодняшний день не исполнены, результат инвестиционной деятельности (реконструированное здание) по заключенной сторонами сделке не получен (статья 8 Закона об инвестиционной деятельности в РФ)[24].

Некоторые авторы к обычным условиям инвестиционных договоров относят условие о проведении торгов, когда заказчик сам выбирает себе то лицо, которое предложило оптимальный вариант реализации условий инвестиционного проекта.

Еще одним обычным условием можно считать передачу объекта недвижимости инвестору. Согласно этому условию стороны инвестиционного договора подписывают акт сдачи-приемки либо иной документ о передаче. Здесь стороны могут предусмотреть и передачу всей необходимой правоустанавливающей документации, к которой, к примеру, относится документы на землю, на объект строительства и т.д.

По инвестиционным договорам в строительство жилых помещений право собственности на землю переходит от инвестора к собственникам уже после ввода объекта в эксплуатацию.

Но при этом неоднозначным является такой момент, как именно осуществляется переход прав на землю от лица, который является прежним собственником в общую долевую собственность. Если не соблюдать установленный законом порядок, то право, которым наделен прежний собственник само по себе прекратиться не может. Подтверждением служит имеющаяся судебная практика, так в соответствии с Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 21 марта 2007г. №А28-4887/2006-182/4[25], в соответствии с п. 1 ст. 2 Земельного Кодекса Российской Федерации нормы земельного права, которые

содержатся и в других нормативно-правовых актах, в частности в федеральных законах, не могут противоречить Земельному кодексу РФ. Суды пришли к правомерному выводу, что порядок в соответствии с которым предоставляются земельные участки, находящиеся под постройками (домами) в долевую собственность к собственникам жилых помещений (квартир) должны соответствовать общему порядку по которому предоставляются земельные участки в долевую собственность лиц, которые являются собственниками недвижимого имущества (квартир), расположенного на данном земельном участке. Это означает, что при регистрации надо применять нормы, закрепленные в п.п. 5, 6 ст. 36 Земельного Кодекса Российской Федерации, согласно которым указано, что сторонам необходимо совместно обратиться в соответствующий исполнительный орган государственной власти или местного

самоуправления с заявлением о приобретении права на земельный участок, в качестве приложения указать кадастровую карту[26].

Этой позиции следует и Минфин России, что подтверждается письмами от 2 ноября 2006г. №03-06-02-04/152[27] и от 27 октября 2006г. №03-06-02-04/149[28]. В которых говорится, что «обязанность по уплате земельного налога в отношении земельного участка сохраняется за организацией до государственной регистрации прекращения права собственности на данный земельный участок. По вопросу о порядке государственной регистрации прекращения права собственности

организации-застройщика на земельный участок, который переходит в общую долевую собственность к собственникам помещений в многоквартирном доме, следует обратиться в территориальные органы Росрегистрации».

Еще одним из обычных условий являются права и обязанности сторон инвестиционного договора.

Как верно указывает С.В. Сарбаш, что определить существо имеющегося правоотношения можно исходя из содержания договора, а не его названия. По мнению автора, именно от оценки конкретных прав и обязанностей, указанных в договоре, служит основанием для их правовой квалификации[29].

В соответствии со статьей 6 Закона об инвестиционной деятельности в РФ инвесторы наделяются равными правами при осуществлении инвестиционной деятельности, такими как владеть, пользоваться и распоряжаться как объектами капитальных вложений, так и результатами их осуществлений. Все правоотношения между сторонами инвестиционной деятельности регулируются на основании договора, в соответствии с Г ражданским кодексом РФ.

При этом государство защищает права инвесторов (статья 11 Закона), гарантирует субъектам инвестиционной деятельности равные права и защиту капитальных вложений (статьи 15, 16 Закона). При прекращении инвестиционной деятельности субъектам инвестиционной деятельности возмещаются убытки в порядке, предусмотренном законодательством или договором (статья 18 Закона)[30].

