В статье исследуется правовой режим парковочного места, делается ряд критических замечаний относительно практики квалификации парковочного места, не обладающего индивидуализирующими признаками, в качестве объекта недвижимости. Представлены рекомендации по совершенствованию правового регулирования парковочных мест.

Ключевые слова: недвижимое имущество, парковочное место, государственная регистрация, Росреестр, правовой режим.

Legal Regime of the Parking Lot: Russian Regulation Experience, Judicial Practice and Development Prospects

S.A. Kirakosyan

Kirakosyan Susana A., Assistant Professor of the Branch of the Kuban State University (KubSU), Associate of Law Firm "Estok-Konsalting" ("Estok-Consulting"), Candidate of Legal Sciences, Assistant Professor.

The author investigates a legal regime of a parking space, does a number of critical remarks concerning practice of qualification of the parking space, which isn't possessing the individualizing signs, as a real estate object. The author offers ways of further improvement of legal regulation of parking spaces.

Key words: real estate, parking space, state registration, Federal Registration Service, legal regime.

В науке и практике не утихают споры относительно правового режима парковочного места <1>. Признавать ли данный объект недвижимым имуществом? Считать ли его в таком случае обособленным помещением или долей в праве общей долевой собственности на здание (помещение)? Или же квалифицировать его как не индивидуализированное движимое имущество? Некоторые ученые предлагают и вовсе не называть парковочное место объектом гражданского права (в том числе движимым или недвижимым имуществом).

--------------------------------

<1> Парковочное место в правоприменительной практике и в разъяснениях уполномоченных органов нередко обозначается как машиноместо. При этом действующим законодательством понятие "машиноместо" не предусмотрено.

Российское гражданское законодательство до сих пор не позволяет дать однозначный ответ на указанные вопросы в силу размытости критериев недвижимого имущества. Под недвижимым имуществом принято понимать объекты, имеющие прочную физическую и функциональную связь с земельным участком, с невозможностью перемещения данных объектов без несоразмерного ущерба их назначению, а также иные объекты, представляющие особую ценность для гражданского оборота (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и т.д.). Для стабильности гражданского оборота законодатель устанавливает особый правовой режим недвижимого имущества, включая требования к государственному кадастровому учету и государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество. Однако факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, не всегда свидетельствует о том, что это действительно недвижимое имущество <2>. Так, Росреестр крайне непоследовательно подходит к вопросу регистрации прав на парковочные места. В одних случаях парковочное место регистрируется как недвижимое имущество, в других случаях следует отказ в регистрации. Между тем рекламные объявления агентств недвижимости пестрят всевозможными предложениями по узакониванию права на парковочные места, включая постановку на кадастровый учет и последующую государственную регистрацию прав на такой объект.

--------------------------------

<2> Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 октября 2013 г. N ВАС-14137/13 // СПС "КонсультантПлюс".

Законодатель определяет парковочное место (парковку) как специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, предназначенное для организованной стоянки транспортных средств, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде, мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на возмездной либо безвозмездной основе (п. 21 ст. 1 Градостроительного кодекса).

Из указанного определения следует, что парковочное место является вспомогательной частью недвижимого имущества, предназначено для временного использования под размещение транспортных средств и может находиться как внутри, так и снаружи зданий и сооружений. Требования к обособленности парковочного места за счет обустройства перегородок и ограждений отсутствуют. Более того, в подземных автостоянках и вовсе не допускается разделение машиномест перегородками на отдельные боксы (п. 5.2.6 Свода правил, утвержденных Приказом МЧС России от 21 февраля 2013 г. N 117) <3>. В помещениях хранения легковых автомобилей, принадлежащих гражданам, для выделения постоянно закрепленных мест допускается лишь применение сетчатого ограждения из негорючих материалов.

--------------------------------

<3> Приказ МЧС России от 21 февраля 2013 г. N 117 "Об утверждении Свода правил "Встроенные подземные автостоянки. Требования пожарной безопасности" (вместе с "СП 154.13130.2013. Свод правил...")" // СПС "КонсультантПлюс".

