По договору аренды лесного участка арендодатель предоставляет арендатору лесной участок для одной или нескольких целей в соответствии с предусмотренными видами использования лесов.

По состоянию на 1 января 2016 г. действовало около 74,8 тыс. договоров аренды. Общая площадь арендованных лесных участков составила 237,7 млн га, доля площади арендованных участков в общей площади земель лесного фонда (без учета резервных лесов) - 20,7% <1>.

--------------------------------

<1> См.: Доклад о состоянии и использовании лесов Российской Федерации за 2015 год // http://www.rosleshoz.gov.ru/activity/use/docs/orders/2.

Объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет.

По отношению к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде ГК РФ и ЗК РФ. В то же время приоритет для данного договора имеют нормы ЛК РФ.

Обратите внимание: нормы ЗК РФ распространяют свое действие на договор аренды лесного участка с 1 октября 2015 г. До этой даты применению подлежали лишь нормы ЛК РФ и ГК РФ.

Порядок подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, утвержден Приказом Минприроды России от 28.10.2015 N 445.

Типовой договор должен быть утвержден для каждого вида использования лесов. Однако на данный момент пока действует единый типовой договор (см. Постановление Правительства РФ от 21.09.2015 N 1003 "О типовом договоре аренды лесного участка").

Существенные условия.

Порядок подготовки и заключения договора аренды лесного участка не определяет его существенные условия.

В.С. Ем указывает, что формально ЛК РФ не содержит особых требований к существенным условиям договора аренды лесного участка, одновременно с этим он считает, что их состав не исчерпывается условием о предмете аренды <1>.

--------------------------------

<1> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2014 (автор комментария - В.С. Ем).

На наш взгляд, однозначно существенными условиями договора аренды лесного участка выступают предмет и вид использования леса. Вместе с тем к существенным условиям договора не могут быть отнесены условия, которые можно восполнить и без указания в договоре.

Например, в лесохозяйственном регламенте указываются допустимые сроки договора аренды для каждого из видов лесопользования. Если срок однозначно определяется по лесохозяйственному регламенту, то при отсутствии данного условия договор признать незаключенным нельзя.

Размер арендной платы также может быть ясно определим, учитывая порядок расчета, установленный в Постановлении Правительства РФ о ставках платы за единицу объема лесных ресурсов.

Цели использования.

Лесные участки предоставляются для осуществления видов использования леса, указанных в ст. 25 ЛК РФ. Для иных целей лесные участки не могут быть предоставлены. Особенностью аренды лесных участков является то, что правомерно заключение нескольких договоров аренды с отличными видами лесопользования, где объектом выступает один и тот же лесной участок.

Ограничение, как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей, возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно.

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 N 2111/10.

Срок аренды.

По общему правилу срок договора аренды лесного участка составляет от 10 до 49 лет.

Срок договора аренды по использованию лесного участка для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства определяется в пределах срока действия охотхозяйственного соглашения.

Только верхний предел в 49 лет установлен для использования лесов в целях геологического изучения недр и разработки месторождения полезных ископаемых; строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов, а также заготовки древесины в рамках предоставления по ст. 43 - 46 ЛК РФ.

От 1 года до 49 лет может составлять срок аренды для переработки древесины и иных лесных ресурсов; для строительства и эксплуатации водохранилищ, иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений, морских портов, морских терминалов, речных портов, причалов.

Более конкретизированный срок аренды лесного участка указывается в лесохозяйственном регламенте. Договоры аренды и субаренды лесного участка, заключенные на срок более чем один год, подлежат государственной регистрации (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ).

Распорядительные права арендатора.

По смыслу п. 9 ст. 22 ЗК РФ арендатору земельного участка предоставлена возможность переуступить свои права по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, не спрашивая согласия собственника участка, при условии его уведомления. Нет ограничения относительно срока договора аренды при применении п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Вместе с тем если для случаев, указанных в п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ, необходимость получения согласия арендодателя может быть предусмотрена договором аренды земельного участка, то при перенайме ЗК РФ не допускает диспозитивности в этом вопросе: иное регулирование может быть установлено только в федеральных законах.

Согласно п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

В то же время на основании п. 2 ст. 615 ГК РФ для сдачи арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), для предоставления арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также для передачи арендных прав в залог и внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив требуется получение согласия арендодателя, если иное не установлено иными правовыми актами.

Как видно, по данному вопросу ГК РФ допускает иное регулирование другими правовыми актами, а ЗК РФ в отношении перенайма не требует обязательного согласия арендодателя, лишь уведомление.

Таким образом, передача арендных прав и обязанностей по договору аренды лесного участка должна происходить в уведомительном порядке.