Если рассматривать права и обязанности инвестора и заказчика по инвестиционным договорам в строительстве, то можно сказать, что инвестора по праву называют инициатором строительства, так как заказчик получает определенные полномочия от инвестора, а его права и обязанности закреплены в договоре. При этом заказчик на свое усмотрение формирует договорные отношения с другими участниками строительства, определяет направление и порядок освоения инвестиций.

В практике, при заключении инвестиционного договора в строительстве, бывают такие ситуации, что права и обязанности по договору между организациями, заключившими инвестиционный договор распределены не совсем логично. К примеру, на инвестора возлагаются функции заказчика-застройщика, пусть и частично, но инвестор не всегда готов брать на себя такие обязанности по реализации инвестиционного проекта.

Постановление Госстроя СССР от 2 февраля 1988 г. № 16 «Об утверждении Положения о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре» подробно раскрывает все функции заказчика, который он осуществляет в планирование, финансирование, учете и отчетности, материальнотехнического обеспечения, освоению строительных площадок, надзоре за строительством, приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов[31].

Так как инвестиционный договор на практике признается непоименованным договором и в систему гражданско-правовых договоров, которые предусмотрены в Гражданском кодексе РФ не входит. Поэтому при рассмотрении споров между сторонами инвестиционного договора взаимоотношения между ними регулируются подразделом 2 (общие положения о договоре) раздела III Гражданского кодекса РФ. Это означает, что права и обязанности сторон инвестиционного договора будут разрешаться опираясь на общие начала и смысл действующего гражданского законодательства, а также учитывая требования, такие как, добросовестность, справедливость и разумность, т.е. аналогии права[32].

Для защиты своих интересов и инвестиций потенциальным инвесторам необходимо знать, как заключать инвестиционные договоры. В них необходимо указать предмет, конкретные вкладываемые инвестиции, определенные практические действия, четкую цель инвестирования, сроки выполнения обязательств. Если учитывать положения, которые предусмотрены ст. 432 Гражданского кодекса РФ, то действующим законодательством закреплено, что единственное существенное условие инвестиционного договора, является его предмет. Это единственное условие, которое закон прямо предусматривает. Необходимость этого закрепления играет свою роль и для практиков, чтобы выработать механизм защиты вложенных инвесторам инвестиций, в случае невыполнения своих обязательств другой стороной договора.

Инвестиционный договор, как и любой другой гражданско-правовой договор считается заключенным с момента согласования сторонами всех существенных условий. Если хоть одно существенное условие договора не согласовано, такой договор признается не действительным. Изменять и расторгать договор тоже можно лишь по согласию сторон, если действующим законодательством не предусмотрено иное.

Указание на цель получения прибыли для инвестиционных договоров является существенным условием такого вида договоров.

На практике в случае нарушения сроков по инвестиционным договорам в строительство (к примеру, нарушение сроков строительства объекта недвижимости) инвестор имеет право требовать от другой стороны договора возмещение убытков и упущенной выгоды в соответствии с нормами Г ражданского кодекса РФ.

Судебная практика подтверждает, что при не исполнении обязательств по передаче квартир, согласно договору, заключенному в целях участия в строительстве жилого дома, истец имеет право предъявить к ответчику иск о возмещении убытков в сумме, необходимой последнему для покупки аналогичных квартир, указанные нормы отражены в п. 10 Информационного письма ВАС РФ от 25 июля 2000 г. №56 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в

290

строительстве» .

Право требовать возмещение убытков это гарантия для инвестора возможности купить аналогичный объект, так как сумма убытков высчитывается из стоимости аналогичного объекта. Право на возмещение убытков закреплено в ст. 393 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым, инвестор имеет право настаивать на взыскании убытков, размер которых будет зависеть от стоимости аналогичного объекта недвижимости на момент вынесения решения судом. Кроме реальных убытков инвестор наделен правом требовать от инвестор вправе требовать от другой стороны договора возместить убытки, предусмотренные статьей 15 Гражданского кодекса РФ, упущенную выгоду. Их размер будет рассчитываться, в соответствии с законом.