Таким образом, парковочное место функционально имеет вспомогательное назначение и не является самостоятельным объектом гражданского права. Место - это всего лишь необособленная часть вещи, а Гражданский кодекс РФ не предусматривает участие в гражданском обороте неиндивидуализированной части вещи в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Государственная регистрация права собственности на часть вещи также не предусмотрена. Вместе с тем только за 2015 год в Росреестре зарегистрированы права на 4800 "подозрительных" машиномест, имеющих наименование "нежилое помещение". Их подозрительность заключается в площади от 10 до 16 кв. м, что позволяет сделать вывод о продолжающемся учете парковочных мест в качестве самостоятельных объектов недвижимости <4>.

--------------------------------

<4> Материалы доклада и.о. заместителя руководителя Управления Росреестра по Москве В.С. Гультяева. URL: http://www.m-logos.ru/img/Gultyaev_tezis_21092015.pdf.

В судебной практике также отсутствует единообразие по определению правового режима парковочного места. Поначалу суды исходили из отсутствия у парковочного места признаков недвижимого имущества. Как разъясняли суды, у машиноместа в гараже-автостоянке не имеется физических границ (ограждающих конструкций, стен, перегородок и иных строительных конструкций), что, в свою очередь, исключает возможность описи подобного объекта учета и подготовки учетно-технической документации для государственной регистрации прав на машиноместо <5>.

--------------------------------

<5> Постановление ФАС Московского округа от 20 сентября 2004 г. по делу N КА-А41/8159-04 // СПС "КонсультантПлюс".

Позднее с увеличением объемов городской застройки и развитием системы паркингов появилась практика признания неиндивидуализированных парковочных мест недвижимым имуществом - помещением в составе другого объекта недвижимости: нежилого помещения (паркинга) или нежилого здания или частью недвижимой вещи (нежилого помещения или нежилого здания).

Так, например, основываясь лишь на данных технического учета и инвентаризации объекта, суд пришел к выводу о том, что машиноместо, находящееся на территории паркинга, отвечает требованиям, предъявляемым к помещениям. При этом отсутствие физических границ было полностью проигнорировано судом. Как отметил суд, объект выделен в составе помещения паркинга при помощи иных условных единиц <6>. Думается, что подобное решение суда связано с формальным подходом к квалификации недвижимого имущества. Ведь очевидно, что установки условных знаков, включая нанесение краской линии разметки, явно недостаточно, чтобы считать парковочное место объектом гражданских прав (индивидуально-определенной вещью). Так, в Постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2011 г. по делу N А05-4359/2011 указано: нанесение краской на покрытии пола линии разметки не будет свидетельствовать о том, что машиноместо является индивидуально-определенной вещью (объектом гражданских прав), право на которую может быть зарегистрировано.

--------------------------------

<6> Определение Воронежского областного суда от 15 ноября 2011 г. по делу N 33-6369 // СПС "КонсультантПлюс".

Условные знаки с легкостью меняются, маркировка - стирается в процессе проезда. Отсюда в судебной практике нередко возникают вопросы об уничтожении "стертого" или "перерисованного" парковочного места <7>, поскольку недвижимое имущество так просто не может выбывать и перемещаться в гражданском обороте.

--------------------------------

<7> См., например: Определение Московского городского суда от 26 апреля 2013 г. N 4г/7-3199/13 // СПС "КонсультантПлюс".

В Германии, например, парковочное место только тогда является самостоятельным объектом права, если оно выделено зримо и на длительный период времени хорошо различимой и "долгосрочной" маркировкой. Под такой маркировкой понимаются деревянные, бетонные или каменные ограждения, а также иные прочно вставленные в землю приспособления из камня и металла. При этом разметка краской не считается надлежащим средством для обособления вследствие постоянной необходимости ее обновления из-за стирания при проезде <8>. В случае если парковочное место не имеет долгосрочной маркировки, а соответственно не обособлено в гражданском обороте, оно может стать объектом лишь права отдельного пользования, на основании которого уполномоченный собственник получает право единоличного пользования частью общей собственности.

--------------------------------

<8> Старцева Ю.В. Правовой статус машиномест в Германии и Австрии. URL: http://www.m-logos.ru/img/U_Starceva_mashinomesto_Germ_Avstr_KS_21092015.pdf.