В одном деле, рассмотренном Верховным Судом РФ, арендатор лесного участка заключил соглашение о перенайме арендных прав и обязанностей от 01.10.2014 без получения согласия арендодателя, уведомив его о состоявшемся перенайме, основываясь на положении п. 9 ст. 22 ЗК РФ. Сделка была признана судом ничтожной в связи с тем, что обязательное согласие арендодателя, в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, не было получено, и, ссылаясь на положения п. 2 ст. 168 и ст. 392.3 ГК РФ, Верховный Суд РФ признал сделку недействительной.

См.: Определение Верховного Суда РФ от 26.07.2016 N 302-ЭС15-19746.

Однако применение в данном деле норм ГК РФ, а не ЗК РФ было обосновано тем, что на момент заключения соглашения о перенайме (1 октября 2014 г.) к договору аренды лесного участка применялись положения об аренде, предусмотренные ГК РФ и ЛК РФ, согласно ст. 71 ЛК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного соглашения). Иная редакция этой статьи, распространившая на договор аренды лесного участка также нормы ЗК РФ, вступила в силу только с 1 октября 2015 г. (см. Федеральный закон от 29.06.2015 N 206-ФЗ "О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования лесных отношений").

Таким образом, поскольку в приведенном деле на отношения по перенайму прав и обязанностей на момент заключения соглашения (1 октября 2014 г.) распространялись только нормы ГК РФ, заключенное соглашение требовало получения согласия арендодателя.

Аналогичная ситуация произошла в другом деле: договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды лесного участка был подписан 22 июня 2015 г., т.е. до распространения норм ЗК РФ (1 октября 2015 г.) на договор аренды лесного участка, и был признан недействительной сделкой.

См.: Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 07.02.2017 N Ф02-7577/2016.

В Определении Верховного Суда РФ от 01.06.2016 N 302-ЭС15-19746 акцентируется внимание на том, что основание признания сделки недействительной по ст. 173.1 ГК РФ - сделки, совершенной без согласия государственного органа, необходимость получения которого предусмотрена законом, здесь неприменимо ввиду того, что в этих отношениях арендодатель лесного участка в лице уполномоченного государственного органа выступает стороной гражданско-правовых отношений, а не как властный субъект.

Таким образом, с 1 октября 2015 г. на договор аренды лесного участка распространяются нормы ЗК РФ, и начиная с этой даты при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному на срок не менее пяти лет, действует уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора лесного участка, при котором обязательное получение согласия собственника земельного участка не требуется.

Обратите внимание: арендатор по договору аренды участка лесного фонда до приведения его в соответствие с ЛК РФ, а также арендатор по договору аренды участка лесного фонда или по договору аренды лесного участка, если государственный кадастровый учет таких участков не осуществлялся, не вправе сдавать арендованный участок лесного фонда в субаренду, передавать права и обязанности по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем), отдавать арендные права в залог, вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (ст. 5 Федерального закона "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации").

Ответственность.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды лесного участка стороны несут гражданско-правовую ответственность в виде убытков, а также неустойки, если она предусмотрена законом или договором.

Вместе с тем существует административная ответственность за использование лесов с нарушением условий договора аренды лесного участка (ч. 4 ст. 8.25 КоАП РФ).

На наш взгляд, само по себе нарушение договора не должно быть основанием привлечения к административной ответственности. Данный вид ответственности может быть основан на нарушении публично-правовых обязанностей, установленных в нормативных правовых актах.

Процесс предоставления в аренду лесного участка.

Обобщая, можно выделить следующие условия для заключения договора аренды лесного участка.

Первое - победа на торгах по продаже права на заключение договора аренды лесного участка (наличие основания для предоставления в аренду лесного участка без торгов и соблюдение процедуры предоставления).

Второе - отсутствие сведений о потенциальном арендаторе в реестре недобросовестных арендаторов лесных участков и покупателей лесных насаждений.

Третье - заключение уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления в зависимости от того, в чьей собственности находится лесной участок - в федеральной, субъекта РФ или муниципального образования.

Как уже было упомянуто, объектом аренды могут быть только лесные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В том случае если испрашиваемый лесной участок предстоит образовать или границы лесного участка подлежат уточнению, процедуре предоставления предшествует предварительное согласование предоставления лесного участка в соответствии со ст. 39.15 ЗК РФ.

Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам торгов по продаже права на заключение такого договора или без проведения торгов. Торги проводятся в форме открытого аукциона.

Без проведения торгов договоры аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются в следующих случаях.

Во-первых, при заключении договора аренды для целей осуществления одного или нескольких из четырех видов лесопользования:

1) осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства;

2) выполнения работ по геологическому изучению недр, для разработки месторождений полезных ископаемых;

3) строительства и эксплуатации водохранилищ, иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений, морских портов, морских терминалов, речных портов, причалов;

4) строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов.

Во-вторых, при реализации приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов.

В-третьих, при заготовке древесины на лесных участках, предоставленных юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям с целью использования лесов:

1) для выполнения работ по геологическому изучению недр, для разработки месторождений полезных ископаемых;

2) строительства и эксплуатации водохранилищ, иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений, морских портов, морских терминалов, речных портов, причалов;

3) строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов;

4) переработки древесины и иных лесных ресурсов.