Однако на практике инвесторы могут столкнуться и с такой ситуацией, когда у другой стороны договора (контрагента) отсутствует имущество, на которое можно обратить взыскание, и при этом объект недвижимости, в который инвестор вкладывал свои средства построен частично, но не введен в эксплуатацию либо вовсе не построен, например заложен только фундамент. Как быть в такой ситуации инвестору? [33]

В этой ситуации у инвестора есть право предъявления иска о признании права долевой собственности на незавершенный объект инвестиционной деятельности. При этом, незавершенные объекты инвестирования, в соответствии с п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991г. №1488-1, входят в долевую собственность сторон заключивших инвестиционный договора до момента их приемки и оплаты инвестором (заказчиком)[34]. На этот счет имеется и судебная практика, одним из примеров будет постановление Федерального арбитражного суда СевероЗападного округа, который рассмотрел дело, и разъяснил, что так как объект инвестиционной деятельности не был принят в эксплуатацию, то стороны договора имеют право лишь в определении своей доли в имуществе, которое находится в общей долевой собственности[35].

Еще одним судебным актом подтверждено, что инвестор может просить выдела своей доли. Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 1 марта 2000г. по делу №А19-7759/99-35-Ф02-248/00-С2[36] разрешил спор и указал, что согласно п. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности в РФ объекты инвестирования, которые признаны незавершенными могут являться долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до того как инвестор произвел приемку и оплату инвестором (заказчиком) всех выполненных работ и услуг. Поэтому, когда инвестор заключает инвестиционный договор, он является собственником своей доли и имеет право распоряжаться ею. На практике существуют случаи, когда инвестор передавал свои права третьим лицам, если это не запрещено заключенным договором и действующим законодательством.

При рассмотрении другого дела Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа разрешая дело, указывает, что, согласно п. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности в РФ объекты такой деятельности, которые признаны незавершенными, могут являться для субъектов инвестиционного процесса долевой собственностью до того момента, когда инвестор осуществит его приемку и оплатит его, а также все выполненные работы и услуги, а из самого объекта незавершенного строительства может быть выделена доля. Кроме этого судом было указано, что в незавершенном объекте инвестиционной деятельности определить размер своей доли можно лишь только после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.

Стоит рассмотреть еще и такой момент, когда в нарушении условий инвестиционного договора объект инвестирования был незаконно передан иным лицам. В таком случае инвестор имеет право предъявления иска об истребовании объекта инвестиционной деятельности из чужого незаконного владения. В соответствии с п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ[37] указывается, что в таких случаях, когда имущество возмездно приобретается у лица, у которого не было права его отчуждать, о чем приобретатель имущества либо не знал либо и не мог знать (так называемый, добросовестный приобретатель), в этому случае собственник имеет право истребовать это имущество от приобретателя. В другом случае, если имущество было продано собственником или тем лицом, которому собственник передал имущество во владение. Еще в статье перечислены и случаи, когда имущество являлось предметом хищения у собственника или лица, которому собственник передал имущество во владение, или же выбыло из их владения каким-то другим способов, но помимо их воли либо путем обмана. Следовательно, возникает вопрос, имеет ли право предъявить иск инвестор, ведь он не является собственником. Но поскольку инвестор наделен правом долевой собственности на объекты инвестиционной деятельности, то закон наделяет его и правом заявлять подобные иски.

Как и любой договор, инвестиционный договор должен начинаться с преамбулы, которая имеет общее юридическое значение и определяет дееспособность сторон и полномочия лиц, подписавших договор.

Преамбула договора может содержать следующую информацию:

Наименование договора. Стороны именуют его по-разному: «инвестиционный договор», «инвестиционный контракт», «инвестиционное соглашение». Но стоит помнить, что само наименование договора никак не определяет его условий, так как именно возникновении споров между сторонами Гражданский кодекс Российской Федерации ставит условия договора выше чем его наименование , и будет применять к нему нормы гражданского законодательства в зависимости от условий самого договора.