В настоящее время суды все чаще делают вывод, что парковочное место не отвечает критериям недвижимого имущества, в частности, отдельного помещения <9>. Как следует из подп. 14 п. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений <10>, помещение - это часть объема здания или сооружения, имеющее определенное назначение и ограниченное строительными конструкциями. Согласно положениям п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, а также п. 7 ст. 27, п. 6 ст. 41 Закона о государственном кадастре недвижимости N 221-ФЗ <11> помещение должно быть изолировано или обособлено от других помещений в здании или сооружении. Местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения - на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения. Между тем у парковочных мест, как правило, нет наружных стен, а их границы обозначены условными линиями и/или номерами на полу. Исходя из этого, суды делают вывод об отсутствии у парковочных мест идентифицирующих признаков, позволяющих выделить их как самостоятельный объект недвижимости <12>.

--------------------------------

<9> Постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 мая 2015 г. по делу N А41-44784/14 // СПС "КонсультантПлюс".

<10> Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (ред. от 2 июля 2013 г.) // Российская газета. 2009. N 255.

<11> Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (ред. от 30 декабря 2015 г.) // Российская газета. 2007. N 165.

<12> Апелляционное определение Московского областного суда от 19 августа 2013 г. по делу N 33-17867/2013 // СПС "КонсультантПлюс".

В судебной практике встречается и иной подход к квалификации парковочного места, находящегося на территории внутреннего паркинга многоквартирного дома, как доли в праве общей долевой собственности на здание или помещение. Так, Верховный Суд РФ квалифицировал подземную автостоянку как техническое помещение, относящееся к общедомовому имуществу многоквартирного дома <13>. Аналогичный подход в 2015 году был высказан Минэкономразвития, предложившим после постановки на государственный кадастровый учет здания (помещения), в котором находится парковочное место, проводить государственную регистрацию доли в праве общей долевой собственности на такое здание (помещение) с определением долей в праве собственности на них пропорционально размерам парковочных мест, находящихся в таких зданиях, помещениях <14>.

--------------------------------

<13> Пункт 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 4 декабря 2013 г. (ред. от 4 марта 2015 г.) // СПС "КонсультантПлюс".

<14> Письмо Минэкономразвития от 26 мая 2015 г. N ОГ-Д23-7475 // СПС "КонсультантПлюс".

Действительно, паркинг, размещенный внутри многоквартирного дома либо на придомовой территории, является общим долевым имуществом, бремя содержания которого несут собственники помещений. Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (в том числе на паркинг, расположенный на земельном участке) пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ). Соответственно, при покупке помещения в многоквартирном доме собственник приобретает право пользования всеми элементами инфраструктуры дома, включая паркинг. В то же время воспользоваться паркингом в большинстве случаев не представляется возможным из-за порочной практики продажи и сдачи в аренду парковочных мест отдельным лицам (собственникам или третьим лицам, не проживающим в многоквартирном доме). По этому поводу А.В. Мандрюков отмечает: "99% сделок по отчуждению долей на внутренних паркингах - это фиктивные сделки дарения, когда оформляется дарение доли, а деньги передаются в конверте, не подпадая под налогообложение" <15>.

--------------------------------

<15> Мандрюков А.В. О государственном кадастровом учете и государственной регистрации машиномест // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2015. N 8. С. 76 - 77.

Сходная ситуация с домовыми паркингами в Германии решается следующим образом. Право единоличного пользования частью общей собственности приобретается на основании соглашения между конкретным собственником и товариществом собственников жилья. В силу обязательственного характера данного соглашения собственник получает право пользования вплоть до перехода права собственности на квартиру к другому лицу, последнее не будет считаться управомоченным пользователем парковочного места. Если же соглашение регистрируется в поземельной книге и таким образом ему придается вещный характер, то право самостоятельного пользования парковочным местом становится содержанием права жилищной собственности и будет иметь действие, в том числе против последующих приобретателей <16>. Полагаем, подобный опыт правового регулирования парковочных мест может быть использован в рамках современного реформирования российского гражданского законодательства.

--------------------------------

<16> Старцева Ю.В. Правовой статус машиномест в Германии и Австрии. URL: http://www.m-logos.ru/img/U_Starceva_mashinomesto_Germ_Avstr_KS_21092015.pdf.

Парковочное место, расположенное в здании или строении (паркинге), следует считать долей в праве общедолевой собственности на помещение паркинга. Иными словами, собственник помещения, проживающий в многоквартирном доме и желающий пользоваться парковочным местом, должен заключить с остальными собственниками соглашение о порядке пользования парковкой, определив свое место. Для этого на законодательном уровне потребуется решить ряд вопросов: о судьбе преимущественного права на приобретение доли в помещении паркинга (ст. 250 ГК РФ), о вещном характере соглашения о порядке пользования парковкой и внесении в Росреестр специальной отметки о наличии такого соглашения. В противном случае определенное в соглашении парковочное место рискует остаться незакрепленной за собственником долей.