В-четвертых, при нахождении на таких лесных участках зданий, сооружений (указанные договоры аренды заключаются с собственниками этих зданий, сооружений, помещений в них или юридическими лицами, которым эти объекты предоставлены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления).

Заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов возможно только в двух случаях:

1) лесные участки предоставлены в аренду без проведения торгов;

2) лесные участки предоставлены в аренду по результатам торгов на срок от 10 лет.

При этом необходима совокупность следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого лесного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом не ранее чем за три месяца и не позднее чем за два месяца до истечения срока действия заключенного ранее договора аренды лесного участка;

2) отсутствие сведений об арендаторе в реестре недобросовестных арендаторов лесных участков и покупателей лесных насаждений;

3) отсутствие случаев неоднократного нарушения условий заключенного ранее договора аренды такого лесного участка этим гражданином или этим юридическим лицом;

4) отсутствие случаев несвоевременного внесения арендной платы за три оплачиваемых периода подряд;

5) условия подлежащего заключению договора аренды лесного участка не противоречат лесохозяйственному регламенту лесничества, лесопарка;

6) лесной участок предоставляется для тех же видов использования лесов, для которых был предоставлен ранее;

7) на момент заключения нового договора аренды такого лесного участка все еще имеются основания для предоставления без проведения торгов лесного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Изменение условий договора аренды лесного участка.

По общему правилу изменение условий договора аренды лесного участка, заключенного по результатам торгов, не допускается.

Недопустимость изменения условий на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон создает - наряду с другими законоположениями - необходимую правовую основу порядка предоставления в аренду лесных участков и направлена на обеспечение баланса интересов и равноправия участников аукциона, защиту публичных интересов, а также на предотвращение злоупотреблений при предоставлении в аренду лесных участков.

См.: Определение Конституционного Суда РФ от 29.05.2014 N 1021-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Кедр" на нарушение конституционных прав и свобод частью 2 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации".

Внесение изменений в заключенный договор аренды лесного участка по результатам торгов допускается только в случаях изменения целевого назначения или разрешенного использования лесов, существенного изменения параметров использования лесов (возрасты рубок, расчетная лесосека, сроки использования лесов) или существенного изменения обстоятельств, из которых стороны договора аренды лесного участка исходили при его заключении, если такое изменение обстоятельств возникло вследствие природных явлений (лесных пожаров, ветровалов, наводнений и других стихийных бедствий) и стало основанием для внесения изменений в государственный лесной реестр.

Договор аренды лесного участка, заключенный по результатам торгов, может быть изменен по решению суда в случае существенного изменения количественных и качественных характеристик такого лесного участка. Зачастую такие изменения происходят в связи с изменением или принятием нового проекта освоения лесов.

Что касается договора аренды лесного участка, заключенного без проведения торгов, то на него в полной мере распространяются положения о внесении изменений в договор аренды, предусмотренные ГК РФ и ЗК РФ.

Досрочное расторжение.

Законодатель устанавливает в ЛК РФ специальные основания для досрочного расторжения договора аренды лесного участка. Все они связаны с невыполнением гражданами, юридическими лицами, осуществляющими использование лесов, лесохозяйственного регламента и проекта освоения лесов. Основанием для расторжения по требованию арендодателя может выступить невыполнение данных документов в части охраны лесов от пожаров, в части защиты лесов, в части охраны лесов от загрязнения или иного негативного воздействия или в части воспроизводства лесов (ч. 2 ст. 24, ч. 8 ст. 51, ч. 5 ст. 60.1, ч. 5 ст. 60.12 и ч. 4 ст. 61 ЛК РФ).

В свою очередь, ЗК РФ допускает досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Наряду с этим на договор аренды лесного участка распространяются основания для досрочного расторжения договора, указанные в ст. 450, 619, 620 ГК РФ.

Обратите внимание: договором аренды лесного участка могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора.

Что еще нужно знать гражданам, заключившим договор аренды лесного участка?

Во-первых, лицами, которым лесные участки предоставлены в аренду, разрабатывается проект освоения лесов. Кроме этого, они ежегодно подают лесную декларацию об использовании лесов в соответствии с проектом освоения лесов.

Во-вторых, арендатор имеет право приступить к использованию лесного участка после заключения договора аренды лесного участка, подписания сторонами акта приема-передачи лесного участка, получения положительного заключения экспертизы проекта освоения лесов и подачи лесной декларации.

В-третьих, граждане, которым лесные участки предоставлены в аренду, обязаны представлять ежемесячно при осуществлении рубок лесных насаждений и ежегодно при использовании лесов без рубок отчет об использовании лесов.

В-четвертых, граждане обязаны соблюдать установленные режимы особо охраняемых природных территорий, особо защитных участков лесов, расположенных в границах арендованного лесного участка.