Место и время заключения договора. Место заключение договора имеет значение, когда встает вопрос о применении к нему действующего законодательства. На практике это, прежде всего, относится к нормативноправовым актам субъектов РФ. Однако, хотя ст. 3 Гражданского Кодекса РФ и устанавливает, что действующее гражданское законодательство находящееся в ведении Российской Федерации, на практике некоторые субъекты РФ включают в свое законодательство некоторые гражданскоправовые нормы[38]. Согласно ст.4 Гражданского Кодекса РФ для инвестиционного договора имеет значение и время заключения его заключение, определяющее как действует гражданское законодательство во времени, потому что акты гражданского законодательства обратной силы не имеют и могут применяться лишь отношениям, возникающим после введения их в действие. В соответствии со статьей 422 Гражданского Кодекса РФ, которая дополняется статьей4 Г ражданского Кодекса РФ[39], в тех случаях, когда договор уже заключен а потом принимается закон, который устанавливает обязательные для сторон правила не схожие с теми, которые действовали при заключении договора, то условия договора сохраняют свою силу.

Также в преамбуле содержится и информация о сторонах, которые заключают договор. Когда договор заключается между юридическими лицами, то стороны должны указать их полное фирменное наименование. А должностным лицам, действующим от имени организаций необходимо указывать документ, на основании которого доверенное лицо имеет право пользоваться всеми необходимыми правомочиями с целью предоставления их интересов. А в том случае если стороной является физическое лицо, в договоре, как правило, должны быть указаны данные, которые позволяют полностью идентифицировать такое физическое лицо, к ним относятся паспортные данные гражданина, место его постоянной прописки. Более подробную информацию, например, юридический адрес, фактический адрес, адрес для корреспонденции или электронный адрес, стороны могут указать в пункте договора «Реквизиты сторон».

На основании проведенного анализа можно сделать вывод, что инвестиционный договор представляет собой непоименованный договор, который не входит в систему договоров, предусмотренную ГК РФ. Поэтому споры, между сторонами, заключившими инвестиционный договор, разрешаются с применением подраздела 2 Гражданского кодекса РФ (общие положения о договорах) и главы 22 Гражданского кодекса

РФ[40]. Права сторон и их обязанности основываются на общих началах и смысле действующего гражданского законодательства, и строятся на таких принципах, как добросовестность, разумность и справедливость, следовательно, к инвестиционным правоотношениям будет применяться аналогия права. Следовательно, применяя аналогию права, можно сделать вывод, что в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ[41] прямо предусмотрено и установлено, что единственным существенным условием и инвестиционного договора будет условие о его предмете.

Главным формой регулирования инвестиционной деятельности сторон является инвестиционный договор. Следует согласиться с мнением В.А. Ласкогового, который укал, что на инвестора возлагаются большие риски и «ответственность», когда он заключает инвестиционный договор. Достижение поставленной цели, а именно получение максимальной прибыли, будет зависеть от закрепления всех существенных условий в договоре и их согласования сторонами, максимально полного отражения фактических и юридических действий, которые будет осуществлять заказчик[42].

Таким образом, инвестиционный договор должен быть заключен в письменной форме, содержание инвестиционного договора должно включать в себя:

преамбулу. В преамбуле инвестиционного договора должно быть указано наименование договора, а также место и время его заключения, должна содержаться информация о сторонах, которые заключают договор и позволяющая их идентифицировать;

существенные условия. В договоре обязательно указывается предмет, цена, срок и условие о контроле над вложенными инвестициями со стороны инвестора. В условии о предмете целесообразно указать порядок, сроки, источники и цели финансирования. Целью инвестиционного договора будет получение прибыли или достижение иного полезного эффекта. Такое существенное условие инвестиционного договора как цена фактически представляет все то, что будет вложено инвестор, как инвестиционные средства. Особенность инвестиционного договора заключается в определенном сращивании условий о предмете и цене.