Неразумной видится попытка Минэкономразвития решить проблему парковочных мест за счет введения нового термина "площадка". И это вдобавок к тому, что до сих пор неясным остался вопрос о соотношении парковочного места и машиноместа, а также о правильности написания термина (машиноместо или машино-место). Так, в предлагаемом законопроекте парковочное место, границы которого обозначаются лишь разметкой, Минэкономразвития называет площадкой и с 2017 года предлагает включить такой объект в число недвижимых вещей (отдельных объектов гражданского права). Для подобных изменений потребуется скорректировать понятийный аппарат Гражданского, Жилищного, Градостроительного и Земельного кодексов, а также ряда других нормативных актов. Подобный подход оценивается нами критично, поскольку он не решает проблему правового режима парковочных мест, а лишь усложняет ее. Площадка - не новое для гражданского права понятие, ассоциируется с детской, лестничной, строительной площадками, не образует самостоятельного объекта гражданского права и соответственно не может ставиться на кадастровый учет и регистрироваться как недвижимое имущество. Понятие "площадка" также вызывает ассоциацию со сложившейся в свое время порочной практикой квалификации асфальтовых площадок в качестве объектов недвижимости. Напомним, что Верховный Суд РФ по этому поводу сделал однозначный вывод об отсутствии у асфальтовой площадки самостоятельного функционального назначения и самостоятельных полезных свойств <17>.

--------------------------------

<17> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25; Определение Верховного Суда РФ от 30 сентября 2015 г. N 303-ЭС15-5520 // СПС "КонсультантПлюс".

Решать проблему нехватки парковочных мест необходимо не за счет создания юридических химер по типу "парковочное место - недвижимое имущество", а путем строительства новых парковок и улучшения городской инфраструктуры.

Таким образом, вопрос правового регулирования парковочных мест в настоящее время до сих пор не решен, а предлагаемый Минэкономразвития путь решения идет вразрез с историей развития недвижимого имущества и противоречит избранному законодателем принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

Литература

1. Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (ред. от 2 июля 2013 г.) // Российская газета. 2009. N 255.

2. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (ред. от 30 декабря 2015 г.) // Российская газета. 2007. N 165.

3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ // СПС "КонсультантПлюс".

4. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 мая 2015 г. по делу N А41-44784/14 // СПС "КонсультантПлюс".

5. Постановление ФАС Московского округа от 20 сентября 2004 г. по делу N КА-А41/8159-04 // СПС "КонсультантПлюс".

6. Определение Верховного Суда РФ от 30 сентября 2015 г. N 303-ЭС15-5520 // СПС "КонсультантПлюс".

7. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 октября 2013 г. N ВАС-14137/13 // СПС "КонсультантПлюс".

8. Определение Воронежского областного суда от 15 ноября 2011 г. по делу N 33-6369 // СПС "КонсультантПлюс".

9. Определение Московского городского суда от 26 апреля 2013 г. по делу N 4г/7-3199/13 // СПС "КонсультантПлюс".

10. Апелляционное определение Московского областного суда от 19 августа 2013 г. по делу N 33-17867/2013 // СПС "КонсультантПлюс".

11. Мандрюков А.В. О государственном кадастровом учете и государственной регистрации машиномест // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2015. N 8. С. 70 - 77.

12. Материалы доклада и.о. заместителя руководителя Управления Росреестра по Москве В.С. Гультяева. URL: http://www.m-logos.ru/img/Gultyaev_tezis_21092015.pdf.

13. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 4 декабря 2013 г. (ред. от 4 марта 2015 г.) // СПС "КонсультантПлюс".

14. Письмо Минэкономразвития от 26 мая 2015 г. N ОГ-Д23-7475 // СПС "КонсультантПлюс".

15. Приказ МЧС России от 21 февраля 2013 г. N 117 "Об утверждении Свода правил "Встроенные подземные автостоянки. Требования пожарной безопасности" (вместе с "СП 154.13130.2013. Свод правил...")" // СПС "КонсультантПлюс".

16. Старцева Ю.В. Правовой статус машиномест в Германии и Австрии. URL: http://www.m-logos.ru/img/U_Starceva_mashinomesto_Germ_Avstr_KS_21092015.pdf.