Внимание! Практика была сформирована до внесения изменений в ст. 432 ГК РФ. С 1 июня 2015 г. сторона не вправе требовать признания договора незаключенным в случае, когда она приняла от другой стороны полное или частичное исполнение либо иным образом подтвердила действие договора, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Если стороны не указали в договоре индивидуализирующие признаки имущества, которое передается арендатору, то в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте считается несогласованным, а договор - незаключенным, т.е. не порождающим каких-либо прав и обязанностей для сторон.

Арендодатель в указанной ситуации может истребовать имущество у арендатора, предъявив иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения на основании ст. 301 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель вправе истребовать у арендатора имущество на основании ст. 301 ГК РФ при признании договора незаключенным, см. в Путеводителе по судебной практике.

Кроме того, арендодатель вправе требовать возврата имущества по нормам о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ).

- Судебную практику, подтверждающую, что возврат имущества по незаключенному договору может быть осуществлен на основании ст. 1102 ГК РФ, см. в Путеводителе по судебной практике.

При этом арендодатель не обязан доказывать свое право собственности на истребуемое имущество.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель при рассмотрении спора о возврате арендатором переданного по незаключенному договору имущества не обязан доказывать свое право собственности на него, см. в Путеводителе по судебной практике.

Вместе с тем необходимо учитывать, что арендодатель не может основывать требования о возврате имущества по незаключенному договору на нормах ст. 622 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель не может истребовать имущество на основании ст. 622 ГК РФ по договору, признанному незаключенным, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска

В силу п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.

- Судебную практику, подтверждающую, что реальное исполнение договора свидетельствует о его заключенности, даже если условие о предмете договора не согласовано, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска

Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.3 "Объект аренды" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).