Срок действия инвестиционного договора сторонами может быть указан как конкретная дата, месяц, квартал установленного года. Срок в договоре имеет существенное значение, именно от этого срока будет зависеть, каким образом распределяются риски между сторонами, заключившими договор, начинается исчисление гарантийного срока, устанавливаются штрафных санкций, если одна из сторон нарушила условия договора.

Условие о контроле за осуществлением инвестиционной деятельности является одним отличительных признаком инвестиционных договоров от других видов договоров, но не единственным. Говоря о контроле мы подразумеваем и государственный контроль, и контроль со стороны инвестора, к примеру, контроль за соблюдением условий инвестиционного проекта, который был утвержден сторонами. Контроль могут осуществлять и иностранные инвесторы, вложившие свои средства;

обычные условия. То есть в договоре кроме существенных условий могут быть указаны: порядок передачи инвестиций, наличие инвестиционного проекта, проведение соответствующих торгов, если это предусмотрено договором или законом; права и обязанности сторон инвестиционного договора (инвестора, заказчика).

[1] См.: Антипова О.М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (на примере инвестиций в строительство): дис. ... канд. юрид. наук. - Москва, 2007. -244с.

[2] Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994г. - №32. - Ст.3301.

[3] См.: Андреев И.А., Аюшеева И.З., Васильев А.С. [и др.]. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 (под общ. ред. С.А. Степанова). - М.: Проспект. - Екатеринбург: Институт частного права, 2011. -712с.

[4] См.: Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1 / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби;Проспект, 2005. - С.588-590.

[5] См.: Андреева Л. Существенные условия договора: споры, продиктованные теорией и практикой // Хозяйство и право.-2000.-№12.-С.89-96; Денисов С. Существенные условия договор // Бизнес-адвокат. - 1997. - № 10; Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. - 1998. - №7. - С.3-11.

[6] Матвеев Д.В. Договор купли-продажи земельных участков: дис. ... к.ю.н. Самара. - 2005. - С.124.

[7] Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 ноября 2008г. №Ф08-6511/2008// [Электронный ресурс]. - Режим доступа: справочноправовая система «Консультант Плюс».

[8] Ершов О.Г. О конструкции инвестиционного договора в строительстве // Право и экономика. - 2013. - №12. - С. 38 - 44.

[9] Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 5 февраля 2013 г. №12444/12 по делу №А32-24023/2011 // Вестник Высшего арбитражного суда РФ. - 2013. - №7.

[10] Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 октября 2009г. №А72-2176/2008 // [Электронный ресурс]. - Режим доступа: справочно-правовая система «Консультант Плюс»; Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29 октября 2010г. по делу №А45-27048/2009 // [Электронный ресурс]. - Режим доступа: справочно-правовая система «Консультант Плюс».

[11] Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994г. - №32. - Ст.3301.

[12] Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 апреля 2008 г. по делу №Ф03-А73/08-1/1143 // [Электронный ресурс]. - Режим доступа: справочно-правовая система «Консультант Плюс».

[13] См.: Ласковый В.А. Инвестиционный договор в строительстве как самостоятельный тип договора в Российской Федерации // Право и политика. - 2006. - №5. - С. 142 - 151.

[14] Мингазова А.М. Виды гражданско-правовых договоров, заключаемых для обеспечения инвестиционной деятельности // Вестник экономики, права и социологии. - №1. - 2015. - С.105 - 107.

[15] Федеральный закон от 10 июля 2002 г. №86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» // Собрание законодательства Российской Федерации от 15 июля 2002г. - №28. - Ст.2790

[16] См.: Фаршатов И. Оплата работ по договору строительного подряда//Хозяйство и право. 2003. - №10. - С.32-33.

[17] См.: Барановская Н.И., Крушинский Ю.А. Порядок формирования договорных цен на строительную продукцию // Инвестиционно-строительная деятельность в условиях становления рыночных отношений (сборник научных трудов СПбГАУ). - 2001. - С.26- 27.

[18] См.: Ласковый В.А. Инвестиционный договор в строительстве как самостоятельный тип договора в Российской Федерации // Право и политика. - 2006. - №5. - С. 142 - 151.

[19] Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20.12.2007 по делу № А54-2941/2006С16 // [Электронный ресурс]. - Режим доступа: справочноправовая система «Консультант Плюс»; Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10 декабря 2009г. № А65-9558/2009 // [Электронный ресурс]. - Режим доступа: справочно-правовая система «Консультант Плюс».

[20] Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.05.2009 № Ф03-2203/2009 по делу №А73-7249/2008 // [Электронный ресурс]. - Режим доступа: справочно-правовая система «Консультант Плюс»; Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 октября 2010г. №ВАС-12440/10 // [Электронный ресурс]. - Режим доступа: справочноправовая система «Консультант Плюс»; Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 октября 2010г. №ВАС-9483/10 // [Электронный ресурс]. - Режим доступа: справочно-правовая система «Консультант Плюс».

[21] Басин Ю.Г. Проект. Строительство. Закон. М. - 1978. - С.34.

[22] Хитров В.А. Организация инвестиционной деятельности в строительстве на основе методологии управления объектами. СПб. - 1998. - С.5.

[23] См.: Ласковый В.А. Инвестиционный договор в строительстве как самостоятельный тип договора в Российской Федерации. // Право и политика. - 2006. - №5. -С. 40-41.

[24] Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2009 № Ф04-

1341/2009(1830-А46-8) по делу № А46-6674/2008 // [Электронный ресурс]. - Режим доступа: справочно-правовая система «Консультант Плюс».

[25] Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 марта 2007г. №А28-4887/2006-182/4 // [Электронный ресурс]. - Режим доступа: справочноправовая система «Консультант Плюс».

[26] Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001г. - №44. - Ст.4147.

[27] Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 2 ноября 2006 г. №03-06-02-04/152//Нормативные акты для бухгалтера от 28 ноября 2006г. - №23.

[28] Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 27 октября 2006г. №03-06-02-04/149//Нормативные акты для бухгалтера от 28 ноября 2006г. - №23.

[29] Сарбаш С.В. Прекращение обязательств зачетом в арбитражной практике // Хозяйство и право. - 2001. - №10. - С. 80-91.

[30] Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 ноября 2010г. 3КГ-А40/13829-10 по делу 3А40-170207/09-153-1139 // [Электронный ресурс]. - Режим доступа: справочно-правовая система «Консультант Плюс».

[31] Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств СССР, 1988г. - №7. - С.24; Бюллетень строительной техники, 1988г. - №5. - С.8; Сборник документов и методических рекомендаций по вопросам сметного ценообразования в строительстве, - выпуск №1. - 2000г.

[32] См.: Лепилин Д.Ю. Содержание прав инвестора по договору инвестирования в жилую недвижимость // Налоги (газета). - 2010. - №5. - С. 2-4.

[33] Информационное письмо ВАС РФ от 25 июля 2000 г. №56 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 9.

[34] Закон РСФСР от 26 июня 1991г. №1488-1 (ред. от 19.07.2011) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 18.07.1991. - №29. - Ст. 1005.

[35] Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 ноября 2004г. №А56-12568/04 // [Электронный ресурс]. - Режим доступа: справочно-правовая система «Консультант Плюс».

[36] Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 1 марта 2000 г. №А19-7759/99- 35-Ф02-248/00-С2 // [Электронный ресурс]. - Режим доступа: справочно-правовая система «Консультант Плюс».

[37] Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994г. - №32. - Ст.3301.

[38] См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: общие положения. М. - 2003. - С.111-117; Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий. М., 1996. - С.15.

[39] Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994г. - №32. - Ст.3301.

[40] Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994г. - №32. - Ст.3301.

[41] Там же.

[42] См.: Ласковый В.А. Инвестиционный договор в строительстве как самостоятельный тип договора в Российской Федерации // Право и политика. - 2006. - №5. -С. 40 -41.